導語：房地產企業破產清算的清償順序與其他普通企業有所不同，主要由於企業破產涉及的利益群體較多，情況較為複雜。
企業如果經營不善，就會破產，面臨破產債權申報。這時，法院會對債權債務進行清理，指定清算組對財產進行評估、處理、分配。那麼，破產企業的清算順序和債權清償順序是怎樣的呢？
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房地產企業破產清算順序
根據《中華人民共和國企業破產法》和《中華人民共和國民事訴訟法》規定，公司破產清算的程序為：
（1）成立清算組
人民法院應當在宣告企業破產之日起十五日內成立清算組，接管破產企業，清算組應當由股東、有關機關及專業人士組成。
（2）清算組接管破產公司
人民法院宣告企業破產後，破產企業由清算組接管，負責對破產企業的財產進行管理、清理、估價、處理、分配，代表破產企業參與民事活動，其行為對人民法院負責並彙報工作。
（3）破產財產分配
分配破產財產，由清算組提出分配方案，在債權人會上討論通過，報人民法院批准後由清算組具體執行。
（4）清算終結
破產財產清算分配完畢，由清算組向人民法院彙報清算分配工作的情況，並申請人民法院裁定破產終結，未得到清償的債權，不再進行清償。
（5）註銷登記
企業破產，破產財產分配完畢，企業法人依法終止其民事行為能力，清算組向破產公司的原登記機關申請註銷原公司登記。
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房地產企業破產清償順序
破產清償順序指的是破產財產應當按一定的順序和比例，公平地分配給債權人。破產財產的分配，是破產清算的最後階段。但是，
房地產企業由於涉及的利益群體較多，情況複雜，與其他普通企業有所不同。（1）被拆遷人權利順位
2011年1月21日起施行的國務院《國有土地上房屋徵收和補償條例》將國有土地上房屋徵收和補償的主體限定為市、縣級人民政府，不包括房地產企業。但在該條例實施前，依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定，房地產企業取得房屋拆遷許可證的，可以成為拆遷人，與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補償合同。
《國有土地上房屋徵收和補償條例》實施後，以房地產開發企業作為拆遷主體的現象仍然存在。作為歷史遺留和違法行為的共同產物，拆遷人房地產開發企業破產後，被拆遷人權利保護問題亟待解決。其中，被拆遷人選擇房屋產權調換方式進行安置補償的，因房屋的拆遷與安置房的建成補償存在時間差，往往使補償矛盾延續至破產程序中。
對此，有專家認為，應當賦予被拆遷人的權利以絕對的優先性，作為第一順位保護。一是因為拆遷房屋是被拆遷人賴以生存和生產的基本物質條件；二是因為房屋拆遷涉及社會公共利益，被拆遷人服從公益理應獲得特別保護；三是因為被拆遷人與房地產開發企業簽訂安置補償協議，早於土地使用權抵押或在建工程抵押，物保債權人通過審查及相應安排，完全可以防控被拆遷人權利優先性帶來的信用風險。
在法律上，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條第1款規定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”
雖然依據該款不能直接得出被拆遷人權利最為優先的結論，並且優先權的法源也並非是司法解釋，但足可印證最高司法機關所持被拆遷人權利優先保護的立場。在被拆遷人權利優先性的實現方式上，用於置換的房屋為現房的，可以根據被拆遷人申請，將不動產所有權變更登記至被拆遷人名下；用於置換的房屋為期房的，被拆遷人可以繼續獲得該期房或者就相應期房變價所得優先受償。
（2）消費購房人權利順位
在不考慮消費購房人特殊性的情況下，作為整體的購房人權利應區分以下情形加以對待。
首先是購房人支付全部購房款的情形。
就購房人向債務人主張的權利性質，存在兩種不同認識：
一是物權請求權說，即購房人可以基於物權關係主張取回權。理由是不動產物權由登記所賦予的觀點，顯然與登記的行政屬性相悖，對不動產物權歸屬的判斷，除法律另有規定，只能依賴於基礎民事法律關係的審查判斷結果，絕對地將不動產登記作為認定不動產取回權成立與否的標準不可取。
二是債權請求權說。理由為購房人購買房屋，物權法上的屬性為繼受取得不動產，依據物權法第十四條的規定，受讓人自變更登記時才始取得不動產所有權；購房人與房地產開發企業簽訂的是購房協議，並非合作建房協議，不能得出購房人原始取得或共同共有房屋的結論。
一般來說，以第二種說法為準。
其次是購房人支付部分購房款的情形。
此時，購房協議屬於雙方均未履行完畢的合同，管理人有權選擇是否繼續履行合同。選擇繼續履行合同的，依照企業破產法第四十二條第（一）項的規定，購房人債權為共益債務；選擇解除合同的，購房人債權不享有共益性質。
（3）建設工程價款債權順位
合同法第二百八十六條規定了建設工程價款優先權，《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》(2002年6月27日起施行)進一步明確規定，建設工程價款優於抵押權和其他債權。
不動產建設優先權的債權人應當於工程完成後一定期間內就經公證之工程款進行優先權登記，經登記之不動產建設優先權自工程開始之日起享有順位，得對抗其後成立之抵押權，並得於登記額度內優先受償。
（4）預告登記權順位
破產程序中如何對待預告登記權，首先要分析預告登記權的性質。專家認為，預告登記權並非現實物權，而是將來發生物權變動的請求權，本質上仍是債權性質。《最高人民法院公報》曾刊載過案例予以支持。(《最高人民法院公報》2014年第9期)
預告登記權的準物權性質在破產程序中是否能產生相應法律效力？
物權法對此未作正面規定，僅明確“預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”但仍可以推導出預告登記權具有破產保護效力，理由在於破產程序中需要處置預告登記所涉不動產的，按照預告登記對抗效力，處分必須經過預告登記權人同意，否則不產生物權效力。如果預告登記權人不同意，財產處置勢必難以進行，而理性的預告登記權人勢必會以獲得優先受償或完成本登記作為同意前提，由此可以推斷，預告登記權具有破產保護效力，否則不動產的處置將面臨僵局。
從立法層面來說，購房人預告登記的目的在於通過登記的手段使自身債權處於優先地位，避免債務人一物二賣造成的損害。法律應當認可購房人為保障債權實現所作的努力，而這樣的認可亦應體現在破產程序之中。相反，將預告登記權與普通債權等同對待，則恰恰違背了相同性質權利相同對待的要求。
在預告登記權清償順位的具體安排上，鑑於預告登記與抵押登記均以登記為前提取得優先性，故可與抵押債權同一順位受償，預告登記權與抵押權存在衝突的，應當按照登記先後順序受償。
實務中，處理預告登記問題還應注意識別預告登記基礎法律關係，準確認定預告登記效力，比如債務履行期屆滿前約定以房抵債的，應當按照最高人民法院《關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條第1款的規定處理，認定預告登記基礎關係是借款關係，而非不動產交易關係，對於相應預告登記的效力不予確認。
（5）消費購房人定金債權順位
定金作為債權擔保方式，受償順位並無明確規則可循。企業破產法第一百零九條規定了擔保物別除權，但是，除封金形式以外，一般情形下定金並不是以特定財產設置的擔保，債務人收取定金後，即以其非特定全部財產作為定金償付責任財產，這使得定金債權與其他破產債權的清償財產範圍完全混同。因此，“定金不屬於物保債權範疇”。
綜上，房地產企業破產債權清償順序應當如下：
1、破產費用及共益債務；
2、被拆遷人基於拆遷安置對債務人享有的請求權；
3、消費購房人債權請求權、消費購房人支付的定金本金返還請求權；
4、建設工程價款請求權；
5、物保債權以及不動產預告登記所涉債權，按登記先後順序就相應不動產變價所得優先受償；
6、工人工資等勞動債權；
7、稅收債權及部分勞動債權；
8、普通破產債權。
小結
破產債權清償順位並不完全按照債權產生的先後來設置，而實際上是一種利益衡量的結果。這種順序設置不是一成不變的，隨著社會現實情況的變化和對法體系化完善的考量，應該在綜合考慮債權的性質、內容和救濟效果的基礎上，努力實現實質平等，這也體現了破產法平衡各方利益，保護弱勢群體，建設和諧社會的功能
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