中美貿易“談判”就當前態勢觀之，欲實現階段性關係和緩都不容易，也因此牽動後續政策對樓市調控將趨向於松與緊之專家論戰。在我看來，至少在中美貿易摩擦爭端猶處敏感、抗衡狀態的眼下，貿然放鬆房地產各種“限”基本不存在可能性。
賣掉的房子未必能再回來
正由於調控政策的持續強力壓制,多數城市的房地產表現確實不盡如人意,於是我在各種場合的演講時老是被問道:該不該把房子賣掉去炒股票,獲利後再把房子買回來,而且是買個更舒適、更大的……云云。
聽的我直搖頭,這真是想象中的美好啊!其中有太多“難關”要過。
曾有人不無挑剔問我:股價可以從6200點直降至2600點甚至更低,為什麼房價就不可以腰斬呢?更何況環京的燕郊不就已經跌慘了嗎?這讓我想起之前也有粉絲提到房價漲跌的原因,想要徵求我的意見,我就藉由本文一併表達相關觀點。
房價下跌不易的原因眾多
這位粉絲的見解是:通貨膨脹、建築成本提高、外來人口流入(農村進入城市,小城市進入大城角市)、棚改貨幣化安置等都是房價很難下跌的因素,變數是土地價格、銀行收緊信貸使開發商資金緊缺,因此總體結合現勢來說，可以得出房價未來呈幅度收窄之溫和上漲態勢的結論。
這些觀點都是對的,但都不見得是房價難以下跌的關鍵條件,因為不論是通脹或外來人口流入所帶來的影響與衝擊,並不侷限在房地產領域,甚至外來新生人流是否有足夠財力購房?也存在變數。在我看來,觀察一座城市的房價是否穩健?消費者購買房產的用途至關重要,如果是以自住為主、非自用為輔(投資、置產的購買控制在10～15%之間),再配合上述包括通脹在內的各種因素,它的房價便是安全的、可望穩定向上的,反之則易暴跌(燕郊便為殷鑑)。
中美貿易戰未必不利於樓市
這就等同於上市公司的大股東為確保與穩定經營權,所刻意持有一定比例的、不會輕易進入市場流通的「庫藏股」。萬科之所以會發生“野蠻人敲門事件”,最主要的原因便在於此。公司股份過於分散,經營者以專業經理人為主,加之運營績效不惡,不免引起財閥的覬覦。
以房產的角度觀之,即使市場推出了足夠量的供應,看似有飽和之虞,但由於絕大多數的房源因自用而被“庫藏”，且在相當長的時間不會流入市場形成競爭（與股票剛好相反），再結合前述原因，就使得房價在通常情況下，呈“易漲難跌”的特徵。
換言之，燕郊房價之所以重挫——從2017年4月均價接近突破3萬/平米（29047元/平米），至2018年4月快要跌破2萬/平米（22074元/平米），降價達31.6%， 是吸納了太多投機買氣，在後續無人高位接盤的情況下，所導致的價量齊跌，而就當前宏觀市場來看，這並非普遍現象，因此“賣房炒股”要三思，尤其中美貿易戰未必不利於樓市，政策出現類似2007年對房地產“由壓轉扶”的轉折，存在一定可能性，現在就倡議“賣房炒股”絕非明智之舉。
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