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商品房預售制度自1994年在中國內地實施以來，為中國房地產的興起作出不可或缺的貢獻。然而，由於相關法律及監管制度的不健全以及司法實踐中不斷湧現出的新問題等，使得我國的商品房預售制度在實踐中暴露出許多矛盾與弊端，諸如開發商欺詐購房者牟取暴利、惡意哄抬房價、一房多賣，已經嚴重影響社會穩定。由此可見，取消商品房預售制度已經刻不容緩。
商品房預售制度的由來及現狀
商品房預售制度指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為制度。商品房預售制度的“創始人”是香港的霍英東先生，1953年，霍英東分別創立立信置業有限公司和有榮有限公司，提出“預售樓花”，並提倡分期付款，1956年，香港政府出臺了《預售樓花同意書》制度，內地的商品預售制度是1983年由深圳開始，廣東省於1993年正式立法推出商品房預售制度。1994年7月5日通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》，於2007年進行了修改，其中規定了商品房預售制度。1994年11月15日建設部令頒佈的《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》對商品房預售條件作出了明確規定，並於2001年和2004年進行了兩次修訂。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至超過90%。當時內地引進商品房預售制度就時機就不成熟，內地和香港在社會制度、經濟基礎、土地性質、市場規律等方面都具有本質性區別。
商品房預售制度的有關規定及影響
城市房地產管理法第四十五條規定商品房預售的條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
商品房預售制度設立的初衷是通過縮短房地產企業資金回籠的週期，來緩解這個行業與生俱來的資金困局，從而促進整個房地產市場的快速發展。這些年的實踐證明，商品房預售制度確實是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，早期為我國房地產行業快速發展和城市建設作出了一定貢獻。客觀地說這個制度對促進房地產業發展、繁榮房地產市場曾經起到過積極作用。但是，這一制度的缺陷與弊端也是十分明顯的，它帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價，有些矛盾和糾紛還發展成為群體性事件和社會不穩定因素，讓政府部門疲於應對甚至為開發商買單。
商品房預售制度的弊端
首先，商品房預售制度不適應習近平新時代中國特色社會主義思想，影響全體人民共同富裕實現。習近平新時代中國特色社會主義思想強調新時代我國社會主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，必須堅持以人民為中心的發展思想，不斷促進人民的全面發展、全體人民共同富裕。商品房預售制度與此思想相悖，形成馬太效應、兩極分化，富的更富，窮的更窮。商品房預售制度規定，投入開發建設的資金達到工程總投資的百分之二十五以上，取得相關許可證即可進行商品房預售，這使得開發商能夠提前收回大部分乃至全部成本，意味著開發商就越能用更少的錢進行更多的房地產開發，從而建設更多的樓盤，開發商獲得暴利；另一方面，投入最低資金比例越低，會使大量從未涉足房地產行業的企業進入這個行業，進一步加快了房源的大量出現。這使得有錢的人有更大的可能囤積更多的房源，低價購入高價拋出，推動房價上漲的同時，給真正想買房的人帶來了極大的經濟損失，導致貧富差距越來越大，強的更強，弱的更弱。
其次，商品房預售制度與民法公平原則相沖突。我國民法通則第四條規定民事活動應當遵循自願、公平、等價有償、誠實信用的原則，民法總則第六條規定民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。公平原則是民法的一項基本原則，它要求當事人在民事活動中應以社會正義、公平的觀念指導自己的行為、平衡各方的利益，當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。商品房預售嚴重違反民法公平原則，雙方權利義務不對等，交易不公平，銷售在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的、沒取得房屋產權證的期房的行為，對作為預售合同一方的承購人而言，在支付購房定金或房款時和之後很長一段時間內是不能取得房屋所有權的，預售合同的標的甚至不是現實存在的，承購人看建築沙盤和圖紙買房，在簽約時無法對房屋的真實面積、戶型結構、建築質量、周邊環境、施工進度等作出準確判斷。承購人處於弱勢地位，而且價格開發商說了算，預售合同的格式條款和補充協議都很難作出有利於承購人的約定，在遇到質量問題、建築設計變更等糾紛時，承購人不能對開發商進行有效的監管與制約。實際上是開發商以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了承購人、銀行、政府和社會，開發商自己獲得暴利，最後承購人、銀行、政府和社會為開發商買單，這與民法的公平原則相違背。
第三，商品房預售制度影響了社會穩定。商品房預售制度使開發主體參差不齊，使得部分沒有資金實力的開發商依賴預售房屋解決資金不足問題，導致開發主體魚龍混雜，沉渣泛起，有些甚至毫無資質。很多開發主體並無資金實力，完全依靠借貸和預售獲得開發資金，一房多賣、房屋重複抵押，滋生房地產行業違法行為。
商品房預售制度為開發商欺騙承購人提供了機會，開發商挖空心思、千方百計地進行大肆炒作，策劃出賣點、亮點，炒作一些似是而非的概念，什麼綠色、環保、生態、教育、頂級、純天然、海景、江景、絕版等概念舉不勝舉，幾乎每個樓盤都有虛假炒作；商品房預售制度給開發商偷工減料創造了條件，由於賣的是期房，開發商自己操作的餘地和空間就會很大，美麗的圖紙、誘人的藍圖、虛假的廣告層出不窮，而實際情形卻是另一番景象。這在很大程度上，影響了社會穩定。
取消商品房預售制度勢在必行
商品房預售制度使開發商將後期工程建設的風險完全轉嫁給承購人和銀行，易引發社會不穩定及金融風險。開發商通過預售行為，已經完成資金的回籠，後期建設過程中，一旦出現開發商挪用資金、資金鍊斷裂以及可能出現的潛在市場風險，皆由承購人和貸款銀行承擔，房地產建設的風險大大增加，房地產市場上的項目爛尾、開發商捲款逃跑的事件屢見不鮮，目前法院受理的破產清算案件有相當一部分都是房地產開發企業。
商品房預售制度引發大量訴訟和信訪案件，以北京市密雲區為例，僅2017年上半年因開發商延遲交房和逾期辦理房產證引發的商品房預售合同糾紛數量激增，密雲區人民法院受理該類案件617件，訴前化解1300餘件，是上一年度年此類案件總數的10倍。據統計，因商品房預售引起上訪案件占城鄉建設領域信訪案件三分之一以上，且上訪人數多、矛盾大、處理難度大。
因此，取消商品房預售制度勢在必行、刻不容緩、迫在眉睫，建議決策層組織修改《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關規章，明確規定必須現房銷售。取消商品房預售制度符合我國房地產市場實際情況，有利於貫徹習近平在十九大報告中所強調的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”指示精神，有利於促進房地產業健康可持續發展，有利於社會公平競爭，有利於社會穩定健康發展，有利於促進實現中華民族偉大復興。
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