熱點聚焦
6月24日，預期中的央行定向降準正式落地。央行宣佈，從2018年7月5日起，下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點，合計釋放資金約7000億元。對此，有分析人士稱，這有利於提振股市，並在一定程度上緩解房地產資金緊張的局面。
今年4月25日，央行曾通過官微“央行微播”確認降準置換中期借貸便利當日實施，兩者相抵淨釋放資金近4000億元；今年1月25日，對普惠金融的定向降準亦全面實施，釋放流動性資金約4500億元。
樓市難免將獲益
央行有關負責人強調，總的來看，此次定向降準有利於穩步推進結構性去槓桿，有利於加大對小微企業等薄弱環節的支持力度，屬於定向調控和精準調控。
對於央行此次定向降準釋放的7000億元流動性將會給房地產業帶來怎樣的影響，同策研究院首席分析師張宏偉認為，政策對房企融資“去槓桿”已經到極致，所謂“創新型”的加槓桿融資方式基本被叫停，因此，在當前融資渠道收緊的背景下，即使降準了，短期內房企也不會有機會大幅加槓桿，也就是說，市場有錢，但錢不一定能夠進來。
中原地產首席分析師張大偉認為，此次央行定向降準的初衷肯定不是為了讓流動性進入樓市，但客觀上樓市也將難以避免有所獲益。央行這一輪降準的目的很明確，就是要保證企業的流動性，主要是小微企業的流動性，精準向實體經濟提供支持，絕不是樓市、股市。因為樓市今年各地即使出臺了多達180次的調控政策，但是某些城市仍舊不斷上漲，甚至一房難求；股市2015年因高槓杆造成的股災現在還沒恢復元氣，不可能重蹈覆轍。
“從歷史經驗來看，只要央行降準，對於房地產來說肯定是利好，這能緩解房地產行業的資金面壓力。”張大偉說，今年1-5月份，房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。而監管層則嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。
房企資金壓力難因降準而改變
“現在房地產企業的融資成本高企，儘管可貸的錢多了，但融資成本很難下降，高成本融資將繼續侵蝕企業利潤。”張宏偉認為。
從2017年上市房企的融資成本數據來看，國企和大型房企的融資成本平均在5%左右，而中小房企的融資成本平均在7-9%左右，到了2018年，疊加銀信業務、委託貸款、企業債、海外融資等渠道進一步收緊，房企面臨融資困境，很難融到錢，甚至有的房企融資成本達到12-15%。2018年5月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計451.17億元，環比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年來（2017年5月至今）最低額，融資情況不容樂觀。
“現在的房企資金面非常緊張，甚至有大牌房企5月就暫停拿地了，三季度為民營房企資金兌付壓力最大的時間段，資金面的壓力並不會因為降準而改變。”張宏偉說，從現實情況來看，儘管降準了，但對房企來說，肉到嘴邊上卻難以吃得到，即便能吃到也要付出非常大的代價。
“僅現在我知道的情況，在TOP20房企當中，至少6家是比較緊張的，降準解決不了它們的問題。另外，其中有一家全國性品牌房企1-4月拿地投入800億元，5月份開始已經暫停拿地了。還有另外一家品牌房企，為了融資幾乎質押了公司的全部股權，現在也面臨比較大的償債壓力。”張宏偉舉例說，從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正來臨，降準也救不了這些資金面緊張的房企。
張宏偉認為，預計2018年三季度，在回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素下，更多的房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業會因為資金兌付壓力而主動降價，同時這種情況也並不會因為降準而改變。因此，預計今年三季度通過主動“大幅降價”回款的現象將越來越多。
閱讀更多 中國經濟時報 的文章
