—改善稀缺！北京樓市小盤股時代 —
2017年，北京房地產企業有個小豐收，有超過8家房企宣佈自己的銷售業績突破了百億。在全國也是這樣，百強房企基本年度銷售額，都在百億+。
但整體看，從北京的房地產市場看，從2017年開始，房地產市場已經進入了不可逆的新常態，因為全面限價，開發商的銷售貨值，從拿地就開始鎖定：
從2017-2018年春節前這一段時間看，北京合計供應了89宗住宅土地，供應的商品房住宅面積中，限價商品房大約440萬平米，共有產權房大約360萬平米。按照限定的銷售價格計算，大約限價商品房在5萬左右，共有產權房在3.5萬左右。
合計這部分的總貨值大約在3500億，平均下來，每一宗地塊的貨值大約也就是50-80億這個區間。除了這一點，對於北京來說，未來這些土地基本都會是90平米以內的剛需為主！純商品房住宅特別是改善戶型將越來越稀缺！
市場真實的庫存：這3.6萬套商品房住宅也並非都是市場可以買到的，這些庫存分佈在1744個小區中，其中有1.2萬套是2016年1月1日以前的預售。其中大部分都是屬於開發商自用等特殊用途。
另外還有5000套是2016年取證項目，如果把2017年後取證的商品房住宅看成商品房住宅真實庫存的話，當下商品房住宅庫存實際只有1.9萬套。（再計算已經銷售項目，在排隊網籤的影響，真實購房者可以去售樓處買到的住宅，可能只有1萬套左右了）
對比股市的名詞的話，可以說，北京樓市不可逆的進入了一個小盤股時代，改善戶型更是已經在市場全面限價房共有產權房下越來越稀缺。未來的房地產市場很可能出現明顯的兩極分化，剛需進入共有產權市場，改善在市場上尋找少數機遇！
在北京的小盤股時代，想尋找一些百億單盤，可以說是非常艱難的事，難度百倍於尋找幾個年銷售百億的房企。
— 200億大盤的馬太效應 —
盤點過去10幾年的北京樓市市場數據，非常明顯的有個現象，大盤的馬太效應優勢！
能夠銷售過百億的，基本都是銷售面積體量在20萬平米以上的大盤。能接近200億的更是要達到40萬平米的數量級：
以北京歷史上，網籤金額超過140億的6大居住類項目看，排名第一的是銷售面積接近90萬平米的林肯公園，排名第六的是最近市場很關注的亦莊金茂府簽約銷售面積33萬平米。因為其他項目已經基本清盤，而這兩個項目特別是亦莊金茂府依然有大量貨值待簽約，所以這個排行榜很快就會有變化。
對於這些百億大盤來說，非常明顯的有馬太效應：凡有的，還要加倍給他叫他多餘；
出現這些大盤的原因其實歸納總結非常簡單：天時、地利、人和！
一：從天時看，改善項目成為市場主導。70後80後，買房更多是真把房子用來住！
未來十年改善型需求會成為主戰場。能佔據百億+大盤的基本都是改善項目。
1：樓市已經基本去投資化，市場迴歸主流居住；
2：80%的家庭擁有產權住房，改善需求旺盛；
3：黃金時代，房企對整個樓市是“從0到1，從無到有”的供給，白銀年代，在高存量和高庫存下，產品經營邏輯升級為“從有到優，從1到N”。
以北京為例，2000年左右的第一批商品房購房者到現在，從經濟承受能力到對生活的嚮往程度來說都達到了一個持續爆發期，有能力去支付自己所向往的生活，需要更多懂生活、懂他需求的好房子，好社區和好服務；
這部分群體基本都進入到了改善階段：實際上，在持續加碼的房地產調控下，改善需求的境遇既簡單又困難。說簡單，是因為留給改善需求的機會並不多，可選擇的餘地也就變得單一起來，那就是選擇商品房；說困難，是因為改善需求的購房成本在不斷提高， 2017年北京商品住宅單套平均成交金額已經達到了781萬，改善型住宅套均價至少也需要1000萬起。
相比小盤項目，大盤改善項目基本都具備了完善的衣食行設施，在享受區域配套的同時，自身的配套也非常完善。特別是教育方面，都有一定的資源傾斜，比如：亦莊金茂府，區域內政府引入的12年制人大附中分校，給社區的整體居住品質就有一個非常大的提升。
二：地利，本身的區域屬性
從北京樓市歷史上的6大百億大盤看，其中有2個區域最集中，分別是海淀區域和大興亦莊區域。這兩個區域可以說是北京做的最好的產城結合區域。
海淀區的三個項目主要是中關村輻射區除了如園還有幾套頂豪，其他2個項目基本已經結案。亦莊的兩個項目依然有在售貨值，則繼續維持成長性。
北京亦莊這個區域是個比較獨特的區域，它是北京唯一的國家級開發區，又與知名的中關村科技園系列有很多類似也有很多不同，相同點是都有高端科技產業聚集，而比較大的不同點在於，亦莊開發區有規劃、土地審批、市政等職能，有更大的自主管理權限。
亦莊是北京市唯一同時享受國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區雙重優惠政策的國家級經濟技術開發區。由國務院批覆，目前已經形成了路東區高新技術產業園區，河東商務區和河西居住區三個板塊。目前已有數5000多家國內外知名企業落戶亦莊，其中世界500強企業就有100多家。
亦莊是一個規劃先行的城區，在產業佈局、城區配建、生態建設等方面，都有著現代化的思考，並有著時代賦予的先進性。單從公園數量、溼地林海面積、人均綠地佔有面積方面來看，亦莊在宜居、宜業方面的優勢，就是其他城區所無法比擬的。
第三：人和，大盤必須有均好的產品優勢！
從數據看，最近多年北京出讓的商品房住宅土地中，因為配套建設了大量的自住房、限價房等，實際商品房住宅單個項目平均只有5萬平米左右！
按照這一體量，實際能夠成為社區的可能性非常小，大部分只能說是幾個孤立的居民樓加上一片配套綠化。
限購升級、房票難求時代，購房人對房產選擇日趨謹慎，越具備均好性的產品越能打動市場。在最近3年的土地看，純粹的商品房住宅土地已經不可能出現，這就導致了部分小區出現了保障房與商品房的割裂。
要尋找一個地段優質、社區環境優質，開發商品牌大、物業管理完善，這對於北京樓市來說，已經是一個越來越難以完成的問題了!
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