深圳前不久發佈了被稱為“二次房改”的政策，其中最引人關注的內容，是說：深圳未來18年的純商品住宅，只佔住宅總數的40%！其餘60%是人才房、安居房和公租房。
關於此事，各種評論很多。
其中有悲觀觀點認為：純商品住宅的總盤子會縮小！
又有人據此得出偏樂觀的結論：純商品住宅將越來越少，價格會上漲！
明源君認為，這2種觀點都是片面的。明源君研究後認為：
❶ 純商品住宅佔住宅總數的40%左右，並不是深圳獨有的政策，北京、上海之前已發佈類似政策，這可能是這幾個一線城市的標配！
過去純商品住宅本來也只佔住宅總數的40%左右，其實變化並不大。
❷ 另外60%的住宅需求，之前是農民房、小產權房等低檔、零散的產品去滿足的。而這些需求正在經歷升級換代、規模化、標準化的過程，對於房企來說，這反而是嶄新的機會。
❸ 租賃房、共有產權住房、純商品房，將形成完全不同的幾個市場。從一種房子到另一種房子，將是一種財富的跨越。
明源君下面詳細來說。
01
未來，北上深的純商品住宅
都只有40%
過去，全國的純商品住宅
其實也只有40%
在深圳“二次房改”的新政發佈以後，明源君也去研究了下北京上海的政策。根據北京市政府發佈的“2017—2021供地計劃”，北京最近幾年提供的純商品住宅用地，將只佔總住宅用地的40.83%。
而根據《上海市住房發展“十三五”規劃》，上海2016—2020期間，純商品住宅用地，將只佔總住宅用地的36.36%。
也就是說，純商品住宅佔住宅總數的40%左右，並不是深圳特有的政策！北京、上海的計劃發佈更早，相關比例卻和深圳的計劃差不多！
所以這很有可能是這幾個一線城市的標配！並且不排除推廣到某些強二線城市的可能。
具體數據如下圖所示：
有人認為，純商品住宅只佔未來住宅供應的40%，這說明純商品住宅的盤子會減小。其實這是一種誤解。持這種觀點的人，可能是認為過去的住宅供應大部分是純商品住宅。
其實事實並非如此。我國房屋的種類非常多，大致說來，有以下一些非純商品住宅：
❶
小產權房、農民房、軍產房等等，各套房沒有獨立房產證的情況很多。❷ 微利房、自住型商品房等。其實一直都有修建、分配，他們的交易會受限制。
❸ 政府廉租房、大型單位職工宿舍等等，其實也一直存在。
❹ 福利分房、單位合資建房等，持續有產生，一部分通過補繳等轉化成了純商品房，有的則沒有。
這些房屋比例到底有多少，很難統計。之前有學者根據十幾個城市的常住人口和家庭數量，對比最近幾十年入市的純商品房數量，最終得出的結論是：
這十幾個城市的純商品房，只佔市場上所有住宅數量的40%。也就是說，即使未來純商品房只佔住宅總數的40%，也並沒有減少，而是與過去持平。
而另外60%的市場，正在發生變化，成為房企和運營企業的大機會……
02
從零散到集中，檔次相對提高
60%的非純商品住宅，
也是房企的大機會
應該說，市場過去提供的商品房，包括“剛需”房，很多人是買不起的。而在純商品房之外的，60%的住宅需求，過去也都是能得到滿足的，畢竟很少有人住在大街上……
只不過，那60%住宅的提供是零散的、相對低檔的、乃至灰色的。比如農民房、小產權房、棚戶區，等等。很多職工宿舍沒有廚房、衛生間，功能不齊全。
而現在，政府提出“租購併舉”，這些需求納入政府整體規劃，越來越正規化、規模化後。這些需求就可以成為房企的機會。
一個城市，要正常運轉，就不能只有高科技、金融等高大上的行業，還必須有服務業等第三產業。第三產業從業者收入相對較低。低收入者的居住問題怎麼解決，是個很大的問題。
之前曾有外地學者認為深圳房價房租太高，服務業從業者會大量離開，因此會成為“空城”，被笑話。那是因為他身在外地，不知道深圳有大量廉價的城中村，還有一些小產權房。
但是現在，深圳城中村越來越少，剩下的城中村髒亂差的形象，也很讓地方政府頭疼。
城中村的未來怎麼辦？低收入者未來可以住哪裡？
深圳的“新政”給出了明確的答案：
“公共租賃住房佔住房供應的20％左右。”
“公共租賃住房方面，深圳重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，建築面積以30－60平方米為主，租金為市場價的30％左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10％。
此次將進一步擴大保障覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進製造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障範圍。”
而從城中村改造中看到商機，並大規模進入的，是萬科。萬科啟動了“萬村計劃”。
2017年7月5日，深圳萬科出資1000萬成立專門的運營公司深圳市萬村發展有限公司，隨後，與深圳玉田村、新圍仔等城中村簽約，介入深圳城中村的改造運營。
截止至2017年底，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村，並與南山區簽訂戰略合作框架協議，其中10個村已開啟整租及改造運營工作。
萬科的這個計劃，不是大拆大建，而是改造。從目前的一些案例來看，被改造的農民房外立面、窗戶，還有內部改造之後，確實煥然一新。據說，這些房子以後將成為長租公寓。
萬科的幾個城中村改造項目在富士康附近。日前，有富士康員工發表《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》，擔心改造之後，租金會大幅度上漲。
而萬科後來回應稱，“改造前後租金價格是處於同等區間”。有尚未證實的消息稱，有關部門將提供一些租金補貼。
而萬科在人才房方面的介入也很早。2017年10月，萬科集團與深圳市人才安居集團共同簽署戰略合作框架協議，深圳市人才安居集團領導在致辭中表示，未來將與萬科在人才住房和社會租賃住房的開發建設、運營管理、物業管理等方面開展全方位深入合作……
純商品房之外的60%的市場，以前大多不在房企的經營範圍。而這一輪，這些需求納入各地政府總體規劃後，有一個升級換代、規模化、標準化的過程，房企在這個過程中，反而有很多機會。
具體來說有以下一些：
❶ 租賃住房需求巨大，地方政府需要藉助市場力量。房企的長租公寓市場化經營，政府以提供補貼的形式，廉價租給低收入群體。
❷ 人才房、安居房、自住型商品房等等，當其規模達到一定程度的時候，地方政府也需要藉助市場的力量，一般來說，房企有二種模式獲得利潤：
● 類似於做代建，政府給予一定的固定費用。
● 類似於做限價房，政府確定了日後的價格，土地爺由政府提供，房企則在有限的空間裡，憑能力獲取利潤。
比如深圳的《計劃》就提出2018年至2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套！
這是一個巨大的數字，光靠政府是做不過來的，所以《計劃》提到了“八大供應主體”：
1、以房地產開發企業為主，提供市場商品住房、安居型商品房。
2、以住房租賃經營機構為主，提供各類長租公寓。
3、以市、區政府為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
4、以人才住房專營機構為主，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
5、支持社區股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規定的租賃住房。
6、支持企事業單位利用符合規定的自有用地或自有用房，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
7、支持各類金融機構，採取直接投資、融資等方式，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
8、支持社會組織等各類主體，建設籌集具有公益性質的各類住房。
最後明源君來說說，把房子明確分成幾類，比例確定之後，未來的房地產市場會怎樣。
03
一種房子到另一種房子是財富的跨越
▿因為房屋性質完全不同，未來，租賃房、共有產權住房、純商品房，這幾類住宅將形成完全不同的幾個市場，幾乎不會互相影響。佔總數的40%的純商品房市場，將和過去一樣，成為一個相對獨立的高端市場。
過去，小產權房、微利房等不能影響商品房市場的價格；未來，廉租房、共有產權住房同樣不會影響商品房市場的價格。
目前，內地有廉租房、經適房，與此對應的是，中國香港也有公屋、居屋，其中公屋類似於廉租房，居屋則類似於經濟適用房。
能申請到公屋當然很好，但是一旦你把自己歸類到申請公屋的人群裡，可能會失去一些上升機會。比如，竟然有人會拒絕老闆為他加薪。
香港2013年的公屋申請標準線：單身人士月入8,880港幣以下，資產212,000港幣以下；兩口之家月入13,750港幣以下，資產286,000港幣以下；三口之家月入13,810港幣以下，資產374,000港幣以下。
M先生，租住在天台板屋，面積4.6平方米，月租金1,100港元，沒有電梯，需要爬10層樓回家，樓道上經常會踩到大小便。沒有辦法上網、吹空調、看電視。老闆要為M加薪，卻被M拒絕了，因為月入超過8,800元港幣，會失去輪候公屋的機會。
類似M先生這樣的人，並不少見，很多月入8千到1萬港幣的單身人士、月入1萬4千到1萬6千的夫妻或者3口之家，俗稱“夾心階級”。他們很多人甚至會選擇夫妻中一人主動失業，來獲取公屋輪候資格，因為這樣獲取的利益大於其喪失的收入。
也就是說，要從公屋這個階層跳出來，只有2種情況出現才可以：
● 獲得巨大的加薪機會，超過公屋租金和市場上同樣房屋租金的價格差。
● 擁有巨大的勇氣和信心，相信自己未來有巨大前景，主動放棄公屋機會。
從廉租房到普通租房，是一個跨越。同樣的，從共有產權住房到商品房，也是一個財富跨越。共有產權住房與商品房相比，最大的差異在於共有產權住房不能自由變現。
因此會出現以下區別：
❶ 如果房價上漲，共有產權住房收益遠低於商品房
買共有產權住房，優勢在於價格低於商品房。但是，因為幾年後才能賣、收益要和政府對半分等規定，如果房價上漲，其所獲得的收益也大大打折了。這期間，業主所付出的機會成本，將是無法挽回的。
如果房價上漲，共有產權房業主和商品房業主的財富差距會拉大。
❷ 很難作為金融工具，支撐家庭、事業發展，也很難獲得財產性收入
商品房可以隨時通過抵押、銷售等變現，支持家庭成員讀書、創業。也可以進行投資，獲得財產性收入。
共有產權住房，變現受到限制，金融功能也就比較弱。很難抓住機會獲得相關收入。
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