2016年，武漢市認真貫徹落實國家關於房地產市場調控的有關精神，採取分類指導、因城施策等系列政策措施，堅決抑制投資投機性購房，切實穩控住房價格，確保房地產市場保持平穩健康發展。回顧過去一年，我市經濟發展進入新常態，房地產市場在新常態下呈現新特點。
一、開發投資的基本特點
2016年，我市房地產開發投資為2517.44億元，比上年下降2.5%，佔固定資產投資的比重為35.5%，佔比較去年提高2.1個百分點。全年，房地產開發投資增速總體保持平穩，但月度起伏較大（注：2015年6月新增投資417.25億元，比2015年月平均投資高202.10億元）。
按房屋用途分，商業營業用房投資下降較大。住宅投資為1726.79億元，下降2.9%；商業營業用房投資237.65億元，下降23.5%；辦公樓投資190.46億元，增長1.0%。
按投資構成分，建築工程和土地購置費均出現下降。建築工程1565.70億元，下降5.6%；安裝工程242.40億元，增長21.3%；設備購置42.30億元，增長1.4%；其他費用667.04億元，下降2.0%，其中，土地購置費466.69億元，下降4.9%。
二、商品房銷售的基本特點
2016年，我市新建商品房銷售面積為3255.66萬平方米，比上年增長23.9%。其中，住宅銷售面積2931.06萬平方米，增長21.4%；商業營業用房銷售面積131.82萬平方米，增27.7%；辦公樓銷售面積92.11萬平方米，增長161.6%。
受銷售市場回暖影響，我市待售面積下降。2016年底，商品房待售面積為445.93萬平方米，比上年同期下降28.8%，待售面積比2015年底減少180.22萬平方米，比2014年底減少323.65萬平方米。
商品房去庫存速度快於補庫存速度，導致供求關係偏緊。2016年6月份開始，銷售面積與新開工面積剪刀差持續擴大。2016年9月份開始，新開工面積增速低於銷售面積增速。
三、開發投資與銷售關聯性分析
從供求關係的角度看，房地產項目開發在前，商品房銷售在後，因此，增加投資是加庫存，通過增加房源供應影響今後銷售規模。另一方面，實現銷售是減庫存，通過減少庫存影響今後開發投資規模。因此，兩者之間存在一定關聯，但由於開發項目週期較長（通常在三年以上），且開發投資和商品房銷售分受不同機制和有關因素的影響，所以往往表現為長期趨勢相同，而短期趨勢出現偏離。結合我市房地產市場運行特點，綜合考慮投資與銷售之間相互關係，我們認為造成2016年投資與銷售走勢出現偏離的主要原因有以下幾點：
（一）去庫存過快引起以前年度投資形成的庫存在近兩年被消化
“十二五”時期，我市房地市場保持快速發展的態勢，開發投資與銷售均實現翻番，體現了投資和銷售長期正相關的關係，但期間供求關係有所變化。2011年—2014年，房屋新開工面積大於商品房銷售面積，表明供大於求，即庫存積累期；2015年—2016年，新開工面積小於銷售面積，表明供不應求，即庫存消化期，這說明2011年—2014年投資形成的庫存在近兩年被消化。
從房地產金融信貸看，2016年，房地產開發貸款2772.61億元，同比增長19.2%；個人住房貸款餘額4002.58億元，同比增長65.2%；新增個人住房貸款1579.06億元，同比增長131.9%。企業開發貸款增速遠低於個人住房貸款和新增住房貸款增速，說明銷售市場升溫並未促使企業進一步加大投資。
（二）開發投資的結構變動制約了銷售對投資的傳導
從企業角度看，庫存管理是房地產企業開發經營的核心內容，表現為當庫存下降時，企業會主動加庫存，而當庫存上升時，企業會主動減庫存。簡言之，銷售通過作用於庫存間接對開發投資產生影響。另一方面，由於開發投資作為銷售市場的前端，其運行更多受到自身機制及有關因素的影響，因此，開發投資結構變動往往會制約銷售對投資的傳導。2016年，我市開發投資的結構變化主要表現在以下幾個方面：
一是中心城區項目完工度高，致使全市投資出現下降。2016年，七個中心城區共完成房地產開發投資1701.01億元，下降12.0%，佔全市開發投資的比重為67.6%，較2015年下降7.3個百分點；六個新城區和兩個開發區分別完成房地產開發投資466.31億元和350.11億元，分別增長15.5%和42.4%，佔比為18.5%和13.9%，較2015年分別提高2.9個百分和4.4個百分點。2016年，七個中心城區施工面積增長5.6%，新開工面積增長3.2%，比全市分別低1.1個百分點和10.2個百分點；但同時竣工面積增長7.7%，比全市高6.6個百分點。
一般而言，中心城區開發成本高，房地產投資額較大，新城區和開發區成本相對較低，投資額相對較小。中心城區的施工面積和新開工面積增速均低於全市，而竣工面積增速高於全市，表明中心城區開發投資完工度高於全市水平，進而拖累全市投資同步下降。這一結構變化也是導致我市房地產市場出現施工面積和新開工面積增加，而投資額卻出現下降的一個重要原因。
二是在建項目臨近收尾與新開工大項目不足，造成投資接續能力不足。2016年，我市新增房地產項目138個，較2015年減少48個。其中，新增50億元及以上房地產項目5個，較2015年少2個。從房地產項目結轉情況看，結轉到2017年房地產開發項目數693個，上年為774個，減少81個，結轉房地產開發項目總體進度已達76.6%，說明大多數在建房地產項目已處於收尾階段，因此投資接續能力明顯不足。
（三）項目開工滯後於拿地及土地出讓分攤的規定延後了銷售對投資的傳導
2016年，我市商品房銷售市場持續火爆，導致商品房庫存出現短缺，促使企業自發加庫存，因此土地市場交易活躍。但由於房地產開發項目從拿地到正式開工存一定時間跨度，少則半年多則幾年，而現行的房地產開發統計制度規定只有項目正式開工後才可報送投資，且項目拿地的土地購置費用必須分攤上報，導致開發投資中的土地購置費與土地成交金額出現錯配，進而造成土地成本反映滯後。例如，在2010年—2016年中，2012年的土地出讓金較高，但當年的土地購置費較低；2015年的土地出讓金並不高，但當年的土地購置費較高。2016年的土地購置費也在一定程度上體現了這個特點。
四、有關建議
“十二五”時期，我市房地產業取得了長足發展，對我市GDP及地稅收入的貢獻不斷增加、對居民就業的帶動作用不斷增強，房地產業總體呈現穩中向好、穩中有進的發展態勢。因此，從中長期看，我市房地產市場仍有較大的發展空間。
另一方面，從宏觀政策看，2017年將是供給側結構性改革的深化之年，在穩中求進的總基調下，抑制資產泡沫同時還要去槓桿，保持金融市場穩定將是2017年重要目標。因此，預計2017年房地產市場面臨的形勢將有所偏緊。為促進房地產市場健康發展，確保開發投資平穩增長，建議從以下幾方面抓好落實：
（一）加大中心城區開發用地供應量
近年來，我市中心城區開發投資增長有所放緩，同時佔比有所下降，但中心城區開發項目土地成交金額大，對投資拉動作用明顯。在當前投資拉動效果逐步下降的形勢下，應加大中心城區土地投放力度，以緩解中心城區住房供需矛盾，穩定房地產市場預期，助推房地產開發投資實現平穩增長。
（二）強化摸排調度力促項目早開工
對已經拿地但尚未開工的項目開展有針對性調研，摸清重點項目工程進度，要加大督促和服務力度，確保已經拿地的項目按期開工建設，尚未開工項目和開工手續不全的項目要儘快辦齊各項手續、儘早實現開工建設。同時要通過加快信息化建設步伐，構建全市土地市場“大數據”機制，廣泛開展開放式研究，完善政策儲備，提升研究層次。
（三）完善房地產預警預報工作機制
近年來，我局在市預警預報領導小組指導下，定期同房管部門開展工作對接、信息交換及走勢研判，同時藉助房管部門提供的商品房預售和銷售備案等信息，聯合房管部門共同抓好房地產開發項目申報工作。下一步，我們應進一步強化房地產預警預報領導小組工作機制與部門聯席會議制度，並充實國土、公積金、地稅和人行營管部等相關部門掌握的信息，系統整合房地產全流程數據，動態監測房地產市場運行，實時解讀房地產市場走勢，為市委市政府分類指導、精準調控提供決策依據。
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