這年頭買房不易，辛辛苦苦去買個房，還要排著隊選房，而從去年開始，選房還有了先後順序，全款的先買，貸款的在後面，公積金的，嗯，雖然你也可以過來買，但是得排在最後面。而結果就是，想用公積金買房的兄dei，還沒排到自己，房子就沒了。故而，網上就有了一個段子：
“全款的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金的麻煩把小黃車挪走！”
而有靈性的開發商們，早就設置了兩種通道，一種是給全款客戶的，一種是給按揭客戶的。照理來說，以前大家買房子，只要能不全款，都會盡量選擇按揭。要是偶爾見到一兩個全款買房的兄dei，還要被身後的一群按揭佬在心裡嘲諷：“又來一個傻批土老帽。有錢沒地方花，全款買房。”然而，從2017年開始，畫風完全變了。那些全款買房的兄dei，看著隔壁按揭佬們排著長長的隊伍，心裡無限鄙視：“這些傻批按揭佬，沒錢也來買房，買我挑剩下的吧！”心裡一種優越感油然而生，彷彿全款的才能叫買房，在座的按揭都是“樂色”。鄙視鏈就這麼出來了。
那麼問題就來了，為什麼現在大家都開始全款買房了？為什麼，按揭買套房如此艱難，還要被全款買房的人鄙視？下面就開始進入正題。
自去年以來，各位可以很明顯的感受到一個情況，就是貸款利率上調了。這種貸款利率上調，並非僅僅針對南寧，而是全國性的大趨勢。就算面向剛需市場的首套房，房貸利率依然在基準以上上浮。而對於二套房，利率上浮基本上是15%~20%往上。這個上浮10%是什麼意思呢？基準利率是4.9%，上浮10%就是大約5.4%，上浮20%就是大約5.9%。利率漲了，相當於還款的利息增加了，買房成本增大。每個月的房貸，差不多要增加200~300塊錢（按剛需房戶型和售價來算的），一年就是2400~3600元，如果是貸款30年按照當前的利息差不多要多給7~10W的利息給銀行。
2018年的最新房貸基準利率。
各項貸款 單位：%
六個月 4.35
一 年 4.35
一至三年 4.75
三至五年 4.75
五年以上 4.90
2017年12月各大銀行的最新利率情況
當然，最騷的是房貸的利率是會根據央行的利率調整的，也就是未來房貸可能升高，也可能降低。一旦遇到央行降息的年份，除了你已經還的房貸，剩下的要重新計算。所以實際上，無論貸款利率上升還是下降，對於購房者來說，影響並不算太大，按照2~3年一個週期的規律，明年央行又要開始降息了。
然而，對於開發商來說，遇到利率升高的年份就比較“喪”了，尤其是價格較高的改善盤和豪宅盤。因為，這些項目總價高，貸款買的話，利息疊加起來就有積沙成塔的效應。比如，一套售價150W的房子，假如你是貸款買，並且還是首套的話，按照2017年初的基準利率，等額本息30年要給大概190W，現在上浮10%了，現在總還款額大約就增加到200W。那假如是二套房，上浮20%，就是210W。利息增加了10~20W。然而，在南寧能買總價150+W的房子的，基本上不可能是剛需佬了，以目前這個貸款利率，購房者嚇都被嚇死了，誰還會來買？像大唐臻觀這樣的樓盤，毫無疑問，必定慘烈。（雖然慘是慘，但是跟營銷的弱也是分不開的，這個以後可以展開說。）
通常營銷佬們要做的一個基本功叫做客群分析，分析自己的客戶在哪裡，然後才能有針對性，哪些地方有你項目的意向客戶。舉一個簡單的例子，這樣一個樓盤，是豪宅，也只能想想就好，去買感覺也不現實。所以，除了前期造點勢之外，基本不在投廣告，但是你去到機場、車站，你卻會經常發現廣告。
又扯遠了，我們繼續回到的前面的“全款往裡走”的話題。為什麼現在按揭買房那麼難？答案就是供應量的減少。而為什麼供應量會減少呢，。限價這個政策是有違經濟學原理的，違背的公平自願交易的原則。本來這套房子，可以賣500W給隔壁的老王，老王也願意花500W來買，大家是你情我願。然而，現在不行了，你不能500W賣，你只能300W賣給對面街的老劉，並且老王想買也可以，那就兩個人爭吧，看誰先買到。
限價政策實際上，就是強行把房價摁住，但是對於整個市場來說，需求沒變，價格看起來降了。實際上，就是ZF為了讓數據的好看，強行割開發商的韭菜。試問那個開發商願意“人為刀俎，我為韭菜”？那這麼限價的話，開脆封盤不賣，對外就說已經賣完了。
有實力的敢封盤不賣，大部分的房企為了現金流，還真的不敢封盤。但是，在限價政策下，賣得越多，虧得越多。那怎麼辦呢？要麼就少量供應，每次開盤就開兩棟；要麼就收“茶水費”。這個少量供應，就會造成整個片區內的房源供應緊張，需求大於供應，那購房者還不搶到爆去嗎。而有大量房源供應的樓盤，通常都是要交“茶水費”的。對於要多交“茶水費”買房，購房者是天生抗拒的。但是，不交“茶水費”，就只能幾千號人去搶100~200套房。而對於開發商來說，幾千號人來搶，大家都有買房的權利，如何平衡各方利益呢？很簡單：
“全款往裡走，按揭的不要堵門口，公積金的把門口的小黃車挪走”。總共就那麼一點房源，輪到按揭的，估計就不剩多少房了，想公積金買房的，基本上就是重在參與了。
而那些按揭搶不到房的兄dei，看來看去，也就只能去收“茶水費”的樓盤去看，儘管看起來貸款少了，不過，一算上茶水費，“我擦雷，這個首付標準，還不如直接全款！”
最後，還是回到銀行的現階段的政策上來。實際上，本輪的強制調控，對於很多開發商來說，幾乎可以說把以前那些想用槓桿投機取巧，彎道超車的開發商往死裡錘。其中，最關鍵的是，貸款額度有限和貸款放款的拖延。
現金流就是開發商的生命，而現在，一個資信非常好的購房者，按揭買了房，銀行貸款也批了。對於購房者來說，房子就算進自己口袋了。不過，對於開發商來說，銀行雖然批了這個貸款，但是錢並沒有放下來。開發商賣掉這套房子的錢，沒有進入自己口袋，相當於房子賣了，沒有回款。銀行，通常都要拖上3~6個月，才能把一套房子的貸款放下來，然而，款沒有回到開發商手裡，利息是照算的，這就非常傷了。
所以，現在所有開發商的頭等大事，不是銷售，而是回款！回款！回款！回款速度最快的方式是什麼？當然是全款買房啦！故而，大部分的房企針對全款客戶，都有大優惠。而這個優惠是怎麼算出來的呢，因為假如你貸款，銀行不把款放下來，等於還要照收利息，這個拖半年的利息可能就有4~5W。與其這樣，不如再便宜個2~3W，讓利給購房者，要他們直接全款。只要款回來了，房企就安全了，剩下的事情以後再說吧。
對於購房者們來說，“舉全家之力，全款買套房”看起來負擔極重，但是卻是當下最有效果，可以買到房的路徑。而大部分的開發商，現在基本無心賣房，心裡只想著一件事：回款！
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