買房者在實際購房時，很少聽到售樓人員主動透露房屋的真實年限，要知道，如果是貸款買房，二手房的房齡直接關係到貸款額度與貸款的年限。既然貸款買房我們都希望貸款的年限久一點，而房齡又無法從肉眼看得出，要想獲得房源的真實年限，就需要購房者花心思學一點辨別房齡的技巧。
房齡與貸款的關係
房齡是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限，房齡的多少不但影響房屋本身的硬件環境，比如房齡多的房子居住舒適度降低，維修成本變高。
房齡也會影響貸款年限和成數。比如一些商業銀行有規定，房齡加貸款年限不能超過35年，公積金貸款時，房齡十年以內的貸款成數是6成，而房齡是20-30年的，貸款成數只有3成，對一些高齡房產，銀行甚至會直接拒絕放貸。所以房齡越老，貸款的年限越短，成數越低。
如何辨別二手房的真實房齡
1、去房產管理部門查房屋檔案
這是最靠譜的一個方法，因為不管是哪種類型的房子，都會在相應的產權部門進行信息登記，不過需要房主攜帶房產證和身份證等材料才能查詢。
2、查看房產證
房產證上不會寫明房屋的真實年齡，但是可以從上面的信息獲得參考，針對二手房，房齡一般要比房產證登記時間要長一兩年的時間，如果是單位分房則時間更久一點。
3、走訪詢問老業主
相對於查檔案和房產證，這個方法要有效得多，老業主一般對房齡記的都比較清楚，信息真實性也高。
4、肉眼觀察判斷大概
首先住宅樓的外觀能判斷出大概，比如現代的建築大多是刷牆漆或瓷磚裝修，再久一點之前的是用水泥粉刷，如果是紅牆磚瓦的就更久遠了。
從房屋的牆面門窗和裝修也能大概看出房子的新舊程度，但不排除有的房東把房子重新粉飾過，那購房者可以進入廚房、衛生間觀察，因為廚衛的裝修比較難改，下水道、地漏、馬桶等的使用程度都可以拿來做參考。
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