經常都會有很多學員加老師諮詢問題，或者分享工作中的煩惱。其中有兩位四川的學員讓我印象特別深刻。
兩位學員是去年報名學習的，剛開始都是建築行業才財稅小白，其中一位學員小彭在2018年2月已經成為該公司的財務負責人了，小白在半年內成功逆襲，這是當老師最為自豪的。
另外一位學員小唐從不正規的建築小公司跳槽到地產建築物業一體化的集團公司從事財務工作，也是很大進步。小唐所在集團物業公司經常發生替商戶繳納水電費的情況，過後再向商戶收取水電費。由於剛從是物業公司財務，不清楚這類業務是否需要向商戶開票，收取商戶水電費是否需要確認收入。
今天專門講述物業公司轉售水電費問題。
根據《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）附件1)第三十 七條規定，以委託方名義開具發票代委託方收取的款項，可不計算增值稅銷售額。如 果物業公司代收水電煤氣費，而自來水、電力、煤氣公司的發票不是直接開給業主 的，則不符合上述委託代收規定，物業公司應按轉售處理，按規定確認收入，申報繳納增值稅。
轉售稅費如何繳稅，發票怎麼開，可否差額開具？
《國家稅務總局關於物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家 稅務總局公告2016年第54號）規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收 取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費後的餘額為銷售額按照簡易計稅方法依3%的徵收率計算繳納增值稅。物業公司可以全額開具增值稅專用發票或普通發票。
差額中外支付的自來水水費”需要獲取合法有效的憑證，包括增值稅專用發 票、普通發票、省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。實行差額徵 收，對外支付的自來水水費即使取得了增值稅專用發票也只能扣減銷售額，而不能抵 扣進項稅額。
計稅公式：
應納增值稅=(收取的自來水費一對外支付的自來水費)/(1+3%) X3%
這是為了穩定營改增後物業公司稅負水平，防止稅負上升，國家稅務總局對物業 公司收取自來水水費給予的特殊政策安排。上面公式中的水費金額是按價稅合計確定 的，同時3%並非選擇項。在適用範圍上，對於一般納稅人和小規模納稅人同時適 用，即理解為一般納稅人也只能按簡易方法計稅。
按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用 時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業務成本”等科目，貸記“銀行存款”等 科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，借記 “應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減)”或“應交稅費-簡易計稅”科目（小規模納稅人應借記“應交稅費—應交增值稅”科目），貸記“主營業務成本”等 科目。
財會〔2016〕22號文件中“允許抵扣的稅額”表述不準確，容易和進項抵扣概 念混淆，實際上是“允許扣減的稅額”或“允許抵減的稅額”的意思。允許扣減的稅 額即允許扣除銷售額換算成不含稅金額，再乘以適用稅率或徵收率。
[案例]
物業公司收取業主自來水費16 480元，支付自來水公司自來水水費 14420。按國家稅務總局公告2016年第54號規定計算應納增值稅：（16 480- 14420)/(1+3%)X3% = 60 (元），按財會〔2016〕22號文件差額徵稅的賬務處理規定，賬務處理如下：
收取水費時：
借：銀行存款16480
貸：其他業務收入16000
應交稅費——簡易計稅480
支付水費時
借：其他業務成本14420
貸：銀行存款 14420
取得自來水公司開具的含稅金額為14420元的自來水水費發票。允許扣減的稅額：14420/(1+3%)X3%=420 (元）。
借：應交稅費——簡易計稅420
貸：其他業務成本420
當月應納增值稅額：480-420 = 60 (元），按筒易計稅的方法進行核算處理。以上的處理是完整地按財會〔2016〕22號文件的規定進行的。物業公司可以全額開具增值稅專用發票，即可以開具價稅合計為16480元的自來水水費增值稅專用發票，稅率處填3%。
轉售電費實質上與轉售水費沒有什麼大區別，但是不能按照水費進行差額，只要轉售價格與國家供電單位的價格一致，稅負就一致，不存在增值，增值稅稅負就一樣。
[案例]
北京鐵蛋物業公司2018年3月收取業主電費117000元，支付供電公司電費100000元，取得增值稅專用發票。
銷項稅額為：117000/1.17X17% = 17000
進項稅額為:100000/1.17X17%=14529.91
增值稅應納稅額為：17000-14529.91=2470.09
借：銀行存款 117000
貸：其他業務收入 100000
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）17000
借：其他業務成本85470.09
應交稅費—應交增值稅（進項稅額）14529.91
貸：銀行存款100000
如果物業公司收取煤氣、暖氣費時，賬務處理與電費基本一樣。但是稅率不一樣，煤氣、天然氣、暖氣等稅率是11%。如果是平價轉售，對於一般納稅人來講沒有稅負。
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