新房市場又來新貨了！
昨日（5月9日），位於寶安中心新安片區的玖悅項目拿到了預售，主推建面56-122平1-4房的住宅產品，備案價6萬+/平起。值得注意的是，
這也是2018年寶安區年內第一個拿到預售的純住宅產品。
據悉，位於前進一路與創業二路交匯處（靈芝地鐵站C1出口旁）的玖悅，本次主要推出的是住宅產品，共252套房源。
項目屬於寶安區名校寶安中學共享學區和寶民小學學區範圍內，也就意味著首付最低100萬出頭即可上車雙名校學區房！
壹
在樓市調控不放鬆的背景下，深圳新房市場被政府嚴格限價。
寶安當然也不例外，位於寶安新安的玖悅本次以單價6萬+/平入市，加之其將推的產品為56-122平1-4房單位，粗略估計，最低首付100萬出頭。
樓盤名：玖悅雅軒
項目位置：前進一路與創業二路交匯處
主力戶型：56-122平1-4房
備案套數：252套
備案價格：61883元-77203元/㎡
交樓標準：帶裝修
房屋用途：住宅
產權年限：70年
另外，來自Q房網的數據顯示，本次拿到預售的玖悅，其周邊次新房二手房均價基本為7-8萬。
目前項目具體戶型圖樓校長暫未拿到，歡迎有了解的後臺留言爆料來撩哦~
貳
為什麼眼下新房如此受關注？
因為限價造成的價差，正在不斷形成資本撿漏的空間。
從最近新房成交情況來看，大部分樓盤的銷售成績都不錯，去化7-8成比較常見，部分性價比高的熱門關內樓盤甚至售罄了。
應該說，近期入市的新盤，基本上價格都相當“剋制”。要麼跟往期產品價格持平，有些因為產品不同價格甚至低於往期；要麼就略低於周邊同類項目，二手房價倒掛現象普遍。
但你可不能簡單認為所有新房都可以閉著眼睛買買買。
經過樓市調控不斷洗禮，精明的購房者們，如今在深圳新房市場裡玩起了“撿漏”跟“淘筍”的遊戲。
新房限價，眾多的優質項目以驚喜價格入市，但如何找到優質項目，才是決勝的關鍵籌碼。
值得格外重視的是，隨著深圳創新活力得不斷提高，經濟面的持續向好發展，對人口人才的吸附力提升，深圳早已不是一個區域性市場，來自全國各地的實力買家，也在不斷湧入深圳，擠壓購房機會。
去年入市的華潤悅府開盤200人排隊一夜賣完，今年4月份入市的萬科臻山府200+套房源幾乎秒光，無不表明來自全國的市場資金在向深圳優質項目發動瘋狂狙擊。
畢竟，價差只決定短期漲幅空間，優質的績優股項目，才能保證其不管在任何政策背景下，均能穿越牛市熊市，跑贏整個大市。
唯有如此，
才能激起購房者特別是富人們巨大的投資熱情。叄
回到本次主角本身，價差空間顯然已得到保證，判斷其是否為優質項目，還得一一剖析項目本身。
據樓校長了解，項目產品特點主要為以下幾點：寶安雙地鐵口物業/名校學區/商業配套/生態資源1先看區位
上文提及的華潤悅府和瑧山府，前者位於深圳灣，後者位於香蜜湖，都是傳統的豪宅區，未來的規劃也都逆了天。也就正好印證了優越的區域位置，是成為優質產品的決定性因素。
玖悅位於寶安新安片區，不僅是深圳的發源地，由於距離前海僅4個地鐵站，未來將在一定程度上承接前海居住外溢需求。目前區域內生活氛圍濃厚，生活配套也幾近完善，因此部分新房價格甚至已達“8”字頭。
根據南方日報報道，新安街道近3年來整體列入市城市更新計劃的項目數量位居寶安區第二，但總體項目用地面積均居第一。
隨著舊改的不斷推進，以及前海片區發展的外溢輻射，區域的升級及價值的拉昇，應該說都可以得到保障。
2、教育資源
玖悅目前在寶民小學學區和寶安中學共享學區範圍內，是寶安區的老牌名校，在全市也具備相當的競爭力和影響力。
中學學區——寶安中學，毫無疑問是片區最好的學校。
創辦於1984年，現有初高中兩部110個教學班，數字化校園建設全國領先。就家長普遍關心的升學率而言，全市排名第12，寶安區公立學校第1。另外據綜合排名，寶安區初中TOP3依次為：寶安中學，寶安實驗學校，中英公學（民辦）。2017年招生16個班，約800人。
2017年學校排名：
2013-2016年成績一覽：
寶安中學初中部持續多年中考成績優異，以2016年為例：440分以上32人；430分以上162人；420分以上306人。
小學學區——寶民小學：
由於沒有官方統一標準的排名，僅靠民間口碑名次來看，寶民小學在寶安區10大名校中排名第二。
寶民小學，位於新安湖畔，建於1987年，廣東省一級學校，佔地18304平方米，建築面積9866平方米，現有24個教學班。
目前寶民小學擴建也已完成，新的教學環境和教學設備，綜合實力更加完善。
3、交通條件
玖悅位於5號線靈芝站C1出口處，屬於無縫接駁的地鐵口物業。5號線可快速連接寶安、龍華、龍崗和羅湖，2站即可抵達寶安中心，8站抵深圳北站，7站到機場，8站福田中心區，出行便捷度沒得說。
同時，目前正在修建的地鐵12號線也在靈芝設站與5號線換乘，預計2022年底竣工試運營。屆時，項目將通過12號線快速連接蛇口片區、南山中心區和大空港地區。
12號線建成通車以後，加上現有的5號線，玖悅將成為雙地鐵口物業，可快速到達南山中心區和福田中心區，大大縮短通勤時間。
除了軌道交通，項目靠近區域主幹道G107國道和寶安大道，還能快速連接高速公路如廣深高速、深港機場快軌和沿江高速等。
4、商業配套
玖悅所在的創業路，前段時間樓校長踩盤後也有跟大家科普過，此條神奇的道路聚集了近百萬的商業體量，共有5大商業mall。
包含32萬平的集中式商業海雅繽紛城，22萬平的中糧舊改大悅城，7.2萬平的中洲π mall，4.4萬平的勤誠達商業mall，以及剛開業不久的36萬平大型shopping mall壹方城。日常的購物需求，能得到極大地滿足。
與此同時，除了創業路彙集了大型高端商業，項目所在的片區更是寶安的老城區，長久的發展時間使得區域內臨街商鋪林立，生活氣息非常濃厚，氛圍算得上是很宜居了。
5、其他配套
此外，項目周邊還有多個休閒公園，如靈芝公園、新安公園及寶安公園，接近百萬的佔地面積，生態資源豐富。
靈芝公園實景圖
應該肯定的是，眼下是買房的一個窗口期，許多手持”房票“和資金的購房者正四處尋覓。
於是，那些新入市的，能夠得著，又能買得到的房源顯得尤其珍貴。
從供應和成交的量上看，現在的樓市還談不上熱，一旦成交量上漲，市場呈現失控狀態，政府的儲備政策一定會隨時圍堵。
所以對於購房者來說，抓緊這個窗口期，特別是改善型購房者，政策穩定比什麼都重要。
需要警惕的是，依舊懷揣著投資夢想的我們，在出手之時一定要讓投資最終能落點居住本質上。畢竟“房住不炒”，在可預見時間裡，是不會更改的主旋律。
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