房產持有和轉讓，對稅的影響
泮美芳
財富傳承管理師聯盟
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5天前
說起不動產，大家熱衷於房價的走勢、該不該買房、何時買房這些話題，其實進行不動產規劃時稅收問題是需要考慮的重要因素。
今天我們主要分析以下兩個稅收相關問題：一是不同主體持有房產的稅費比較；二是不同轉移方式下過戶個人房產的稅費比較。
不同主體持有稅費的比較
目前常見的幾種房產持有的方式：
持有主體
房產類型
個人
住宅房
公司
住宅房
個人
非住宅房
公司
非住宅房
現實情況中，住宅房絕大多數情況下都是由個人來持有的，從購買首套剛需房到二套改善房、再到投資其他住宅房，大家都傾向採取個人直接持有。較少見到公司持有住宅房的情況，但最近幾年因部分一二線城市對個人購買住宅房出臺了一系列的限購政策，個人改由公司來購買住宅房的例子變得多了起來。此外個人房地產稅的腳步越來越近，手裡持有較多住宅房的個人也有考慮改為公司持有。
至於非住宅房個人持有的情況也是常見的，比如個人購買了商業房產用於個人經營業務，或者出租（或者借用給關聯公司）獲取長期回報，或者出售獲利，至於公司持有非住宅房那就更常見了，比如公司因正常經營、辦公用房需要購置房產。
採用不同主體持有房產除了達到不同的房產使用或投資目的之外，還需要考慮稅費成本問題，我們在此做個簡要分析。
受讓環節——個人vs公司購買房產的稅費比較
注：各地對個人購買家庭其他（非唯一）的住宅房時有不同的契稅政策，比如杭州對個人購買家庭第二套改善性住宅房有一定的優惠政策，根據面積（90㎡為界線）不同按成交價格×1%/2%稅率來徵收。而在北京個人購買家庭其他（非唯一）住宅房的就沒有優惠政策，統一按成交價格×3%稅率來徵收。
可以看出，如果購買剛需性質的住宅房，個人購買相比公司在契稅和印花稅上均有一定的減免，但如果購買的是非住宅、非剛需住宅房時，個人購買與公司購買在契稅和印花稅上是相當的。可以說，對高淨值人群來說，在多數房產（能享受契稅優惠的主要是剛需房）的購買環節中，個人購買和公司購買的稅費是相當的。
持有期間——個人vs公司持有房產的稅費比較
a.房產稅、增值稅
注1：對於個人擁有的商住兩用的房屋，如果自用用於生產經營的，按照房屋餘值的1.2%來計徵房產稅，如果是自用用於居住的，免徵房產稅。如果是出租，承租方用於經營，應當按照租金收入的12%繳納房產稅，如果承租方用於居住，應當按照租金收入的4%來繳納房產稅。
注2：月營業額或銷售額不超3萬元的免徵增值稅。
可以看出，住宅房不管是自用還是出租，個人持有相比公司持有在房產稅或增值稅上均有一定的減免。但如果是非住宅房，個人持有與公司持有在房產稅稅負上是相當的。在增值稅上，要視公司的納稅人身份來判斷，公司為小規模納稅人時跟個人的增值稅稅負是一樣的，公司為一般納稅人時要看可抵扣的進項有多少，稅負可能比個人更高也可能更低。
b.折舊抵扣所得稅
從上述分析我們可能覺得個人持有房產在稅費節省上肯定會優於公司持有房產，其實還需要考慮房產購置這一較高支出能否以及如何在稅前扣除這一重要因素，這一點往往容易被人忽視，因此持有房產的實際稅費需要綜合考慮。
注：租賃所得=月租金-已繳納的其他稅費-實際發生的修繕費用-其他扣除標準，稅費指房產稅、印花稅、上一道的增值稅及附加，其他扣除標準——月租金≤4000元的，800元；月租金＞4000元的，租金的20%。
目前我們個人所得稅實行的是分項徵收、不是家庭申報體系，個人購置的房產無論自用還是出租，購置成本如房貸、折舊等均無法在個人所得稅前扣除。而公司購置房產的成本（包括裝修、維修等）均可在企業所得稅前列支，房產成本的折舊與公司的其他經營、投資利潤進行合併計算，公司的各種收入和收益，都可以被房產成本來衝抵，另外公司各個項目之間的收益和虧損是可以交叉使用的，並且公司當年形成的虧損，可以在未來5年內使用衝抵以後年度的收益，也就是虧損可以跨年使用。因此，高淨值人士若有經營投資項目、有相關業務利潤可用於抵扣消化的，則採用公司來持有房產（非住宅房更適宜）的模式，不失為一種既能實現有效節稅又合乎商業目的的籌劃方法。
轉讓環節——個人vs公司出售房產的稅費比較
可見，出售房產時，個人出售相比公司出售無論在增值稅、土地增值稅、所得稅、印花稅上均有不同程度的稅收優惠。特別對於出售住宅房的情況，個人出售相比公司出售有明顯的節稅效果。
但如果思維再發散一些，比如改變公司直接出售房屋、通過轉讓公司股權來實現資產出售目的，稅費比較結果又會不同，股權轉讓不涉及增值稅和土地增值稅，肯定比公司直接出售房屋節稅得多，至於能否比個人出售來得節稅需要具體分析測算得出結論。
大家都很熟悉個人持有房產的模式，但由於個人房產交易、持有過程中的稅費往往轉移給承受方，因此大家對稅費往往沒有過多關注，更別提通過全鏈條的稅收測算來決策不同持有方式了。
從上述分析可知，從稅收角度看，決定由哪個主體來持有房產並不是一個能得出統一結論的問題，一方面房產由個人持有的稅費成本在一定程度上優於公司持有，若以短期套利為目的進行房產投資的較適宜個人持有；另一方面房產由公司持有又具有可抵扣房產成本費用的優勢，若以長期持有房產（特別是非住宅房）、個人又具有經營業務的，較適宜由公司持有。具體決策時需要根據情況進行測算分析。
撇開稅收因素，用哪個主體持有也是房產規劃的重點內容，不同主體持有方式在隔離風險、權益的分配及轉移等方面都可以達到不同目的和實現不同效果，相信未來隨著國家相關法律制度的出臺以及財富人士對房產規劃的需求，大家對不同主體持有房產的認識將越來越全面。
不同轉移方式過戶房產的稅費比較
這裡所說的個人房產的不同轉移方式主要包括房屋買賣、房屋贈與、房屋繼承以及房產投資入股等。我們在開展家族財富規劃業務中，發現高淨值客戶想通過非市場交易方式來轉移房產的事項越來越多了，比如：
房產之前由他人代持，現在要消除房產代持的風險隱患想將房產收回過戶到自己名下；
因擔心將來的個人房地產稅或者未來的遺產稅，想提前將房產過戶給子女；
為達到財產風險隔離、靈活分配目的，想將個人房產進行信託；
還包括房產在代際之間的自然繼承情況。
在這些轉移方式下，客戶更需要關注稅收問題，因為轉移方式是非交易性質的，稅費成本無法轉移出去。
個人房產不同轉移方式下涉及的稅種如下：
注：帶△、□、◇均表示存在一些有稅收優惠的情況。
房產買賣
個人將房產買賣，具體的稅收處理可參考上述分析的個人買賣房產的稅費表。一般來說，如果所轉移的是符合套次、面積等條件的住宅房，相比非住宅房在各個涉及的稅種中都有一定的優惠。
房產贈與
個人將房產進行贈與稅收處理如下：
個人將房產贈與給符合稅法規定的親屬，相比買賣可以享受增值稅、土地增值稅、個人所得稅的免稅優惠政策。但是在贈與之前一定要確認清楚房產所在地稅務機關對受贈房產後續出售時的個人所得稅徵收方式。
首先，瞭解一下個人二手房的個人所得稅徵收的兩種方式：
查驗徵收：納稅人能夠提供房屋原值等費用發票的，個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關稅費-合理費用)×20%
核定徵收：納稅人不能提供房屋原值等費用發票的，個人所得稅=計稅價格×1%
其次，確認房產所在地稅務機關的具體執行口徑和操作方式，以杭州和北京為例：
杭州地稅：根據出售時納稅人能否提供發票的情況採用查驗或核定二選一的徵收模式，
北京地稅：根據納稅人提供發票情況以及稅務系統對房產原值的記錄情況優先按照查驗徵收方式。
故個人受贈不動產再次出售繳納個人所得稅時，可能會因房產所在地不同產生實際稅負不一的情況。
上述兩種不同徵收方式在房產大幅升值的情況下有較大區別的稅負，因此，從稅收的角度看，個人將房產轉移之前最好通過全鏈條測算稅收成本，再來決策房產贈與還是買賣。
房產繼承
房產繼承方式下，基本不涉及稅收，稅費成本最為節省。
房產投資入股
個人將房產投資入股公司的稅收處理如下：
"房產投資入股"這種方式恰恰架起了房產不同持有主體（個人與公司互相轉化）進行轉化的橋樑。這種方式的稅費成本在一定程度上比買賣方式有稅收遞延的優勢，同時還延伸到公司持有房產的突出優勢——房產成本費用可稅前扣除，包括增值稅的進項抵扣，房產成本、契稅在企業所得稅前扣除。
此外，房產在不同主體之間轉移符合一定條件下可以享受免契稅的優惠，財稅[2018]17號第六條，"同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免徵契稅。母公司以土地，房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免徵契稅"。
對於高淨值人士在不動產規劃時，從稅收角度，要將個人家庭及家族企業兩個主體納入考量範圍，同時配合家族的發展目標或企業的特定商業目的來進行不動產稅務規劃，以設計出高稅務效率的房產持有架構。
決策用哪種方式將房產對外轉移是需要權衡不同轉移方式下的綜合實現效果，上述分析的稅費成本是僅一方面的考量因素，例如採用贈與方式轉移房產，贈與人將徹底失去對房產的所有權和控制權、無反悔撤銷的餘地；又如繼承方式轉移房產，不管通過法定繼承還是遺囑繼承，房產轉移的便利性和確定性都有一定程度的折扣。
全面認識個人不動產規劃中的稅收問題，是不動產財富規劃的第一步。
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