前 言
湛江探盤第二彈！快曬化在趕往各個樓盤的路上了，時間有限，沒有詳細的路線規劃，走到哪算哪，但是隻要到的地方看的還是比較仔細的。若有偏頗，歡迎討論。文章最後有我的二維碼。
中央商務區
我們一直說，買房跟著莊家走，莊家是誰？當然是政府。跟著政府走就是跟著規劃走。如今，“一張藍圖繪到底”已經入法，規劃隨著政府換屆改來改去的情況基本不會發生，所以熟悉瞭解湛江規劃，盯著規劃重點買房就不會有太大偏差。
調順島被官方稱為湛江灣的“皇冠區”，定位為高端居住區，那麼海東新區應該算是“王座區”，中央商務區就是“權杖區”，這三個地方都貴氣逼人。
“CBD三傑”無疑就是恆大帝景，榮盛華府、萬達廣場。未來也會有招商蛇口等加入戰局。
恆大帝景
項目位於龍潮路5號，佔地137畝，共12棟樓，容積率3.5，均價14500，成品交付。
這個項目有兩個優勢：一是大區域有優勢，商業配置突出；二是交通便利。如果恆大品牌也算優勢的話，那能湊夠三個。
項目的劣勢是容積率稍高，居住舒適性會打折扣。但是看這個價位定位就是剛改。
總的來說，恆大帝景沒有明顯短板，均衡就是最大優勢，所以口碑還不錯。因為還沒有交房，產品品質怎麼樣，還不好說。
我們去的時候，只剩一套房子在賣了，還有兩棟樓會等下半年開盤，很明顯在等高鐵。
我站了不到10分鐘，就換了3個置業顧問來講解，一個比一個菜，可能跟我那天下午短褲露腿裝，看著不像能買起恆大的房子有關，好後悔沒有系我的假愛馬仕腰帶出門，肉眼看跟許總那條差不多的！
萬達和榮盛
這兩位大佬都在賣公寓。萬達我沒進去，榮盛原價是9658--10239，折後價格7650—8739，不過，所有折扣優惠之後還要加回30000的團購費。戶型都是 43平方的單間，據悉是毛坯交付。
那麼，看著非常誘人的公寓值得買嗎？答案是因人而異，大部分人不適合。
你在熙熙攘攘的豪華售樓部拿不定主意的時候，在行的置業顧問會甩給你4個理由，讓你下定買公寓的決心：
1. 總價低，住宅首付的錢就能全款買公寓，對家庭總資產的影響不大。
2. 首付低，雖然按規定要交全款5成作為首付，但是開發商活動多多，首付分期，甚至交2萬就能行，剩餘的慢慢還。
3. 出租收入可以抹平還貸支出，別人出錢幫你養房。
4. 不影響名額。當然這在限購限貸的城市誘惑力更大。
這幾個理由加上出色的話術，一般購房者很難抵抗，特別是在位置優越，住宅和公寓差價大的區域。
冷靜！你要考慮清楚幾個問題弄清楚幾個事實，首先公寓的交易稅高達20%以上，也就是你辛辛苦苦幾年後，要轉手，所有的租金收入全部要交稅，最後你很可能不賺反賠。
其次，從升值的維度看，公寓低於住宅是肯定的，入手公寓你會損失多少機會成本？
最後，若你說長期持有，就靠租金了，直到收回成本。現在萬達的單間能租到1800，兩房2200左右，那麼幾十年能收回成本？如果這筆錢是放在其他地方呢？
買公寓要謹慎，一句話，你不要只看眼前的便宜，要考慮清楚機會成本，特別是在不限購的湛江，要把自己辛苦掙的血汗錢作用發揮到最大。
那麼商水商電的公寓適合什麼人買呢？
1.剛工作沒多久的小青年，甚至是大學生。錢很少，不可能立刻上住宅，那就先買個公寓作為過度，可以抵抗下自己掙的不多的錢快速貶值，另外還有存錢罐的功能，很多人即使不還房貸也是月光，不知道自己錢花哪裡了。
2.家裡已經有兩套住宅，彈藥也不多了，勉強分期買個公寓，靠著租金補充，也可以。
3.自用的。自己開工作室，或者開賓館的，在CBD整層買下，個人認為問題不大。
買公寓絕大部分人是為了投資，投資就要考慮收益，沒算清楚就不要亂買。專業投資公寓的人，買公寓必看三要素，地鐵、商圈、開發商。湛江沒有地鐵，可以忽略。但是要選在核心商圈，為的就是好出租，租得上價，開發商也很重要，產品質量決定這以後租出去是否省心，物業決定著租金能否連續不斷，也就是長租客多不多。
霞山東新路板塊
霞山大部分樓盤集中在東新路區域，道路東側由南向北分別是，東山花園、天禧花園、富昌廣場、城市尚居；道路西側是正在打樁的東新高地和時代君悅；再往東一點還有銘鵬紫荊府。
各個樓盤的信息我就不列了，基本上都差不多，3.5左右的容積率，12000左右的價格，本地開發商扎堆競爭的區域，產品品質都一般，城市尚品稍微好一點，畢竟有“城市系”打底。
這是一個純剛需片區，大環境很差：
1. 各種鋼材市場、建材市場圍繞，嘈雜混亂。
2. 東新路大貨車川流不息，擁堵嚴重，噪音很大。
3. 城中村環繞，居住環境複雜。
4. 教育配套非常薄弱，生活配套不完善。
5. 綠地公園基本沒有，據傳有規劃要在周邊建一個市政公園，但是不知道何時能落地。
如果不看絕對值，只看攀升幅度，這個區域是全湛江最大的，幾乎是一夜之間由7000升至12000，起碼給人感覺是這樣的。
在本地開發商扎堆競爭的區域，拼價格是不可能的，在這樣的牛市裡沒人傻的拿收益開刀。不拼價格只能拼差異化優勢了，在大環境不好的情況下，拼小環境的優勢，比如時代君悅就高調宣傳自己是雅居樂物業。雅居樂物業雖然也不咋地，但是起碼比本土物業還是要好一些的。
這個區域的購房者中，投資客應該不多，地緣改善客戶是主體，周邊市場個體戶，周圍村裡人。
如果認準在這個區域買房買房，那就相對簡單了，大環境一樣，樓盤品質也差不多，價格也不相上下，賣水都不會錯太遠。具體到細節問題：
1. 不要買靠近大路的，晚上呼嘯而過的貨車產生的噪音會令你崩潰。
2. 誰贈送面積大，就給誰加分。
3. 還是要密切關注開發商實力的，據傳富昌廣場因為資金鍊問題已經涼了。
4. 儘量不要買靠近安置房的樓棟。又據傳東新高地裡面有安置分配房。
結 尾
探盤的過程中，發現有些樓盤還在宣傳著輕軌，令人感覺很無助。關於湛江輕軌之前我寫過
《多城地鐵泡湯！湛江發佈軌道交通規劃後兩個月，國家提高申報門檻》
大家可以看看。END
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