4月22日，海南發佈全島限購令。島內賣樓人愁眉苦臉，北海賣樓人彈冠相慶。
海南關閉了外省人購房的大門，北海肯定會増加看房人群。但真的是賣樓人那麼樂觀嗎？
海南為什麼全島限購
4月23日，新華社發文《海南全域限購！權宜之計還是長久策略？》。文中稱，“中央宣佈在海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南穩步推進中國特色自由貿易港建設之後短短一週時間，從全國各地趕來的購房者，紛紛湧入陵水、萬寧、文昌等東部沿海市縣，以及之前被‘冷落’的西線澄邁、臨高等市縣”。文中還透露，“這段時間，大多數房企窮盡手段搶售，甚至不惜違法違規”，“另一方面，部分房企發現有利可圖，乘機捂盤。”
注意文章用詞“窮盡手段”、“不惜違法違規”——怎麼可能不被調控？
“從全國各地趕來的購房者”是奔著什麼目的過來海南搶房？顯然不是國際旅遊島，也應該不是越冬購房，毫無疑問應該是衝著自貿港。那麼，這些人群海南購房不成，有多大概率會轉戰湛江北海防城港？
海南全島限購的後果
海南這次全島限購，發文單位是中共海南省委辦公廳和海南省人民政府辦公廳。
不妨回想一下，我們曾在哪個地方見過黨委這一層面發文樓市調控？
4月24日，北京青年報發表評論文章《海南“全域限購”可行可鑑》。文中認為：“此次海南發佈的限購政策……非常罕見，而且條件異常苛刻，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調控手段，這意味著外地新增炒房資金在數年內幾乎無法進入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數千億炒房資金面臨著被‘關門打狗’的尷尬局面。”
用“關門打狗”來形容海南此次調控，這幾天在網上、在媒體反覆出現，憤怒者將用詞人罵得狗血淋頭。客觀地說，這個用詞過分了。但從調控的層面，這“數千億”炒房資金在一段時間內無法興風作浪，這也是可以預見的事情，周邊樓市也會因此而被減輕壓力。如果說海南全島限購會讓北海迅速湧入大量購房人群，這個未免誇張了點。
北海房地產前途如何
2017年北海接待國內旅遊者3069.8萬人次、北海機場旅客吞吐量171萬人次、火車站全年旅客到髮量838萬人次（源自2018年政府工作報告）。
一個是“吞吐量”，一個是“到髮量”。合計起來2017年大約只有500萬人次通過機場和火車站進入北海（含本地人、出差公幹人群）。這樣的數據結構，想刺激旅遊地產不容易。
北海樓市的主打是“健康地產”，以越冬養老為主，外地人是購房主力。
健康地產對自然環境的要求相當苛刻。北海作為一個三面臨海、面積狹小的半島城市，自然環境是脆弱的，城市承受力也是明顯有限度的。如果無休止無限制的建樓賣房，最終的結果不是變成一個候鳥城市、銀髮城市、鐘擺城市，就是因為超過城市承受力而導致環境惡化。
北海大規模的樓盤建設，始於2008年。前幾年是起步，談不上調控與限制。而當前城市框架輪廓已經定形，不斷加強樓市調控是一件必然的事情。
現在購房是不是機會
在資源面前是機會。海南要“大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地”，而北海城區住宅用地資源已經開始有枯竭的跡象。物以稀為貴，北海房價上漲是客觀大勢，不以人的意志為轉移。
在調控面前是風險。海南全島限購受打擊最大的，是已經購房的人群。異地購房最擔心無人接盤，能夠隨時賣出去的房子才是好房子。
現在不買房，可能沒了機會。但現在買了房，焦慮或許隨時伴隨。北海樓市現在隱隱約約懸掛著一條鋼絲繩。買房似乎要變成“賭房”。以前賭的是“跑贏通脹”，現在是“搶在調控之前”。時間果然就是金錢。
海南全島限購，北海機遇並不是想象中的那麼大，風險也不是想象中的那麼小。
近期房價會暴漲嗎
下面是皇家海灣公館近期的一個特價表：
把總原價除以建築面積，得出這5套房的單價是：15410、13569、13804、13450、14298元/平方。
如果沒猜錯，這些應該是備案價格。換言之，皇家海灣公館目前均價大約是13000上下，它未來還有1000左右的上漲空間（不能把最高的那套房價來當作整個樓盤的價格）。如果繼續要漲，得重新備案價格，那就是政府層面的事情了。（假如15410元/平方是備案價格，那可以揣摩揣摩北海對房價的容許程度以及對樓市調控的迫切程度。）
再看另一個樓盤。這是河南路富景花園的特價表：
注意原單價。如果繼續沒猜錯，這也是備案價格。對比它現在6K多的報價，它的上漲空間也不到1000元/平方。
這兩個價格表很有代表性。北海房價試圖暴漲不是沒可能，但備案價格卡在那兒。這倆樓盤報價極有彈性：皇家海灣公館可優惠2250元/平方，富景花園可減1728元/平方（如果把5萬元折入，房價直接優惠1068元/平方）。
因此，北海樓市近期很微妙。理論上有明顯上漲的空間，但開發商顯然也擔心也謹慎。
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