所謂的模擬拆遷模式，是在城市舊城改造中針對棚戶區，有別於自上而下推動的改造方式，是自下而上，居民主動要求舊城改造的一種方式，也非法律概念，最早於2002年開始應用於浙江省浦江縣，後來這一模式逐漸被浙江省、四川省、江蘇省等多個地區和城市推廣，其中尤以成都用的比較廣泛。
下面以四川成都為例，來剖析一下模擬拆遷模式的概念及存在的合法性和實踐中存在的問題。
2008年10月23日，成都市房產管理局發佈《關於中心城區城市房屋模擬拆遷工作的指導意見》(試行)成房發﹝2008﹞146號(已廢止)，成都市城鄉房產管理局又於2012年11月29日印發《關於在房屋徵收中做好模擬搬遷工作的指導意見》的通知(成房發【2012】36號)(已失效)。這兩個文件明確提出了模擬拆遷和模擬搬遷的概念、原則和程序，成都市棚戶區改造的諸多項目都是依此進行的。
依據相關文件，我們可以試著概括模擬拆遷的基本含義：政府在舊城改造中，確定拆遷區塊之前，先了解居民的響應程度，如果絕大多數居民有拆遷的意願，則當地居民通過居委會聯名向政府遞交改造的申請，政府將此地塊作為拆遷地塊，然後政府就原有舊房價值進行預評估，將擬安置房屋地塊的價值，位置，面積、社區的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協議的比例達到90%以上或100%則政府再發布正式的徵收公告，若在一定期限內，政府還未發佈正式的徵收公告，則模擬拆遷協議自動失效。
2014年9月26日，《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》中，模擬拆遷、模擬搬遷、模擬徵收這些說法不再使用，而是以簽訂附生效條件的補償協議代替。在簽約期限內，簽訂附生效條件的補償協議的戶數達到規定比例的，由市、縣級人民政府作出徵收決定;未達到規定比例的，終止徵收程序。簽訂附生效條件的補償協議的戶數比例由市、縣級人民政府確定，但不得低於百分之九十。
2015年3月20日成都市人民政府關於貫徹《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》的通知中，規定實行舊城區改造的，啟動房屋徵收程序前，先進行協商。總戶數超過95%且房屋所有權總面積過三分之二的房屋所有權人明確同意改造的，方可納入舊城區改造範圍，在簽約期限內，簽訂附生效條件的補償協議的戶數達到規定比例的，補償協議生效，由區(市)縣政府作出徵收決定;在簽約期限內，簽約比例未達到規定比例的，終止徵收程序。附生效條件的補償協議一經生效，即產生法律效力，不再另行簽訂徵收補償協議。簽約比例根據項目實際情況確定，但不得低於95%。
通過成都市地方的這些實踐和規定，可以看出，“模擬拆遷”的主要方式和步驟為:
1、發佈模擬搬遷公告。徵收主體同意啟動後，由房屋徵收部門在改造範圍內發佈模擬搬遷公告。
2、調查登記房屋。徵收部門對居民的改造意願進行調查，並對改造範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記。調查登記結果和改造意願調查結果應當及時公佈，同意改造戶數未達到改造範圍內總戶數95%的，應當終止模擬搬遷。
3、初次評估，也叫預評估。同意改造戶數達到改造範圍內總戶數95%的，房屋徵收部門應當組織改造範圍內居民協商確定房地產價格評估機構，對安置房屋及改造範圍內房屋進行初次評估，協商期限不少於15日。
4、方案徵詢。房屋徵收部門應當根據調查登記和評估結果擬定模擬搬遷補償方案，組織有關部門進行論證並以徵收主體的名義在改造範圍內公佈，徵求公眾意見，徵求意見期限不少於30日。
5、簽訂協議。房屋徵收部門在與房屋所有權人簽訂模擬搬遷協議。
6、生效條件。房屋徵收部門應當將模擬搬遷協議的簽訂情況以及相應結果等在徵收範圍內及時公佈。
7、申請作出徵收決定。模擬搬遷期限內，簽訂模擬搬遷協議的戶數達到改造範圍內總戶數95%的，房屋徵收部門可向徵收主體申請作出房屋徵收決定，模擬搬遷補償方案即作為徵收補償方案，模擬搬遷協議生效並與徵收補償協議具有同等效力。簽訂模擬搬遷協議的戶數不足95%的，終止模擬搬遷。
8、作出並公佈徵收決定。徵收主體對具備徵收條件的應當作出房屋徵收決定並及時公告，公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。
9、徵收評估。進行初次評估的房地產價格評估機構，應當以徵收決定公告之日為評估時點，結合市場變化情況，參照前期評估的查勘情況和測算結果，出具安置房屋及被徵收房屋的分戶評估報告。
10、補償決定和強制執行。
綜上，可以看出：
1、模擬拆遷主要是在國有土地上的棚戶區改造中嘗試的。
2、模擬拆遷有生效條件和退出機制，即同意改造戶數未達到改造範圍內總戶數95%的，房屋徵收部門應當終止模擬搬遷。
3、將模擬搬遷作為房屋徵收的重要環節，在徵收決定作出之前，已經開始做徵收中的徵收要件工作，和法律上規定的程序來了個大顛倒。
4、在模擬拆遷中，全部的模擬程序達到徵收要件時，徵收主體再依法作出徵收決定。
可見，不管是模擬搬遷還是模擬拆遷，希望通過附生效條件的補償協議，也叫模擬協議，實現模擬搬遷和徵收的有機結合，實現自下而上的自主拆遷，希望將矛盾化解在最開端，出發點是好的。但在實踐中，模擬拆遷存在的爭議和問題也很突出，概括有幾種情形：
1、模擬拆遷沒有法律依據，在沒有行政許可之前，即在徵收決定作出之前，模擬簽訂協議在法律上是有爭議的。
2、實踐中，模擬過程中，就已經開始實際強制拆除了，只要簽了模擬協議就等同於實際徵收了。所謂的模擬搬遷和徵收的有機結合是一句空話。
3、在實踐中，徵收部門或確定的項目主體，出於利益考量，並不會真正告訴拆遷戶所簽訂的協議是模擬的;往往協議簽訂了，正式的徵收決定間隔很久也未作出，導致徵收評估結果與初次評估結果出現重大差異，被徵收人無法接受按初次評估結果作為補償條件，矛盾再次爆發。
4、所謂的民意調查無法體現真正的民意，簽約率是人為製造的，最後從“逼你遷”演變成“逼你籤”。
5、有的地方在集體土地上成片的農村宅基地上，也在用模擬拆遷的模式，這突破了《土地管理法》集體土地需要先徵收為國有的規定，違反法律的強制性規定，應該屬於無效。
6、模擬拆遷協議約定條款簡單，所附條件無法準確界定，模擬搬遷提前退出機制幾乎沒有實施的可操作性，導致矛盾並未化解。
7、實踐中，往往由投資主體作為一方簽訂模擬協議，被界定為民事協議，是無效的，根據成都的實踐，這種附生效條件的做法，還是基於政府主導的，任何民事主體不可以主導。
作為廣大被拆遷戶，在遇到政府部門或村委宣傳中提到模擬拆遷時，一定要睜大眼睛，求助於專業的律師，讓律師幫你把關，莫要草率簽訂模擬補償協議，一旦簽訂，將會產生相應的後果。
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