不見的秩序和規律，是推動世界運行的重要法則。
比如，在杭州這座上升期的城市，板塊和戶型之間，在各種因素的推導之下，冥冥之中似乎有著某種關係和規律。《斯文》通過最近多年杭州樓市進化軌跡的推演，企圖讀懂和找到這個表象之下的規律。
杭州房價分佈圖
所以本文，重點是回顧杭州近幾年各大板塊和戶型的變化與輪動軌跡，找出隱藏在搶房、搖號紛擾亂象背後，看不見的秩序和隱蔽的邏輯。
我一直相信，若是將時間拉長了看，總是能找到事物發展的普遍規律。
而今天所說的規律，是一明一暗兩條線。我們先說明線，也就是市場的直接表現。
壹丨錢江新城、武林門
2014年，望江府的90方因為去化緩慢而被迫促銷時，或許從來沒有想過有一天，錢江新城南翼在售房源的最小戶型，變成了翡翠海岸的131方和信達濱江·壹品的143方。
而在翡翠海岸、信達濱江·壹品之前，侯潮府、錢江御府、金隅·學府三足鼎立的時代，這個板塊的最小戶型，是90方，而且佔比不小。那時的價格，錢江御府，均價曾經一度低到只要3.5萬。一套90方，300來萬就夠了。
而如今，這裡再也沒有小戶型了。這也就意味著，按照目前這兩個項目的售價，131方和143方，起價也要七八百萬了。
因為戶型的變大和單價的提升，這個區域的門檻，兩三年間，翻了一倍多。
可是再往前一點，錢江新城的最小戶型，春江花月、新綠園，那可都是隻有67方啊。如今看來，真的恍如隔世。
不管城市怎麼發展，中心的價值，只會越來越高！與錢江新城並駕齊驅的武林門，也是如此。昨天出讓的百井坊商業地塊，全自持的條件下樓面價突破5.5萬，就是最好的說明。
在新華園、蘭園、武林國際時期的武林門，入門90方也是標配。這三個項目的90方，在上一輪調控週期中，曾經也陷入價格的泥淖之中，單價一度都在4萬以內。300多萬入主武林門，現在看來，就像遙不可及的夢。
等到隨後的武林壹號、武林外灘推售時，別說90方了，連200方以下的戶型都沒有了。這個傳統市中心的門檻，瞬間邁入千萬級別。
如今更誇張，這裡連土地都不怎麼出讓了，連項目都沒有了。
貳丨環武林、錢江新城區域
中心的進化路徑，會逐步向周邊傳導。
在錢江新城和武林門都有90方的年代，除了品質和價格的差異，中心和周邊的差別，無非就是90方的配比多少，還有大戶型到底做多大。
而如今，從這兩個板塊的90方消失開始，限行範圍內、乃至石祥路、彭埠高速、錢塘江、紫之隧道圍合而成的區域和濱江，90方，也基本都絕跡了。
比如武林隔壁的文暉和華家池。文暉板塊，萬科·新都會1958，最小的面積是125方。在華家池板塊，綠地和世茂都還堅持做90方的時候，濱江就把華家池項目的最小戶型設置為126方。
華家池實景
還有如今高端項目集中的慶隆申花區域，也是這個進化軌跡。在慶隆還沒有從大申花板塊中獨立時，申花的主力供應集中在萍水街北側及沿線，門檻面積是90方甚至更小。
後來，從錦繡之城開始，90方就陸續消失了：2016年，除了少量幾套底躍和頂樓特殊戶型，錦繡之城最小面積105方、武林邸最小109方。到了2017年，門檻繼續抬高，120方以下，幾乎絕跡。
在此區域，從大都會79號開始進入杭州高端公寓市場的萬科，自然也不會缺席。由萬科和融信合作的古翠隱秀項目，主力戶型設置為145-200方。萬科已趨於成熟的都會系產品，將給實力開發商雲集的慶隆申花帶來不一樣的靜謐與隱秀氣質。
回看申花2015年的供應分佈，多少人會遺憾？
濱江區域，寰宇天下和明月江南對壘的時期，起步都是90方。到了柳岸曉風和金茂府時，神盤金茂府的門檻面積，已經是120方，柳岸曉風則更大。
以上這些作為僅次於兩個中心的地段，門檻面積也是僅次於中心。這是一個城市的價值維度和梯度。越是能承受高單價房源的客戶，在對於戶型的需求上，也不會是純粹只滿足功能。居住的舒適和愉悅，需要相應的尺度和空間，也就意味著面積從緊湊佈局的90方，開始逐步增大，這是市場在“90/70”政策取消之後，根據需求，做出的自然調整和配置。
這個現象，還在繼續向外圍擴散，這也就直接導致在許多板塊，90方，已不再是多與少、而是有或無的問題了。
叄丨城市的房產價值等高線
如今，除了散落的幾個中心盤還有90方之外，90方的分佈，也越來越邊緣。
往西，西溪溼地以東，幾乎已見不到90方的影子；往北，石祥路以南甚至繞城以南，90方都越來越稀缺；往南，濱江幾乎已無90方，奧體也只剩下個別樓盤還有一部分，蕭山市北也極少，只有往新街甚至更南的地方去了。
而往東，曾經的七堡、如今的艮北新城附近，大盤金色黎明和楊柳郡，都有大量的90方，如今筧橋的玖樟臺最小戶型是115方，公元1872，則是110方。相比武林、錢江新城兩個核心以及其周邊區域，這裡，漸成杭州的第三梯隊。
艮北新城規劃圖
這座城市，就這樣在板塊的差別和梯度進化中，完成著全新的升級，也在時間的推移中，用看得見的戶型面積、價格和看不見的篩選邏輯，劃分了層次和等級。
嘗試把這個邏輯表達出來就是：核心區的單價、面積秩序，都最先進化完成，也最先構建成板塊的邏輯和門檻。然後像漣漪一樣，由中心逐步向外圍擴散，逐步形成各梯度板塊的秩序和門檻。
這是一座城市的房產價值等高線。時間差和梯度差，是主導此邏輯的兩個主要因素。掌握好這兩點，就能讀懂這背後的本質。
未來杭州只有兩種房子：有地鐵的，和沒地鐵的
按照這個邏輯，去找目前的城市窪地，輕而易舉：比如，在城市的近郊，就目前杭州已經開通的地鐵線路來說，在1號線起始點的湘湖與下沙、2號線起始點的良渚與蕭山、4號線起始點的浦沿之中，除良渚外，房價均已超3萬，良渚2萬+的價格是目前唯一的窪地。
而各個板塊都在進化，才是預判未來價值的關鍵。
但是這背後，還有一套邏輯，也就是暗線，我們繼續分析。
肆丨90方的價值邏輯
如果說，90方的逐步消失、由中心向四周門檻逐步抬高是明線，還有一條暗線，與板塊和戶型的進化輪動同步發生，那就是：90方越來越越邊緣，但在每一個板塊，價值卻越來越高。
上一輪房價調控週期及之前，投資和自住，都喜歡買大戶型，因為房價漲得快，大戶型也漲得多。甚至開發商在定價時，90方的價格，都要普遍低於大戶型，哪怕是西溪誠園、明月江南、遠洋公館、蘭園、望江府等，都是如此。
但是近幾年，隨著杭州房價的普遍提升以及90方小戶型的逐漸稀缺，大小戶型的價格開始倒掛，小戶型因為總價相對可控，單價反而更高，甚至遠高於很多大戶型。
而90方價值的整體提升，直接的助推是，之前購買90方、尤其是中心地段90方的客戶，近幾年都到了改善的時候。
而支撐這波客戶改善底氣的，就是他們所購90方的市場價格。按照目前的二手房市場售價，一套錢塘府或望江府的90方，可以無限接近一套翡翠海岸的131方或者壹品的143方，如此置換，何樂而不為？
遺憾的是，整個杭州的90方庫存，也只有3000來套，想買90方，要麼去少量的幾個樓盤搖號，要麼只能去買價格已經居高不下的二手房。
除此，別無選擇。
伍丨一個機會
把一明一暗兩條線串起來，不管自住還是投資，都能指明買房方向：在當下的市場下，選擇正在進化的區域，還有未來價值可期的90方，是必然邏輯。
杭州往東看，在龍湖筧橋地塊樓面價已高達31154元/㎡，而繼續往東的金沙湖、下沙沿江板塊無房可售的局面下，無論投資購房，還是剛需自住，深度接駁杭州、正在同步杭州的奧特萊斯附近，也許就是一個利好的選擇。
小杭州已經離我們遠去。物理距離正在被交通方式改寫，時間距離才是衡量價值的全新參照體系。在大杭州的格局下，多重城市交通體系，火車東站、地鐵1#線文海南路站、規劃地鐵8#線、德勝快速路等，讓奧特萊斯所在區域，成為接滬、融杭、同步下沙的樞紐板塊。
在“環杭”價值凸顯、大灣區建設推進、城東智造大走廊落地、海寧逐步融入杭州的大背景下，產業與杭州交織，工作、生活已同步杭州的奧特萊斯板塊，正在沿著杭州市區已經走過的板塊和戶型輪動軌跡和規律，持續向前。這是一座城市發展的力量，也是一個板塊潛力的體現。
也許要不了多久，連下沙的新房的門檻面積，也會變成100方。等到那個時候，如今本就稀缺的90方，將變得更加稀貴。
畢竟，下沙許多項目的90方二手房價格，早已經超過3萬甚至無限接近4萬了。
在整個下沙新房幾乎已斷供的情況下，這裡的每一套房子，都不是簡單的稀缺，而是彌足珍貴。何況，整盤僅有1409套房源的潮起東方，84-89方三房戶型，也不過1200套。
不用搖號，如果有幸買到，你買到的不是一套房子，而是你打量這座高速發展、萬象更新的城市時，對她未來的預期，還有立身、安家於此的願望，以及在擁有恆產之後，與這座城市一起努力、向前的安定與美好。
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