規指引
《執行異議複議規定》
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
裁判主旨
本案中，雖然在一審法院查封之前，購房人未在定房協議基礎上籤訂正式書面買賣合同，但是根據《中華人民共和國合同法》第三十六條的規定，當事人未採用書面形式訂立合同，但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。購房人已經支付了絕大部分購房款，交納了相關雜費，已經履行了房屋買賣合同的主要義務，並已由本人實際佔有涉案房屋。因此，房屋買賣雙方已經形成房屋買賣合同關係。購房人為居住需要從房地產開發經營者處購買商品房，其屬於購房消費者，應當對其以居住為目的購房的權益予以特殊保護。
案例索引
《周玉生、蔡玉花執行異議之訴案》【(2017)最高法民再194號】
爭議焦點
買受人對登記在被執行人名下不動產提出異議時是否必須以查封前簽訂“書面”合同為必要？
裁判意見
最高院認為：執行異議之訴中，在判斷案外人對涉案房產的民事權益是否足以排除強制執行的法律適用問題上，應根據案件的具體情況，對異議人所享有權益的狀態，以及申請執行人債權實現的權益等進行查明和比較，綜合判斷。《查封規定》第十七條固然與本案情形相關，但該規定並非執行異議之訴中作出裁判的唯一判斷標準。本案二審法院依照《查封規定》第十七條的規定，認為周玉生、蔡玉花未積極與響華公司簽訂商品房買賣合同，未辦理涉案房屋的過戶登記，不屬於第三人無過錯的情形，因此，其對涉案三套房屋不享有足以排除強制執行的權利，不符合案件的具體情況。
在《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》實施前，與本案情形相關的司法解釋，除《查封規定》以外，還有《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆（法釋〔2002〕16號）》。該批覆規定，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。依據該規定，抵押權優先於一般債權，而建設工程價款優先權優先於抵押權和其他債權，但建設工程價款優先權不能對抗已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者。因此，抵押權和一般債權的行使也不能對抗購房的消費者。在審理涉及消費者購買商品房的案件中，應當對消費者以居住為目的購房的權益予以特殊保護，消費者對房屋所享有的權益在順位上應當優先於其他債權。該批覆是更適合本案情形的具體規則。
本案中，雖然在一審法院查封之前，周玉生、蔡玉花未在定房協議基礎上籤訂正式書面買賣合同，但是根據《中華人民共和國合同法》第三十六條的規定，當事人未採用書面形式訂立合同，但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。周玉生、蔡玉花已經支付了絕大部分購房款，交納了相關雜費，已經履行了房屋買賣合同的主要義務，並已由本人及其子女入住實際佔有涉案房屋。因此，周玉生、蔡玉花與響華公司已經形成房屋買賣合同關係。周玉生、蔡玉花為本人及其子女生活居住需要從房地產開發經營者響華公司處購買商品房，其屬於上述司法解釋中規定的購房消費者，應當對其以居住為目的購房的權益予以特殊保護。而廣博金穗公司對響華公司借款合同項下的債權，為一般債權，相對於消費者購房權益，不具有法定優先的地位。因此,周玉生、蔡玉花對涉案房屋所享有的權益，在受法律保護的順位上應優先於廣博金穗公司對響華公司的債權。閱讀更多 信貸風險管理 的文章
