北京萬科敢於製造新聞，也善於新聞神轉折。
一個月前，當180萬十年房租一次性付清的大新聞被拋向市場後，迅速在全國地產界引起了一場天價租金大辯論。
北京萬科與萬科翡翠書院處在這場風暴的中央。全北京的地產商都十分關注它，它的樣板價值體現在兩點：
1，作為全自持的百億級地塊，萬科翡翠書院的這個方案，會不會因為高租金震盪輿情，被政府喊停？
2，萬科翡翠書院的這套租賃安排，能買單的人有多少？
前者測試政府態度，後者測試市場態度。
一個月後，昨天下午，北京萬科翡翠書院曝光了一組數字：
截止5月13日，一共推出72套房源，面積段自90平米三居至180平米複式四居，獲得了超過80%的出租率。這些租戶中，大部分選擇了十年租期，少部分選擇了三年與五年。但是，相同的是，先支付20%，然後在2020年底交付時，一次性付清尾款。
今天來看，大家的擔憂大多落空，一夜之間，新聞神轉折。
政府既沒有喊停，市場反而相當踴躍。因此，這份成績單對政府與市場的測試初步成功，不僅給之前拿了高比例自持的開發商吃了定心丸，也給未來北京土地的出讓熱情，又一次充了值。
塵埃落定後，我們要善於總結新聞。這一總結，你就發現了很多前期辯論中的盲點。
大致有七個。
1，翡翠書院是一個低密度產品，即使參考政府限價進行銷售的話，主力戶型單套總價也得1500萬起。也就是說，很多辯手未必是目標客戶。
2，翡翠書院定位不是一個剛需產品，而是高端改善產品。也就是說，不能用剛需租房思維來腹誹高端租客。
3，媒體很喜歡引用十年180萬的說法，但是其實，翡翠書院租期有三種選擇，按照90平米三居三年租期計算的話，三年大約70萬租金。媒體天然喜歡引用大的數字。
4，就算十年180萬租金，按月折算，每月租金不會超過2萬元。假如你在北京海淀租一套90平米的精裝修新房，各種總配置齊全，單月租金最少也要1.5萬元。相比之下，改善生活居住的性價比很高。
5，翡翠書院十年內租金鎖定，不得調漲。北京租房普遍狀態是每年一價，罕有降價。
6，翡翠書院是萬科高端產品系翡翠系的升級版，未來教育預期很高。它地處碼農聚集地，科技精英與管理層眾多，相當於杭州版的未來科技城。也就是說，意向客戶高度鎖定，這些客戶願意拿錢去提前購買優質的居住體驗。
7，北京市關於企業自持商品房租賃管理的145號文件中，第五條明確寫道，企業自持商品房租賃實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方根據市場水平協調確定。你看，政府是給出活路的。這條規定相當重要，是北京長租市場能夠發展的基石。
這六大盲點，其實是六個基礎事實。你要辯論，一定確保自己是在這些事實基礎上進行，否則雞同鴨講，永無共識。
很多人拋開這些基礎事實，隔空罵戰，我深度懷疑，是刻意為之。目的就是把大家的智商與眼界拉低到與他們一樣的水平，然後用豐富的經驗打敗你。
甚至有人給北京萬科戴上了一頂，故意拉高北京市房屋租金水平、影響社會穩定的大帽子，這就有點冷幽默了。
今天本文不在於繼續挑起辯論，藉著這些數字，談談心裡話。
在這組數字出爐前，北京萬科應該壓力蠻大的。百億的地塊，如果不能順利出租，走出破局路徑，天量資金沉澱在那裡，對任何一家開發商都如泰山壓頂，僅此一個項目的財務成本，便可以拖累一個城市公司的數百位員工，導致年終獎泡湯。
在這件事情上，北京萬科大概要面對四個對手。
第一，合作伙伴。
土地是聯合體拿的，萬科操盤，拿地已經接近兩年了，各個破局方案也想了很多，總歸要給自己的合作伙伴一個交代。
第二，政府。
土地的規劃條件與限制條件，白紙黑字，拿地前就明確寫好了。既然各家開發商搶地搶到了100%自持的程度，那麼就要規矩來。其中，不得散售，一次性租金不得過10年，不得對外承諾70年後產權歸屬，等等，是核心條款，不得違背。萬科任何解決方案，都必須止步於這條紅線。
第三，客戶。
不客氣說，這首批70名客戶，一定是克服了內心傳統的買房認知，說服了家裡人，奔著開發商的遠期承諾，帶著老婆孩子，打算歡歡喜喜住到一個高品質的社區裡。
所以，開發商沒有理由不特別珍惜這批客戶。北京萬科，你有機會吃下北京全自持商品房的第一個螃蟹，也希望你能不負機會不負客戶。
從今後歷史的角度看，我把這一批客戶稱之為，中國長租市場上第一批有先鋒與試驗精神的人，他們對這個年輕行業的認知啟蒙作出了身體力行的貢獻，怎麼評價，都絲毫並不為過。
以租戶而非業主的身份，出現在開發商提供的高端社區裡，同樣過的幸福，其實向全社會傳遞了一個很有穿透力的認知信號：既然有錢的人都可以租房改善，我們普通人為何寧可節衣縮食也要買房為難自己呢？
或許，心態的改變，認知的鬆動，就是這樣一點點開始的。
第四，輿情。
公允地說，輿情本不應該是北京萬科考慮的對象。但是，第一個標本嘛，遭遇全方位的掃描，質疑與討論，不見得完全是壞事。
只是，政府對房價調控已經杯弓蛇影了，若租房議題一旦被輿情帶歪，很容易破壞掉一個本來很有破冰價值的方案，對於開發商同行借鑑方案，對於政府部門樹立長租樣本，對於全社會創新居住解決方案，都是福利最大公約數的損失。
上面四大對手，是一個新生兒必須面對的挑戰。
通過租房來解決居住的大討論，早在十幾年前就開始了，它的對手是中國人根深蒂固的安土重遷的心理傳統，今日之破局，是一次昂貴的熱啟動。
十年後，回顧今日，這個萬科案例，很可能是一個被高度議論、卻被低估了長期價值的樣本。
總之，北京萬科展示了它對新事物、新思維破局與捕捉的能力，這是一個有底蘊的開發商很見功夫的一面。
「掌聲」送給你們。但是，希望帶來的不是行業內一片「漲聲」。
從未來看，住房市場是分層次的，而租賃市場也會分出層次的。
不過，幸運的好消息是，買房可以囤積，而租房需求卻沒有人願意囤積。一旦民眾對租賃的認知，成功升級換代，很可能給持續十年不改熱度的房價輸出一款有效的降溫方案。
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