14、165、95、42……5月20日下午1點，西安一樓盤項目準時開盤搖號。
坐在北京出租屋的電腦前，高睿目不轉睛地盯著屏幕上的數字，生怕錯過自己的樓盤號碼。10組號碼搖畢，和她所持數字僅一個號段之隔的“281”出現在屏幕上，這增添了她“中籤”的信心。
“如果這次選上了，我買當天的火車票，趕在晚上之前回去交定金。”高睿有些埋怨，“上次開盤時，根本沒有通知我們，房子就沒了！”
因丈夫工作駐京緣故，高睿隨丈夫離開西安到北京生活。但因北京商品房遙不可及的天價，西安房價近一年來也不斷攀升，他們不得已決定在西安購置一套房產。
結果卻並不盡如人意。直到搖號結束，她的“271”也並未中籤。此次參與搖號的人數總計有1700多名，房源只有102套，中籤率僅為6%。
陡增的價格、有限的房源、開放的政策、強勁的剛需……這一切相互助推著，正在成就西安這座古老城市的房地產盛宴。
“全款優先”
“隨著2015年北京房價上漲的那一輪，西安房價在2016年漲了一些。”長期從事房地產工作的阿杰告訴騰訊《稜鏡》，但看得見的漲幅發生在2017年。
這一年，互聯網巨頭阿里巴巴、京東、亞馬遜陸續落戶西安、項目汽車自主品牌巨頭吉利新能源汽車在西安建廠……官方數據顯示，西安在2017年共簽約引進847個項目，計劃總投資額為2.35萬億元，全社會固定資產投資增長12.9%。
伴隨著鉅額投資的湧入，西安房價也隨之急速上漲。
中指數據統計顯示，西安地區2017年商品房的成交量為11.97萬套，相比2016年的17.51萬套減少了31.64%。與此相反，價格從2016年的平均價7012.75元/平方米上升至2017年的8417元/平方米。2018年前4個月，更是突破1萬元大關至10150元/平方米。
西安商品房房源的緊張，是從2018年3月份開始的。據購房者介紹，當時，整個曲江地區只有三迪楓丹一個項目在售。隨後曲江地區萬科翡翠國際項目開盤，卻也僅有50套房源可售，根本無法滿足大量購房者的需求。
“來諮詢項目的，只有全款的被留下了，其他購房者被告知開盤時候會通知。”阿杰稱，始料不及的是，購房者實在太多，導致即使全款購房者也有未被通知的，貸款和公積金貸款購房者就更不用提。
一定程度上，這給外界留下了非常糟糕的印象。購房要靠關係的傳聞很快擴散開來，甚至有傳聞，一名購房者通過各種關係找到萬科原董事局主席王石說情。
很快，包括華遠地產、天地緣等在內其他開發商也開始效仿“全款優先”模式，這導致的結果是，大多數依靠貸款或者公積金的購房者，幾乎沒有成功的可能。
5月19日，西安陰雨連綿，已過下午5點，位於西安市曲江大道東側的中國鐵建·萬科翡翠國際售樓中心，突然的停電並沒有影響看房者的心情，黑暗中，置業顧問正打著光為看房者講解樓盤情況
剛剛“假離婚”的私營企業主任先生，講述了他今年早些時候的一次購房經歷。一大清早趕到售樓部排隊，等到認購時，隊伍被分成了三隊：全款、商業貸款和公積金貸款。結果可想而知。
直到監管層介入，西安成為全國第七個“搖號選房”的城市。西安市房管局於3月31日發佈消息稱，由於“出現炒賣房號、捆綁搭售”等違規行為，“採取商品住房銷售公開搖號全程公證制度”。
“凍土令”與“人才制度”雙向助推
緊縮的房源和不斷湧入的人口，成為房價躥升的助推器。
2017年10月，西安市頒佈冬防期“禁土令”。按照規定，2017年11月15日起至2018年3月15日，除地鐵項目、市政搶險工程之外的建設工地禁止出土、拆遷、倒土等土石方作業。
“禁土之後，房地產商之前的那些庫存1個～2個月就銷售完了，沒有預售證的房子也賣不了。”阿杰稱，農曆年期間只是緊張，到今年3月份就開始變本加厲。
不僅如此，西安市在2017年3月份出臺史上寬鬆落戶政策，並在2018年進行多次優化。根據政策，學歷放寬到全日制中等職業學校（含技校），在校大學生，企業普通員工乃至農民工都可以進行落戶。
西安市南郊的曲江地區，正在建設的樓盤隨處看見。一眼望去，周圍也是剛剛建成不久的新住宅樓。此圖為曲江公園的萬科公園華府
在此之前，西安市的落戶政策一度十年不變，嚴格的戶籍制度，導致西安地區的人口增長緩慢。根據西安市統計局數據，2005年西安市常住人口為806.81萬，到2014年常駐人口為862.75萬人。10年時間常駐人口增長僅56萬，且大多數年份徘徊在4萬人。
西安市公管局的最新統計數據顯示，自戶籍新政實施以來，西安市新遷落戶64.5萬人。這相當於一座中等城市。僅2018年以來，外地遷入西安的落戶達40萬人。
外來人口落戶會產生住房剛性需求外，也一定程度上刺激並加速了西安本地居民的購房需求。
5月19日下午，西安曲江萬科翡翠國際售樓處現場，一位50歲左右的中年女士正在向置業顧問請教購房事宜，正在上學的孩子年底才滿18週歲，她希望屆時用孩子的名義購買，她和丈夫作為共同還款人幫孩子還款。“這麼多人進來，肯定要買房，房價一定還會漲。”她說。
瘋搶背後，房價到底能走多遠？
四大古都、西部大開發、國家中心城市、2021年全運會……光環給西安這座城市的發展未來增添了無比想象力。這座城市也因此沉迷於“全城皆房”的話題而無法自拔，不經意間，你就會聽到有人在討論與此相關的話題。
置業顧問也將“升值空間”作為招徠客戶的賣點之一。“這房子即使不住，做為投資，幾年後交房時當做二手房出售，每平米賺個5000塊很輕鬆。”一位置業顧問在向客戶介紹房子時稱，“現在周邊的二手房都不止這個價。”
與二手房交易價直接由市場決定相比，新樓盤的價格受到政府嚴格的限價。騰訊《稜鏡》瞭解到，位於曲江地區的金輝世界城，1.8萬元/平方米，降至1.6萬/平方米，再降至1.4萬/平方米，第三次報價才獲得批覆。
新房二手房價格倒掛的套利空間，吸引投資者趨之若鶩。例如，曲江一期剛剛售完的萬科東方傳奇的價格為1.4萬元/平方米，但僅一條馬路之隔，驅車3分鐘～5分鐘就能轉一圈曲江一期二手房樓盤，高層價格已經超出2萬/平方米。
毋庸置疑，巨大的價格差，導致大家都看到了這一人為製造的窪地。阿杰告訴騰訊《稜鏡》，他近期接觸到的11位客戶中，其中10位均為近兩三個月剛剛落戶西安的外地居民。“相比一線城市，西安戶籍的優勢無法凸顯出來。”阿杰說，“真正落戶西安的人就是為了買房子。”
有開發商預測西安房價會在近兩年內突破3萬元大關。一位房地產行業分析人士預測，西安市的房價仍會“往上走”。理由是，和房價息息相關的兩個變量——房源緊張和人口不斷流入，並沒有發生實質性改變。 “價格不可能降下來，市場熱度也不可能降下來。”他評價道。
（文中高睿、阿杰均為化名）
閱讀更多 中訪網 的文章
