粵港澳大灣區真的來了，我們直接關心的可能就是，當前灣區內樓市行情如何？哪些城市最具投資前景？樓市格局如何演變？
廣州最實，珠海泡沫最大，深圳輻射力最強
我們先通過一張圖來看一看灣區各個城市主要房價和樓市調控政策情況：
灣區9+2城市，除了肇慶目前沒有出臺調控政策之外，其他城市均有限購限售等購房限制。
廣州、深圳、珠海最為嚴厲，社保要求5年，同時還有部分3年限售。目前來看，購房政策最寬鬆的要數惠州、中山、肇慶和江門。
各城市房價如何呢？根據統計，珠三角三大核心城市中，廣州房價最實，珠海泡沫最大，深圳輻射力最強。
▌廣州目前新房均價17079元/平米，保持平穩。
廣州是目前相對安全的區域。廣州2017年實施了嚴格的調控政策（社保5年+限售2年），整個城市的房價相對理性，並未出現明顯的大熱門區域。
目前廣州核心區不過4-5W，相比北上深等城市動輒8-10W的價位，顯得較為“親民”，而距離市區遠一些的南沙區、增城區、從化區房價不過2萬左右，這在一線城市中已經是很少見了。
▌珠海目前新房均價21473元/平米，有所回落。
珠海是目前泡沫較大的區域。珠海2017年實施了嚴格的調控政策（社保5年+限售3年），因此在短期內，橫盤的可能性高。
珠海核心區房價不過3-4萬，但是距離市中心遠在25公里的橫琴自貿區已經攀升至5-6W，即使西北方向的唐家灣也要3-4萬了，珠海的房價有點像杭州，真的有點熱過頭了，所以投資珠海千萬謹慎，再三思量。
▌深圳目前新房均價
55242元/平米，也是有所回落。深圳是整個珠三角區域城市價值輻射能力最強，同時房價的帶動能力也最強，遠超廣州和珠海。
在整個珠三角區域，深圳是唯一一個能夠跳出本城市的地域限制，外溢輻射到周邊城市的核心城市。
因此從目前判斷，臨深城市全是價值窪地，是增值潛力和溢價能力最大的板塊。
▌惠州目前新房均價10086元/平米，有所平復。
深圳雖好，落戶政策是全國一線城市中最寬鬆的。但需繳5年社保才能買房，也是攔住了不少投資需求。
放眼整個粵港澳大灣區，“9+2”城市中，毗鄰深圳，既能共享深圳發展紅利，又暫時不受限購影響的唯有惠州，而惠州下轄的惠陽區大亞灣板塊，高鐵28分鐘到深圳，50分鐘到香港，是潛力最大的價值窪地之一！
當前一萬出頭的房價，真是十分稀有了！
▌東莞目前新房均價16924元/平米，處於平穩階段。
香港—深圳—東莞—廣州，還形成了大灣區的黃金軸線。這其中，東莞南接深圳，北連廣州，可謂佔據的最有利的區位優勢。
據統計，2017年惠州的房子58.6%被深圳人買走，東莞的房子57.3%被深圳人買走，中山的房子51.4%被深圳人買走，當然，這些統計的是一手房銷售。
但是，目前東莞有一年社保的限制（但是二手房不在限購之列），而靠近深圳的新房，售價不低，要找好合適的地方。
最近塘廈新房遠低於鳳崗、松山湖和長安虎門，是不錯的選擇。
▌中山目前新房均價9977元/平米，處於反彈階段。
深圳房價逼近6萬，目前來看相對處在低位的僅有惠州和中山，可以說是剛冒出一字頭不久。作為經濟體量相當的兩座城市，而且又都是深圳的左右鄰居，所以惠州和中山兩者有一定的可比性。
不過深圳一直在推行自己的東進戰略，無論是深莞惠一體化，亦或是深汕合作區種種。當然這也並不能完全否認深圳西部地區以及中山就沒得到重視，一方面前海自貿區擺在那兒，寶安大空港也一直在規劃和建設之中。
所以，整體來看，
惠州未來發展勢頭會更猛一些，中山會更平穩一些。至於其他城市，佛山主要依靠廣州，暫時較平穩，江門、肇慶，由於剛剛起步，還不會有太大利好進入，所以不再贅述。
整體來看，這些城市即將跨越單價“1字頭”，向2W階段邁進，一波主升浪接下來可以期待。
受益樓市格局演化
大灣區是一個共贏的方案，11個城市都可以獲得紅利。但相比之下，紅利有大有小。其中東莞、惠州、中山、廣州獲得的紅利，或許更大一些。
1東莞
東莞位於“大灣區”黃金軸上，是中國唯一一個被“三個一線城市”（香港、深圳、廣州）包圍的城市，佔盡天時地利人和。
尤其是華為終端業務總部的遷入，讓東莞成為中國本土智能手機的生產、研發中心（將帶來整個產業鏈條的遷入）。
更可怕的是，東莞未來有10條地鐵連接深圳，可以源源不斷地從深圳“吸收資源”。
東莞與深圳地鐵接軌示意圖
2惠州
惠州至少有3條地鐵會對接深圳。
目前深圳發展的熱點仍然在西部，但最遲5年之後，
深圳必須全面東進。深圳規劃的第二機場，也靠近惠州。“深汕合作區”也在惠州的背後開花。從此前的表格可以看出，惠州的地方財政收入已經超過了珠海、中山，這都跟深圳資源的外溢有密切關係。
3中山
深中通道的建成通車，將讓中山的翠亨新區直接對接深圳的寶安中心區、前海。到那時，中山的優勢將會更加明顯。
如果真的建成“深圳—中山”的跨海地鐵，那麼中山就更不得了。從這個意義上看，未來中山可能超越珠海，成為珠江口西岸的老大。
4南沙
在大灣區裡還有一個非常受益的區域，就是廣州的南沙。
廣州大力發展南沙，讓廣州和深圳從“對視關係”變成了“鄰居關係”。也意味著廣東經濟重心進一步向珠江口匯聚。
近年來，廣州南下、深圳東莞西進和中山佛山江門的東進趨勢同時出現，珠江口變得寸土寸金。而在珠江口擁有最多土地、居於中心位置的廣州南沙，顯然是大贏家。
南沙，可以說是廣州的未來之城。
以上這些，也是未來粵港澳大灣區樓市價值格局的演變方向，你Get到了嗎？
外地人置業大灣區哪裡最好
作為外地人來說，置業珠三角更多的是投資。
怎樣才算好的投資，大多數人都明白，一定是升值快，但還有一個因素是大家忽略的那就是要好變現。什麼意思呢，在深圳一億的豪宅一天掛網就賣掉了，而你老家的100萬住宅賣了一年。所以我們在投資外地的時候，一定要看二手房市場是否活躍，否則有價無市，也可能被套牢，變成一動不動的不動產。
因為從數據來看，肇慶和江門這兩個城市人口是淨流出的，房價雖然漲的很猛，但二手市場不是太好。
著眼於經濟發展水平、人口流入情況以及未來發展態勢。主要考慮升值潛力+變現能力，我們總結出外地人置業大灣區哪裡好？
按照價值判斷，第一梯隊是建議大家優先考慮的，其次才是第二梯隊。
第一梯隊
廣州：新塘
東莞：塘廈鳳崗虎門沙田
佛山：獅山容桂
第二梯隊
中山：翠亨新區
惠州：沿14號線站點佈局，重點留意兩個地區，一是惠州靠坪山沙田站區域，二是惠州南站附近。
當然這只是在長期的認識過程做出的總結，外地人置業大灣區還有很多複雜的操作因素，每個人的喜好也有偏好。
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