因為在房地產行業十多年，也見證了身邊人很多買房的經歷，今年也正好有個朋友遇到了類似的問題。
小武是我在一次開發商答謝會上遇到的，具備一定的投資頭腦，一個農村來的孩子，經過在鄭州的8年打拼，目前已經有了兩套住宅。
第一套是剛需盤，在管城區買的房子，當時畢業沒多長時間，算是強行上車，買了一套69㎡的小兩房，當時的價格還是7000左右。
第一套房子雖小也算是兩室了，夫妻兩個也能住。隨著時間推移，兩人的收入也在慢慢提升，也有了孩子，就有了換房的打算，當時的第一需求就是空間大、4室、有衣帽間、景觀好、物業好、交通方便。
打算歸打算，但是需求不是特別緊急，就慢慢找，慢慢看，一看就看到了16年。那一年的瘋狂大家也都熟知，恐慌情緒蔓延的兩人，通過結清房貸-離婚-析產-抵押的方式解決了第二套房子首付的問題。這套房子也還不錯，以上的需求都滿足了，也一併解決了孩子的幼兒園和小學的問題，兩人就又復了婚。
原本此事應該告一段落，可是人的慾望是無止境的。吃過房產紅利的人是絕不會滿足所持有房子的數量，另外他們還想解決中學的問題。
可是在限購的前提下，買第三套房子是沒辦法了，就只能考慮公寓、寫字樓、商鋪了。
寫字樓：我的建議是直接 pass掉，鄭州的寫字樓市場已經飽和多年了。一路之隔的寫字樓和商鋪的價格能差一倍，大量寫字樓入市，導致庫存量過大。雖然個個都自稱高端，“生態“、“智能“、“稀缺”、“奢闊”等廣告詞彙充斥眼球，但都經不起市場的考驗。2017年上半年鄭州辦公市場成交40.42萬㎡，供過於求明顯。整體存量高達147.69萬㎡，去化週期為23個月，去化壓力較大。
商鋪：投資商鋪，基本都是靠租金獲利。一手商鋪的定價在於市場比較+項目實際，最終的銷售價格和當時租金，租售比也就是3%左右，根據商鋪的回報率來算，在保持當前租金和房價不變的情況下，完全收回成本需要200個月。移動電商對商鋪衝擊很厲害，一鋪養三代的時期已經過去，當實體經濟無法支撐高房租，商鋪就會被打回原形。
公寓：相較於寫字樓的過剩和商鋪的低投資回報，公寓成為投資新寵。面積小、低總價、門檻低、不限購、不限貸、不佔用住房貸款等優勢，讓更多的投資者湧入公寓市場。雖然很多人看不清楚房價走勢，但是對於未來的房價還是持樂觀態度，購買商住公寓的風險對於購房者來說，基本是在可控範圍內的。
但是市面上的公寓魚龍混雜，不乏小開發商、位置偏遠、不臨地鐵、商業配套缺失等情況，一個不小心就會讓錢打了水漂。投資公寓，需要從以下幾個層面衡量。
1、交通
公寓本身就是用於出租，賺取租金，交通方面很重要，特別是地鐵！地鐵！地鐵！會直接影響到租金的價格，租客的範圍，出租率。所以購買公寓一定要把地鐵作為第一道篩選門檻。
我們沿1號線和2號線，篩選出一些公寓產品，朗悅公園道1號、萬科城公寓、海亮時代ONE 、恆祥百悅城、華爾中心、國賓中心、國控東辰、正弘城、永和宇宙星、萬正紫湖公館、橄欖城新公館、二七鑫苑中心、丁香郡、翰林國際城、裕華滿園、新芒果春天、紫荊之星、金茂城、永威V尚。以上樓盤有些嚴格意義上不算地鐵盤，但是也加上了。
如果我們把規劃的地鐵線路也加上，再加個雙地鐵維度，那麼只剩下公園道1號、恆祥百悅城、正弘高新數碼港、新芒果春天、正弘城、紫荊之星、永恆宇宙星。
2、地段
地段是公寓的生命之源，直接決定了是否具備充足的消費人群及舒適的周邊環境。好的地段不僅能提升出租率，還能提供好的居住體驗，還有很強的抗風險能力和較大的升值空間。地段不一定非要是城市的核心，而是區域的核心，例如高新區的大學城、鄭東的高鐵站、金水區的國貿等等。對於生活氣息更濃的，我更喜歡高新區，不僅有10萬大學生的群體，還有3000餘家企業、4餘萬高知就業人群。
3、品牌開發商
投資都要首選大品牌開發商的房子。在上一輪房價普漲的階段過去後，未來房地產市場只會越來越分化、細化，大品牌開發商的房子價格高都是有道理的，越高品質的房子未來就越有競爭力和升值潛力，這已經成為眾多投資者的共識。所以，投資公寓，也要看品牌，看項目。
4、附加值：教育
有些房企聯合辦學，購買公寓也可以直接有上學名額。這樣的公寓不僅具備了投資或者居住的屬性，還具備了教育的屬性。例如朗悅公園道1號的65㎡的雙氣小兩房，可輕鬆直讀朗悅慧外國語中學，首付也不過15萬而已。
以上就是我本人的一些建議，僅供大家參考。
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