導語
昨天，昆明又進行土地拍賣了。
本文關鍵詞：
1、碧桂園拿地（經開區）
2、海倫堡拿地（二環內）
最長的拍賣：等到花都謝了人都餓了
昨天，刷新了昆明土地拍賣歷史上的記錄——不是價格最高之地王，更不是溢價率最高，而是史上最長的拍賣，全程耗時4個半小時，經過106輪競價後才完成競拍。
吃瓜群眾不容易，參與競拍的開發商代表也表示很累……
普通小夥伴可能猜不到這塊地在哪？
呈貢？巫家壩？會展片區？
呵呵，都不是。
這裡是被人淡忘的經開區。
經開區“窪地”終將迎來春天
下面是這塊被人哄搶的土地的信息。
經開區清水片區出讓的地塊編號為KCJ2017-14號，福昆線與環城東路（石龍路）交匯處，西側為已經建成的西亞莊園和嶺東紫郡，與目前經開區在售的東旭御山湖直線距離約3公里，北側還有被保利地產接手的山水雲亭項目。
（圖片來自搜狐焦點網）
土地性質為純住宅用地，總面積約255畝，拍賣起價約4.59億元，成交價9.6054億元，溢價率高達109%，土地單價352萬元/畝，樓面價約3528元/平米。規劃容積率>1且≤1.6，綠地率≥40%，建築密度≤32%。該宗地開工時間為土地移交後一年內開工，竣工時間為開工後三年內竣工。
一看這個容積率，不高於1.6。很明顯，將被設計成高端別墅、洋房類產品。（地塊限高24米）
自打昆明樓市3.1調控以來，經開區的土地被第一個點燃。（開發商拿地熱情不減啊）
樓面價3528元/㎡，我們對比一下前段時間中海龍泉路人造板機廠土地的樓面，6143-9584元/㎡，簡直是便宜的不行。
然而再對比一下經開區在售項目東旭御山湖的土地價格。
該地塊曾於2016年11月入市交易，當時因無人報名而流拍。隨後2017年2月下午，再次網上拍賣卻溢價200萬元。被深圳老牌上市房企寶安地產旗下的全資控股子公司拿下，深圳寶安地產首入昆明。（寶安地產是東旭藍天新能源股份有限公司的全資控股子公司，而東旭藍天則是寶安地產更名後的名稱）
這也就是東旭御山湖項目地塊450畝的由來，該地塊規劃容積率>1且≤1.6，建築密度≤28%，綠地率≤40%，土地單價為160.62萬元/畝，樓面價為1504元/平米。
也就是說，一年後的今天，差不多的地段，差不多的容積率，建築密度還大了4%，土地價格卻翻了一倍以上。
目前東旭御山湖，洋房、聯排別墅單價8000-12000元之間（毛坯），就算碧桂園貼近這個價格賣房子，按照3000多的樓面價，依舊有得賺。
經開區最近兩年內，除東旭御山湖之外，都無新面孔樓盤面市，部分老項目居然還有現房在售，儘管如此也僅7000-8000多的房價（部分帶公立學校的上9000元/㎡），相比市區三環、呈貢，無疑是一個大窪地。
無論是最近每次搶地都能看到的身影——中海地產，還是積極接盤同時又拿新地塊的碧桂園，甚至是還是走郊縣、地州包圍城市道路，拼命擠進主城的中梁地產。
就彷彿，去年生意好，小賣部本來還想進點可樂賣賣，然而供應商那邊只有雪碧了，價格還便宜些。老闆心想，只要進貨，喝不著可樂的人也許會買雪碧，算下來還能養活一幫夥計，業績上也過得去，怎麼算，都是一筆不會虧的買賣。
當然，經開區，可能老昆明人對經開區不太“感冒”，就像當年對呈貢不太“感冒”一樣。
其實，用發展的眼光看問題，這邊的工廠和園區很先進，員工也很多，核心區域綠化還真的是蠻不錯的，真的不是“髒亂差”。相信隨著未來地鐵4號線的開通，經開區將聯通整個昆明。
不過，這裡還是有一大缺陷：配套不成熟，尤其是學校和醫療。
海倫堡拿下海倫堡中央廣場後續用地
當然在昨天土拍之後，碧桂園風頭一時無二。
讓人幾乎完全忽略了第一場土拍的結果——海倫堡拿下海倫堡中央廣場的後續地塊。
因為這塊地沒人搶啊，不激烈。
先來看這塊土地的情況。
西山區棕樹營街道辦事出讓的3宗土地，打包出讓面積約108畝，均為城鎮住宅用地，被海倫堡旗下子公司（昆明寶華房地產開發有限公司）以12.2058億元的底價摘牌，土地單價約1126萬元/畝，容積率5.13-6.05之間，樓面價在2791-3299元/平米之間。
（圖片來自搜狐焦點網）
根據文件，這批土地為西山區3號片區上慄村、下慄村、江家橋村城改項目的一部分，位於雲山路與西園路交匯處，屬於昆明市二環內，為昆明海倫堡中央廣場建設用地，建設週期為2018年-2019年底。
明明這塊土地在市中心，地段更好，那為什麼樓面價還跟經開區差不多？還是底價成交？
再看拿地要求：
“土地競得人需於2018-2019年底建設建築面積135414.3平米的住宅回遷安置房，建成後無償移交昆明市西山區人民政府。建設標準與商品房一致（毛坯），建設週期為2018年-2019年底。”
當然最引人關注的是，土地競得人還需在西山區3號城改片區內建設1所21班的幼兒園、1所36班的中學，建設週期為2019年-2020年底。——這下子，落實了，海倫堡中央廣場確實有學校。
至於其他開發商，你覺得還有搶地的必要？
其實海倫堡這個項目也算接盤，原地主奧宸地產還沒來得及好好規劃就已經……又是一個令多少家庭心碎的開發商，傷痕累累的城中村改造，這裡就不再多提。
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