各位屏幕前的戶友，大家好！今天我們聊聊戶型設計驅動的公寓創新，產品，作為公寓創新的核心，給予開發商非常廣闊的發揮空間，市場上有數不勝數的戶型創新產品，例如雙鑰匙、躍式、複式等等。但是，由於公寓產品整體還是以投資屬性為主，圍繞著公寓戶型設計創新就主要包括兩種方向——
通過提升居住舒適度，以質帶價，創造更高租金
通過空間分割，實現一戶多租，以量帶價，創造更高租金
功能舒適提升單套租金溢價
01
創意平層
市場上小面積公寓屢見不鮮，小到12㎡的膠囊公寓，或者18到25㎡的極小公寓。但是在狹小空間內能夠兼顧尺度舒適而又功能齊全的產品，院長只推薦這個——
戶型面積：30㎡
推薦指數：✔✔✔✔✔
核心亮點：一室一廳、獨立衣帽間、1.5㎡雙人床
該公寓可分為3個部分——收納區、功能區與休憩區。佈局上，將最重要的客廳與臥房分佈在東側，保證了採光。獨立的收納區，與功能區和休憩區的完美契合，再加上每一部分空間的合理分佈，保證了生活上的舒適與方便。
Part one：收納區
入戶玄關及衣帽間相連，面積共約5㎡。衣帽間為獨立衣帽間，一定的提升生活質感，而毗鄰玄關，也使得出門之前更衣照鏡更方便快捷。
Part two：功能區
4㎡的衛生間做到乾溼分離，並且預留80cm寬的洗衣機位，可放置8kg重的滾筒洗衣，足夠兩人使用。
而廚房為開放式灶臺，整個灶臺長2.7m，完全可以滿足日常烹飪需求。此外，長達5.13m的走廊也並未浪費，而是於衛生間對面的牆面部分設置了2.42m長的收納空間，進深35公分，足以放置日常生活起居的各種用品。在如此小的空間內還能兼顧收納，院長甘拜下風。
Part three：休憩區
臥室佈置有嵌入式的1.5m雙人床，與客廳相通但有所區隔，既具備私密性又可以享受到陽光與新鮮空氣。整個客廳面積有10㎡，方方正正且朝向為東，客廳的空間足夠擺放沙發、茶几、工作臺等生活必備傢俱，滿足兩口之家的起居。
02
創意LOFT公寓
如今，在平層日益氾濫的情況下，LOFT作為一種新的建築形式和家居設計風格，愈發受到推崇。
推薦指數：✔✔✔✔
核心亮點：高贈送，高性價比，高顏值夠裝x
優點一
高贈送，贈送二層及公共走廊上端面積
Part
1
買一層送一層。購買時面積只會按照一層來計算購買價格，卻可作一層半甚至兩層使用，將此戶型加上隔板，就可以打造出另一層立體空間，雖然購買時價格會比同板塊的平層價格稍高，但是考慮到能夠改造成複式，相對而言單價更便宜。
Part
2
贈送走廊上端面積。除普遍的二層面積贈送外，LOFT往往會擴展公共走廊的上端面積，設計用作兒童活動空間、半開放書房或者步入式衣帽間，擴容房子的功能。
兒童活動空間
Part
3
客廳中空，空間隔離，能進行個性化定製自由搭配。一般而言LOFT的一層為客餐廳，二層為臥室、書房等私密空間，做到動靜分區。LOFT能很好得將開放式空間和需要私密性的空間進行分層，解決小面積戶型的私密性問題。
第一層——客餐廳和廚衛
第二層——書房和臥室
優點二
樓梯多樣打造，彰顯建築個性美感
LOFT戶型的核心或者說是標誌，便是連接通往“夢想隔層”的樓梯。
從建築藝術和美學的角度來看，樓梯是視覺的焦點，也是彰顯居室個性的一大亮點，一般LOFT樓梯可以分為：直線樓梯，折線樓梯，曲線樓梯，半懸浮樓梯、滑梯樓梯和金屬樓梯等。
Part
1
直線樓梯：最常見也是最實用的一種樓梯，收納強大。
主要體現在利用樓梯下方空間做收納，或將樓梯變成抽屜形成收納空間。
直線樓梯的優點是穩定、舒適。這種樓梯款式簡潔，使其下方的空間較為規整。亦可採用異形的收納抽屜，在樓梯下方打造組合儲物櫃，或是打造小型辦公區等，有利於對這部分空間進行二次利用，也是LOFT樓梯設計中比較常見的做法。
Part
2
折線樓梯：主要適用於層高較高的情況，樓梯佔地空間小，但使用率偏低。
摺梯因為L形或者U形的設計，讓佔地面長寬比例更為合理。有1.7×2.4米的空間就足夠設計成摺梯，所以小戶型也適用。雖然使用率略低，但若樓梯空間有限，樓層高的產品往往會考慮折線樓梯。
折線樓梯下方留有形狀較為規整的空間，也可以二次利用。除了定製儲物櫃外，設計師更多的是將這部分空間作為展示區，或是擴充為一個功能空間，例如打造成茶室或是小型會客室。
Part
3
個性樓梯：高顏值，種類多樣，實用性偏低 。
除了直線樓梯、折線樓梯這類標配版樓梯，還可以根據個人喜好設計半懸浮樓梯、滑梯樓梯、金屬樓梯、曲線樓梯等。
03
創意複式公寓——三連躍
除了最常見的：平層公寓——一層使用平面、LOFT公寓——兩層使用平面之外，目前市場上也湧現了一波LOFT公寓的進一步改良和創新，在LOFT公寓相似或者更低的層高空間裡，打造三層平面的使用空間，進一步提升空間利用率和居住體驗感。
LOFT與LOFT組合——泉州世貿項目
戶型面積：28㎡
推薦指數：✔✔✔✔
核心亮點：4.5m層高，三層多功能空間
設計師把4.5米的空間巧妙分割成三層，一層是客餐廳、臥室和廚衛，二層是書房，三層是多功能室。
一層客廳和電視說再見，根據年輕人的居住習慣，設置了投影儀，朋友可以一起看球賽和看電影。一層到二層以七級臺階來連接。
二層是開放式書房，可容納3人同時辦公，書房客廳上下聯動，給愛SOCIAL的年輕人更多的互動空間。只需要上四級臺階，即可到多功能室，可根據客戶需求打造成愛美女生的衣帽間；攝影愛好者的獨立工作室；網遊喜愛者的遊戲屋；也可作為來訪友人的客臥。
這個戶型最巧妙的是，28㎡也能做到很好的功能分區，一層屬於社交空間，朋友聚會的場所，二層則是辦公區域，有效地跟臥室和客廳分離，互不打擾，三層可做成主臥或是多功能室，可根據家庭狀態的不同而隨心變換。
不可思議的是，這麼小的空間內，竟然還能有10m³的收納空間，其中客廳背後、樓梯抽屜、書房牆面和多功能室牆面都是收納空間，即使一家四口居住，也能井井有條。
此類產品的特點是，在一定的層高或是面積的限制下，通過多層的空間劃分不同功能區，做到麻雀雖小五臟俱全。
LOFT與躍層組合——保利米墅
戶型面積：35㎡
推薦指數：✔✔✔✔✔
核心亮點：3.5m層高，打造三層使用平面
傳統的複式公寓正常需要4-5米的層高、40-50㎡的面積，但是保利米墅就在3.5米層高、35㎡的情況下，做出毫不侷促的複式公寓，還能增加“客廳生活區+娛樂區”、“多功能區域+小就餐區”、更為私密的“睡眠區+工作區”等多變的複合功能。
米墅的第一層為客廳、起居室和廚衛，二層為休憩區和辦公區，整體做到動靜分離，乾溼分區，最大的特色是在35㎡的空間內， 收納容量高達11㎡，這龐大的收納空間讓其他同類項目望塵莫及。
衛生間不僅能幹溼分區，且在淋浴區的上方利用了沉箱後退後產生的空間，為住戶設計出1.3米長、1.9米高足以掛大衣的衣櫃，供給夾層睡眠區使用，形成一個小型的衣帽間，鏡櫃和臺櫃組合有0.5㎡的收納空間。
廚房的空間也是使用到極致，櫥櫃除了應有的水盆、爐頭與操作檯外，還利用了吊櫃與下方的收納櫃，並增加吊櫃高度至70公分高，合約1立方米的儲藏空間，裡面合理的收納了消毒櫃、洗衣機與垃圾桶等其它廚房的所需用品。將抽油煙機與爐頭靠近煙井佈置，大大節約了抽油煙機管的長度，減少排煙管對吊櫃空間的佔用，更合理歸一地騰出儲藏空間。
米墅巧妙利用樓梯底形成一個隱藏的約2.5㎡的儲藏空間，樓梯側面也設計成收納抽屜，將樓梯底部空間利用到極致。
多功能區的層高為1.9米，住戶在此空間的活動狀態多為用餐或是辦公，牆面設置可伸縮檯面，節省空間，因為有了伸縮檯面的設計，釋放了檯面背後的2.5㎡的儲藏空間，餐桌的對面佈置餐邊櫃用於收納餐具，每一寸空間都從實際上解決了生活中的收納問題。
起居室層高3.5米，故整體抬高37釐米並不影響使用功能，也不顯侷促，反而能產生約4.5㎡的收納空間。
傳統型公寓的睡眠區是佈置在沙發旁邊，並沒有任何私密性可言，米墅在餐廳上方設計了一個高度1.9米的夾層睡眠區，帶來的是私密性、功能性與趣味性。
隨著樓梯往上走，夾層的站人平臺高度能達到1.9米，寬度0.8米，除了可以輕鬆直立行走，並可以靈活、隨心的使用米墅特意利用衛生間的沉箱後退而設計出的約1.3米寬的衣櫃。
在站人平臺上，貼心的設計了一張可以收納的小型書檯，並利用夾層與站人平臺空間的落差，形成無形的書檯“椅子”，在收納書檯後，“椅子”就會馬上隱形，使睡眠區既是臥室，也是一個小型工作室或梳妝區。
院長說
“
無論是平層、LOFT、還是創意複式，都是在有限的層高和空間內，想方設法提高居住舒適度，這三種公寓的設計方式適用於空間面積較小的公寓產品。通過傢俱移動、合理佈置功能區、分割多層空間，室內的使用率將大大增加，小公寓也能大舒適。
”
單個戶型提升租戶數量
公寓產品投資是主要目的，除了通過單個戶型產品實現租金溢價來滿足客戶的投資回報預期，另外一種就是不提升租金溢價，但提升租戶的數量，通過增加租金數量來滿足客戶的投資回報預期。也就是我們目前市場上比較慣用的手段，多鑰匙的公寓產品。
01
雙鑰匙戶型創新
戶型面積：42-52㎡LOFT
推薦指數：✔✔✔✔
核心亮點：同一戶型，兩層相互獨立，互不干擾，一套房子兩個租客
雙鑰匙產品面世後，風靡公寓市場。這裡給大家介紹一個較有代表性的雙鑰匙產品，廣紙新城的越秀綠地項目。
“進同一個門，你往裡走，我往上走”
一拆二=一套房在同一入戶門之後，再通過上下兩個分戶門，讓一套房可以拆租給兩個客戶，兩個客戶之間互不干擾。
此類戶型優缺點兼具：
優點：上下兩層獨立分區。對於投資者來說，買一套相當於兩套，租金回報率更高。對於創業者來說，自住和辦公可以分區；單租辦公室、住房成本無疑更高，也省去了交通成本。
缺點：隔音不到位，易產生矛盾。雙鑰匙公寓一套分為上下兩層，若分租後各自裝修，難免產生干擾。
02
三鑰匙
戶型面積：56㎡LOFT
推薦指數：✔✔✔
核心亮點：兩層空間分割成三套房
“雙鑰匙“戶型引爆國內市場後，國內大戶型公寓開始因為總價高，出現租售困難。三盛集團首次引入”三鑰匙“設計理念。此戶型用56㎡空間打造出三個套房，共享入戶花園。
此戶型中，三戶共用入戶花園，二層兩戶分別從樓梯左右入戶，其實就是兩個套房。戶型中一層與雙鑰匙的一層沒什麼區別，但二樓強行間隔成兩房兩衛，衛生間的走水通道設計會增加開發商成本。
由於樓梯連接二樓的中間位置，使得兩戶都有一個長長的通道。
一戶通道較寬可以貼牆放上一張桌子作為工作區，另一戶就只能浪費掉通道面積，走過通道後也僅有一個衛生間和一張床的空間。
雖然設計中三面都有采光，但二層兩戶主要通過壓縮功能性來實現分割，只能當兩個套房來使用。
院長說
“
多鑰匙戶型，上下獨立入戶，樓上樓下互不干擾；對於投資者來說，空間的尺度得以極致運用，雙倍空間、上下可分開出租，租金較市場上其他公寓產品翻倍；此外，投資客也可以自住一層，出租一層，以房養房，更為實惠。
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