焦點2018年開年不久，有消息爆出：邦泰集團內江力奪“地王”！
OMG！感覺整個人都不好了！是不是還要漲啊？！於是，“麵粉”和“麵包”就跳到腦海裡鬥法，鬥得滿身漿糊。
看看地王的宣傳
地王閃亮登場，還是略微回顧一下內江這幾年土拍屢次刷新的漲勢——
2016年8月，邦泰·天譽樓面單價約1746元/㎡
2017年8月，兆信地產新摘得漢安大道南側地塊樓面單價高達約3100元/㎡
2017年9月28日，邦泰·紫金學府再次競得內江東興區漢安大道東段地塊，成交樓面價約2384元/㎡
2018年2月1日，邦泰摘得新地王樓面單價4500元/㎡
再把川內城市“2016年2月——2018年2月的房產平均售價"做個環比
接著把川內城市2017年熱銷板塊均價也做個環比
值得注意的是——
同比川內二級城市，內江土地價格處於相對低位。以內江城市量級看，房價補漲特徵明顯。
2017年，外來品牌開發商萬達、金科、邦泰、朗詩等7家已進駐內江，佔據銷售榜50%以上，地產洗牌格局加劇，大量的高配置產品提升成本，驅動房價上漲。
目前南充、廣元、瀘州、綿陽、樂山、攀枝花等城市均有2個以上品牌開發商進入。諸如碧桂園、恆大、萬科、金科、綠地等十多個品牌房企都已在川內城市佈局。
從買房角度看，一個城市支柱產業越強、就業機會越多，人口吸附力越強的城市，房子越值得購買。那些人口流失嚴重的縣城、鄉鎮則橫盤多年。
（邦泰·紫金學府的東方藝境實景）
若按城市等級劃分，內江屬於四級城市，過去以第二產業為主。在三四線城市買房的人主要分為三大類：
土生土長的本地人
受城市吸附力影響，從縣、鎮、鄉等地區“越級置業”的購房人群
少部分受一二線城市“限購資格”擠壓過來的投資客戶（與交通的便利性有關）
一直以來，“高地價會導致高房價”已成為共識，”開發商不會虧本賣房子”，也就是常常聽到的“麵粉漲了，麵包肯定會漲”。這些原本無需質疑的常識，在一些特定的環境下，會不會一樣呢？
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2018年金融政策的收緊
1月13日，中國銀監會發布《關於進一步深化整治銀行業市場亂象》的通知，提出要主動防範化解金融風險
1月底，銀監會2018年全國銀行監督管理工作會議上，再次強調以上內容，其中與房地產相關的內容有三點：
⑴ 降低企業負債率，加快不良貸款處置速度
⑵ 努力抑制居民槓桿率
⑶ 繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為
2018年無論對開發商還是購房者都是重要的一年，意思是，一方面遏制炒房客的行為，防止居民過高的槓桿率；另一方面也事實上對房企有影響。
據彭博社2016年發佈的報道：中國地產商2017年償債金額創紀錄高點，2017年有173億美元的債券到期，2018年則有279億美元的債券到期。
（邦泰的樓盤開盤現場）
房企一是融不到錢或融資成本過高，二是債務到期，還款壓力大。當房企過於“缺錢”的時候，或許會加快房源入市，或許會改善供需不平衡的現狀。
抑制居民槓桿率打擊了炒房者的同時，也增加了購房成本：
提高貸款利率（提高5-10%）
提高首付比例（6月份開始，首套房首付45%以上，二套房首付60%以上，認房又認貸）
限定貸款年限
打擊現金貸、消費貸等互聯網小貸公司等
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2018年政策繼續調控
1月23日，央媒發文《告別週期，未來五年，調控都不會退出》
該文章核心觀點：
⑴調控依舊，不會放鬆，未來五年內都不會退出，未來樓市還將依靠調控政策，進一步穩定房價。
⑵調控基本面不變的情況下，各城市要因城而作出改變，不再一刀切，開始差異化調控，限價、限購可能會適度放鬆。
（內江萬晟城實景）
從宏觀的層面來看，國家統計局發佈的70個大中城市商品住宅價格數據。這一年全國重點一二線城市的房價一直在下降，意味著房企或許利潤降低。
近期銀監會下發通知，商業銀行和信託公司不得將信託資金違規以下幾種：
房地產
地方政府融資平臺
股票市場
產能過剩
其它限制、禁止的領域
對信託的強監管，意味著房企資金獲取難度再度加大。
2018年，樓市依然是調控年，開發商依然不好過。
3
2018年房地產行業的競爭態勢
在一二線城市地價上漲、調控整體趨嚴的市場環境下，品牌開發商更多選擇進入“小”城市，2018年這種趨勢更加明顯。
儘管大多數房地產專家一直不看好三四線城市的房產，但在過去的2017年，大量三四線城市的房價卻大幅上漲，有的甚至翻了一倍。尤其當前“十三五”期間打造“川渝半小時經濟圈”和“雙百”城市的局面下，川南城市群包括內江的房價上漲的可能性極大。
2017年，TOP200房企各梯隊集中度均有較大幅度的提升：
TOP10房企集中度達24.1%
TOP30房企集中度近40%
TOP50房企集中度提升幅度較大，提升近10.6個百分點至45.9%
TOP100房企集中度達55.5%
2017年同比變化比2016年同比增幅明顯
TOP100集中度增幅
2017年與2016年同比增長10.7個百分點，變化最大
2016年與2015年同比僅增長4.8個百分點。
這表明，行業份額集中性更強，更向大型品牌房企靠攏，他們更具有市場的“話語權”，牽動著市場的走向。
在今年銷售權益榜中，恆大仍以4880.2億元穩居榜首。銷售權益榜反映了房企的投資能力，在一定程度上更能反映企業的資金實力。
（前文提到的邦泰集團，以85.1億元排位第151名）
過去的地王項目會通過自身的高端定位、品質、裝修等獲得一定的溢價，從而得到高價預售，但是對於項目的走量不利。因此，曾經有多起例子“高價地”發生虧損，例如：
2016年8月17日，上海寶山區顧村鎮外環線內一宗總建築面積約12.6萬平方米的宅地，被建發、首開、中糧聯合體以總價67.9億元、溢價率115%競得，而53727元/平方米的樓板價，一躍成為上海外環宅地成交樓板價之最。
根據出讓合同，扣除無償交給政府的保障房和租賃房面積，該地王實際可售部分的樓面價超過6.6萬元/平方米。周邊的二手房價格高的有在6萬元/平方米~6.6萬元/平方米，價格低的有4.1萬元/平方米~4.4萬元/平方米。“麵粉”貴過“麵包價“，推房難度可想而知。
高價地塊在南京、成都也出現過套牢。內江這樣的房價雖然暫居窪地，但漲幅多大難以預判，況且還需要周邊區域房價普漲帶動。
對於川內城市存在多個外來強勢的房企而言，除了和政策博弈外，房企互相之間必然存在劇烈的競爭。
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房企本身的行業特點
房地產是一個資金密集的行業。有資金的高週轉，才能“彎道超車”。近年在規模上實現飛躍的如碧桂園、恆大、融創等，都是如此。
高週轉的本質是什麼？但凡炒過股票的人都應該知道。
淨資產回報率（ROE）公式——
公式說明，“ROE”跟“利潤率、週轉率和槓桿率”三者有一定正向比例關係。
意思是，要想提高ROE，最好千方百計同時進行：
提高單個項目的利潤水平
提高週轉率
最好再加上槓杆
但是這三個指標之間，卻存在制約，很難同時都提高，比如
想提高週轉——常常薄利多銷——會影響利潤
加了槓桿——會佔用更多“財務成本”——會影響利潤
想獲得高利潤——必須精耕細作項目——會犧牲週轉速度
這當然會是擺在所有地產商面前的難題。
高週轉會影響利潤，但是當規模滾起來，利潤率雖然低，利潤總額卻變得非常喜人。
碧桂園就是一個追求高週轉的企業，所謂的“4568法則”（四個月開盤，五個月回款，六個月資金轉正，八個月再投資）。買地的錢，兩年可以滾三次，也許想一年滾兩次。例如邦泰在川南內江、自貢、宜賓等地的舉動，也說明包含有期望“高週轉”以快打快的意圖，無論圈地擴張、還是招兵買馬，都是想通過一系列標準化的動作來達到目的。
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品牌房企入駐三四線城市的思考
在開發商與政策行情的博弈之間，在一大波高價地再度襲來之時，我們需要保持客觀冷靜：
限價還將持續，至少上半年不會放開。剛需購房者應該抓緊機會，關注房源，積極搖號。
在區域房價紅線管控、單個項目最高限價要求框架下，高價拿地的開發商可能要長期博弈，用時間換利益。
資金實力不足的開發商，博弈時間一旦超過自身的承受範圍，被鎖定、虧本銷售也存在可能性。
開發商如果高價拿地後，希望再通過裝修溢價突破限價，也是有市場風險的。
在當前的特定環境下，如果新建商住房從主城區甚至到遠郊都被限價，就不要簡單的以“價格=成本+利潤”來推測項目房價。
總之房價上漲，一定是多方博弈趨利的結果。
咱老百姓買房就買房，不去鼓吹房價，理智對待就好。
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