導讀
近期，除了被世界盃刷爆朋友圈外，樓市也是新聞不斷，粵港澳大灣區發展規劃即將出臺、深圳新“房改”發佈、全國不動產登記平臺實現全國聯網……
而比較熱的話題當屬“二次房改”了，那是因為深圳最近推出了一個深化住房制度改革的草案——《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，明確了面向未來18年（2018年至2035年）的住房發展目標。
文件中主要提到了以下幾點：
1、明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房佔新增住房供應總量的60%左右，其中20%人才房，20%安居型住房，20%租賃住房。
2、計劃到2035年，籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
3、增加建設用地，實施以公共交通為導向的住房開發模式，突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區。
4、盤活存量用地，加大棚戶區改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地、徵地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
……
由此可見，此次房改更傾向於保障性住房，而新增住房中，商品房的佔比只有40%左右。
40%的重點是：
將來深圳商品房的供給量會進一步縮小，導致商品房更加稀缺，供應不足。
從目前態勢來看，商品房價值會繼續增長。
如果不想錯過深圳這個高速發展的列車，有購買商品房慾望的話，建議有能力上車的家庭，儘快上車。
需要注意的是，在粵港澳大灣區背景下，深圳未來就是羅湖、福田、南山、前海一個核心，東部和西部兩個中心。其中東部中心是坪山加龍崗，是目前容易上車的片區，也是未來下一波漲幅比較大的區域。
而在深圳東進戰略大背景下，在軌道交通、土地供應、大學城、高新園等眾多利好下，坪山的發展態勢越來越佳，被評為“深圳樓市下一個風口”，有望成下一個“宇宙中心”。尤其是近年來，坪山片區逐漸成為大家關注的焦點。
其中比較火的就是泰富華·悅都會，被譽為深圳“性價比最高”的網紅樓盤。
從目前施工進度來看，項目已經封頂，左半邊建築正在進行外立面施工，右邊建築綠網基本退去。
項目佔地1.68萬㎡，總建築面積10.6228萬㎡，容積率4.5，綠化率30%，物業形態包括高層住宅、辦公產品以及商業。
項目空中花園
共有4棟建築，A、B、C棟為高層住宅，A棟為2梯6戶，B、C棟為2梯5戶，三棟均29層，1-4層為商業，5層為空中花園，6-29層為住宅；
D棟為辦公樓產品，共19層，1-4層為商業，5層為空中花園，6-19層為辦公樓。
均價3.2萬/㎡+朝南三個開間
項目在今年4月份取得了A、B、C棟住宅預售許可證，共備案379套住宅產品，戶型在74.23-109.16㎡之間，備案均價為3.2萬/㎡，總價213.6-380.6萬。
據介紹，項目預計2019年年底交房，帶裝修。項目土地性質為商業用地，產權年限為40年，根據物權法的規定，年限到期後，繼續繳納土地出讓金即可重新取得房屋土地使用權。
項目戶型主要有75㎡、85㎡、108㎡，目前在售的主要是85㎡和少量108㎡的奢闊美宅。
85㎡戶型圖
105㎡戶型圖
精裝修標準
85㎡樣板間
點評：戶型方正，高實用率，三個開間朝南，包括兩個臥室和一個客廳；
臥室空間比較大，不會顯得擁擠；
衛生間乾溼分離，使用起來更方便。
3.5萬㎡MALL上蓋+中山中學學區+立體交通
從沙盤上看，項目4棟建築1-4層均為集中商業，共計3.5萬㎡。
據介紹，悅都會3.5萬㎡商業，是坪山沙湖商圈第一家購物中心，可滿足業主購物需求，也為周邊帶來稀缺的商業配套。
目前坪山片區較大的商業主要有兩個，一個是距離項目約2.2公里處的益田假日世界，8.6萬㎡商業，一個是嘉鄰中心，3.5萬㎡，距離項目約9公里。
距離項目較近的是天虹商場，距離項目約1.4公里。
項目並沒有配套幼兒園，只能就近幼兒園就讀，不過中小學則劃分在九年一貫制學校——中山小學和中山中學學區範圍內。
值得一提的是，距離項目1公里處，有在建的坪山第二外國語學校，54班九年一貫制公辦學校，其中包括小學學位1620個，中學學位900個，學校預計將於2019年9月投入使用。
據現場銷售人員介紹，坪山第二外國語校區屬於共享學區，目前旁邊只有心海城項目，生源較少，後期悅都會項目有望被劃在共享學區範圍內。
目前項目周邊坪山有地鐵14號線和16號線正在修建，預計於2020年建成通車。其中14號線沙湖站距離項目約800米，16號線坪山中學站距離項目約1.1公里。
項目西面500米處是坪山大道，是橫貫坪山區東西的主幹道。未來建設為雙向8車道+輔道雙向4車道，成為坪山引領產業發展與升級轉型的重要動力引擎。
此外，南坪三期、平鹽高速、東部過境高速、比亞迪雲軌一期均已開工建設並陸續投入使用，將大大縮減到達市區的時間。未來還將與坪山大道等道路一起，構建“兩橫四縱”交通路網，全面升級坪山交通。
“東南西北”各具特色+居住氛圍濃厚
項目周邊繪圖
項目東面500米處是心海城和在建的坪山第二外國語學校；
南面200米處是黃沙坑小區、坪環工業城和坪山體育中心，1公里處是78萬㎡大山坡水庫，馬巒山郊野公園也在項目南面；
坪山體育中心-體育館總建築面積15709.39㎡，造型造型新穎別緻，酷似“飛碟”，正式比賽可容納4500人，是坪山新區容量較大的體育場館；
目前黃沙坑小區已劃入舊改範圍，不過還未拆遷；
黃沙坑小區
北面100米處是大萬世居，是坪山文化地標、擁有250多年曆史的客家大宅；
200米處是大萬文化廣場；
700米處是樂安居國際酒店；
西南面緊鄰著項目的是金地朗悅住宅小區。
西北面100米處是坪山區人民法院；
600米處是坪山中小企業總部基地，總佔地面積超過30萬㎡，處於坪山新區的門戶位置，是市中心區輻射坪山的第一站。
集中了城投創新廣場、潮商廣場、中天美景、龍光.玖龍著、泰禾中央廣場、以及世茂300+地標等項目，是坪山區城市面貌最好的區域。
泰禾中央廣場 正在建設當中；
600米處是深業東城上邸；
900米處是東方威尼斯花園；
總體來看，片區內的住宅、商業、產業、文體資源融合度高，配套比較完善，是坪山發展相對成熟且潛力最大的區域。
踩盤總結
1、鏈家數據顯示，項目周邊二手房價在2.9~3.9萬之間，悅都會備案均價3.2萬，
與周邊二手房房價倒掛，而且低於坪山區各個住宅項目的新房均價。對於剛需上車者來說，價格就是硬道理。目前地鐵14號線和16號線還在建設當中，項目屬於潛在地鐵物業，如果在地鐵未開通之前買入，物業升值可以期待。
項目自帶3.5萬㎡集中商業，周邊文體休閒配套齊全，還有中山中學和坪山第二外國語學校可以選擇，且住宅密集度較小，居住氛圍濃厚，舒適度較高。
項目朝南三個開間是目前樓市裡面比較少見的，另外B座和C座住宅4層以上視線無遮擋，可觀坪山體育館景色，7層以上可遠觀大山陂水庫及馬巒山風光，視野開闊，景色盡收眼底。
項目緊鄰坪山中小企業總部基地，周邊還規劃了多項舊改。前者是是市中心區輻射坪山的第一站，後期項目的逐漸引入，將成為深圳東部體量最大、最具現代感的新地標建築群；而後者對片區居住環境和配套來說都是重大利好。
從項目價格、交通、配套、地段、戶型上可以看出，悅都會項目性價比較高，適合剛需購房者上車。
2、不管是在市政、交通、產業等5000多億建設資金的投入，還是到2020年，打造出新能源、生物醫藥、信息技術三個千億級產業集群，都反映出坪山迎來大開發大建設的爆發期，成為深圳東部的一個重要門戶。
深圳“二次房改”的發佈，也預示著深圳樓市依然供不應求，未來商品房更加稀缺，價值會繼續增長。
如果現在買不起前海、深圳灣，那就選擇目前容易上車的片區，不要等到門檻高了、房價高飆了，再進去就難了。
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