本文提出關鍵詞：老齡化、
房價；導讀：什麼是快變量，什麼是慢變量。在宏觀社會經濟學裡可以將人口的變化定義成某種變量。如果結合目前為止大家還都關心的房價，推演出社會經濟的變化，人口年齡結構變化對長時期房價變化的影響。
快變量和慢變量
總所周知，未來是不可預測的，所以像房價什麼時候會跌這樣的問題，沒有人能回答。
但是，不可預測並不代表著不可認知，我們還是可以逼近真理的。為了逼近真理，我們必須改變思維方式。
大多數時候，我們關注的都是快變量。
什麼是快變量？
你每天在新聞中看到的消息，比如美聯儲會不會加息啦，誰又舉牌萬科啦，都是快變量。快變量有用沒有用？當然有用。但是，僅僅知道快變量是不夠的，我們還要關注慢變量。
什麼是慢變量？
我們舉個例子。你站在海邊，海上有波浪。如果我問你，海上為什麼有波浪，你會怎麼回答？如果你關注的是快變量，你會說，因為天氣預報今天有風唄，無風不起浪嘛。海上究竟為什麼有波浪呢？答案是，因為有月球（以及太陽）。有了月球，才會有潮汐現象，海水錶面才會出現週期性的漲落。月球離我們很遠，月球和我們沒有直接的聯繫，月球不會出現在新聞裡，但月球才是決定海水有波浪的真正原因。這就是慢變量。
識大局，不能只看快變量，還要看慢變量。今天，我就給大家講一個非常重要的慢變量。這個變量就是人口。我們之前講過，要想預測未來一兩年的宏觀經濟形勢都很難，但要想預測未來二三十年的人口變化，其實會相當精確。
不同年齡段的消費結構
人口的變化，會對經濟週期帶來深刻的影響。人生有周期，從少年、中年、壯年到老年，在不同的人生階段，消費支出有很大的不同，知道人口年齡結構的變化，就能相當準確地預知未來的經濟前景。
首先，我們要了解人在不同年齡階段的消費結構。美國勞工統計局專門做過消費者支出調查。他們根據消費者的年齡劃分，對600餘項消費支出進行了測評。
美國人一生的消費變化大致如是：年輕的時候沒有收入，主要靠爹媽養活。20歲左右開始有收入，開始了自己的消費。組建了家庭之後，消費支出主要以家庭為單位。家庭的主要消費支出是買房、買車、教育、醫療和養老。消費者到了33歲左右，子女們上小學，家庭支出裡的兒童看護支出達到峰值。42歲左右時，食品與孩子的養育開支最高。消費支出在消費者46歲左右達到峰值，你買了很多亂七八糟的東西，把家裡塞得滿滿的。孩子的大學學費支出峰值出現在父母51歲左右。
家庭買房的生命週期
我們再具體看看房地產。家庭買房，也有個生命週期。
大部分美國人在27歲之後才開始租房或買房。孩子大了之後要考慮換更大的房子，換房的高峰出現在消費者37-41歲之間。50歲左右，孩子離開家庭，父母會考慮購買度假房產，一個目的是為了吸引孩子們回家看看父母。接下來，會出現第二輪度假與養老房的購買高潮。孩子們成家了，而且有了自己的孩子，為了和兒孫住得近一些，享受天倫之樂，老人會搬回離城近的小房子。這裡各類服務和娛樂都比較方便。隨著年齡增長，他們也會願意租房子住。最後的歸宿是養老院，需求峰值出現在人們大約84歲的時候。
在一生中，人們先租60多平方米的蝸居，然後換成120平方米的三居室，有了錢換成200、300平方米的豪宅，再換成100多平方米的兩居室，然後搬進一間不足30平方米的養老院房間裡，到離開人世的時候，能佔去的最多不過是一小塊一兩平方米的墓地。這就是人奮鬥的一生。
人的消費結構的變化對房價會有什麼影響呢
其實很簡單，在歐美國家60年代時就得出結論：當人口年齡結構相對年輕的時候，對住房的需求非常旺盛，房價會上升，但是，當一個社會進入老齡化社會之後，大家都想把房子賣掉，換來的錢養老。當所有人都想賣房子的時候，房價自然不會上漲，只會下跌。
我們可以看看日本
日本在1942年首次達到人口出生高峰。“二戰”結束了，老兵都回家了，日本出現了一個明顯的人口出生峰值，這個峰值一直持續到1949年。日本的支出峰值大約出現在人口出生高峰47年之後。進入20世紀90年代，日本的股市和樓市雙雙出現暴跌，股市下跌了80%，樓市下跌了60%。日本的房地產價格在1991年達到峰值，總體經濟在1996年衝頂，從那之後，開始掉頭朝下。日本進入了“失去的十年”。十年過去了，日本經濟仍然沒有起色，於是，日本進入了“失去的二十年”。
再看看我國
中國的勞動力增長也會在2015-2025年達到峰值，然後，中國的人口增長將無限期地放緩。跟別的國家不一樣的是，我們很可能會加速進入老齡化。中國經濟當然還有非常大的潛力，還能保持較為穩定的經濟增長，但是，中國將是第一個跌落人口懸崖的新興國家。
到那時候，我們該把房子賣給誰呢
當然目前為止中國的城鎮化還沒有結束，還有很多農民等著進城。
這些農民工是中國房地產市場接力賽的最後一棒。但是，進城的農民工，能買得起城裡人手上的房子嗎？在中國的房地產市場上，結局最慘的不是跑倒數第一棒的，而是那個跑倒數第二棒的。彷彿未來地產市場的泡沫破裂的結局現已註定！
其實中國房地產市場處於高熱階段，這是各方共識，並已經引發了新一輪的政策調控。但是當下的市場狂熱將以何種方式收場，各方則有不同的觀點。很多學者都會提出房產泡沫這個概念，一般用房價和國民收入比來描述。
目前中國房地產市場三種泡沫
基於當前房價-收入比的高起點，我們可以隱隱地眺望到中國房地產市場的三種前途：良性的泡沫、脆弱的泡沫、堅硬的泡沫。
這一概念是由中國社會科學院研究學者周奇淵通過研究中國宏觀經濟、人民幣匯率、以及中國的對外投資等的數據提出的理論。
良性的泡沫
並不是所有的泡沫都會崩盤的，1973年之前的十多年，由於適婚年齡人口持續增長、寬鬆的貨幣政策、石油危機的幾度衝擊，日本房地產泡沫也曾達到了局部高峰。而從事後來看，這場泡沫還是被日本政府變魔術般得到了良性的化解。
在1973年高峰期，日本全國的名義房價是1960年的近10倍！ 1973年的房價-收入比，是1960年的1.5倍。1973年，日本全國的房價-收入比，甚至比日本1990年的峰值還要高出17%！
日本政府做了什麼？
一.為了應對通脹，日本的貨幣政策開始收緊貨幣，將貸款利率從4.5%提到到7%。
二.整頓土地市場亂象，對法人機構短期擁有的土地轉讓、炒作徵收重稅。
三.在1970年代，日本處於人口紅利時期。
四.通過改善機會公平、完善稅收體系、建立和完善社會保障體系，從而調節貧富差距，這也在相當大程度上改進了一般居民的收入境況，使房價-收入比趨向於改善。
如果中國的房價泡沫要得到良性的化解，難度更甚。
首先，當前中國貨幣政策面臨的主要問題不是高通脹，而是實體經濟的疲弱，甚至還有債務-通縮的風險。因此，貨幣政策在穩定經濟週期和治理資產價格泡沫方面面臨衝突。
其次，日本政府治理私人土地市場交易亂象的難度相對較低，而中國的土地政策則和地方政府的槓桿率、央地財政體系等問題糾結在一起，調控難度更大。
再次，目前中國已然進入人口老齡化階段，經濟增長中樞顯著下移。
最後，減少貧富差距，促進房地產市場的需求與供給匹配，這一點中國尚有較大政策空間。四點當中，前面三點對中國政策而言都是難度更大。
脆弱的泡沫
房地產泡沫無力維持，出現崩盤。這是最為悲觀（但未必就是最壞）的情況，也是目前各方最為擔心的前景。
房地產泡沫崩潰，不但將引發實體經濟的增長失速，還可能進一步引發資產價格的下跌、銀行不良貸款率進一步上升，甚至加劇資本外逃和匯率貶值壓力。上世紀80年代末、90年代初的日本房地產泡沫崩潰，正是一例。
相信市場力量的人，往往更希望脆弱泡沫早日崩潰，因為他們對市場的力量寄予厚望。一方面是各種價格重歸合理，另一方面，市場將對資源重新配置，將資源從低效的企業向高效的企業轉移。如此這般，經濟將重回增長的正軌。
但是，在目前政企關係未明、國有企業改革滯後、缺乏應對系統性風險準備的條件下，如果發生脆弱泡沫的情形，則首當其衝受到負面衝擊的，很可能不是殭屍企業，也不是其他大型企業、國有企業，而將是廣大最有活力的民營企業、尤其是中小企業。
因此，如果要迎接脆弱的泡沫，我們一定要先梳理好市場競爭機制，讓各個競爭主體在市場的殘酷篩選中有一個平等的、正向的淘汰機制，而不是相反。
日本1980年代末的泡沫經濟破滅，之後經濟陷入長期低迷，其中的重要原因之一，就是救援機制陷入了一種逆淘汰機制。最具活力的中小企業都被淘汰了，而在政府和各大財團的保護下，一些僵而不死的大企業都還健在。
堅硬的泡沫
影響房價的各種因素，短期是貨幣，長期是人口，中期則是政策干預。如果一定要說中國房地產市場有什麼不同，那正是中期的政策干預。例如，地方政府對土地供應的調控能力、強力的資本管制、房地產稅的緩徵和靈活制定空間。
在地方政府對土地供給的調控能力方面，香港特區是一個參照。至今，香港實際開發用地佔到全部土地面積的三分之一不到。
這種土地供應的限制，使得香港房價-收入比一直維持在高位，但是卻導致了產業空心化、階層固化、社會分化等長期的社會經濟問題。
大陸的地方政府，不但能夠直接調控土地供應，而且還有資本管制、緩徵房地產稅等政策工具。資本管制條件下，大陸居民的投資範圍將主要侷限於境內，在存款利率較低、股票市場動盪的情況下，必然有大量流動性湧向房地產市場。
在緩徵房地產稅、遺產稅缺位的情況下，房產不但具有稀缺性，而且也具有更為突出的保值和收益功能。
因此，內地的政策工具箱，比地球上其他任何一個經濟體都要來得有效、多樣，也比其他任何一個經濟體都有能力、在較長的時間內成功維持這個“堅硬的泡沫”。
“堅硬的泡沫“有可能得以維繫，這並不意味著沒有成本。資本項目管制、房地產稅的緩徵等因素，會強化地方政府對土地供應的調控效果，而長期高企的房價，將把人才和企業投資拒之於門外，削弱城市和國家的競爭力。調控效果的強化，將使得產業空心化、階層固化、社會分化這種“香港化”的特點更為顯著。
艱難的選擇
前面已經提到，良性的泡沫實現難度最大。更多的可能，我們是要在脆弱的泡沫、堅硬的泡沫之間做出選擇。
脆弱的泡沫，可能帶來短期的不穩定和動盪，但將使得各方面價格重估、迴歸新的合理均衡水平，重塑整個經濟的長期競爭力。但是在迎來脆弱泡沫之前，我們一定要梳理好市場的競爭機制，讓各個競爭主體在市場的殘酷篩選中有一個平等的、正向的淘汰機制，尤其要避免危機下的逆淘汰機制。而堅硬的泡沫，可能在短、中期維繫社會和經濟的穩定，但是在中長期，將使城市和經濟體進一步喪失競爭力。
我們的政策，將在上述兩個方面進行艱難抉擇。
但是我們都知道，即使是最堅硬的泡沫，也終歸還是個泡沫。
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