《地產老友記》第一期
一段段窩心的真情，三千六百秒赤誠對話，千萬次殷切迴響，深圳壹地產現推出全新欄目《地產老友記：說出你的故事》，與酌言、地產老友、壹地產的粉絲朋友們，一起回憶過去的樓市、過去的買房故事，討論人生與樓市的點點滴滴。
本期老友
王先生，2009年來深圳，對深圳樓市有著自己獨到的判斷，先後買房20多套，大部分現在仍是自持，以學區為核心，多數佈局在龍崗中心區域，2017年單價14萬買入翡翠海岸89平，2018年正準備下手華潤城。
下面讓我們一起傾聽王先生的故事，以及他對深圳樓市的判斷。
您在深圳的第一套房是什麼時候買的？當時的樓市什麼情況？
大學期間，接觸了淘寶，開始創業，享受了阿里巴巴、淘寶高速發展的第一波紅利。畢業後去了杭州，工作了2年，覺得不太喜歡：杭州當地人很多，無包容性，語言不通，交通很擁堵。在朋友的建議下，決定去深圳發展。
我是2009年3月來到深圳，當時在寶安，對深圳的各個區沒有概念，就想找房子住，在寶中看了一套房子，100平租金要3500元，覺得很貴。
當時瞭解到寶中的房價9000元/平，而那時候杭州都3萬/平了，覺得深圳房價很便宜，就去準備買房了。
看了小產權房，2500~3000元/平，但是周邊環境太亂。最後看中了登科花園，99萬買下了107平的三房，當時手頭有一定資金，付了六成首付。
您是什麼時候開始想要投資房產的？
最初，我買房只是為了自住，沒想那麼多。但是房價的變化，讓我有了投資房產的感覺。
因為我第一套房子，2009年3月買的，5月份市場報價就到了110~120萬。兩個月時間漲了10多萬。當時的我很吃驚，介於那會兒忙於工作事業，並沒有打算再去買房。
到2012年，事業上比較順利，賺了一些錢，那時候我在龍華工作，寶安居住，每天往返太折騰了，就想著換套近點的房子住。
那時候出去轉，當時看了大運場館，2011年大運會我也去了，覺得這一塊特別漂亮，就去看了大運的幾個盤，價格1.4~1.5萬/平，但是當時我的思想很保守，一定要把寶安那套賣掉，再買另一套。
最後我把
寶安登科花園以190萬賣了（2009年99萬買入），買下龍崗陽光天健城，看中了它的龍崗外國語學區、大運會館，當時一口氣買了兩套，一套140平，總價165萬，全款；一套165平，總價190萬，付了6成首付。同年10月，我結婚了。現在，這兩套我仍是自持。
房產升值以後，您的心態有何變化？之後發生過哪些買房故事？
早在2010年，我經歷了人生中的最大失敗，跟朋友合夥投資開廠，生產監控攝像頭，結果廠開了半年就轉讓了，虧了100多萬。當時我的心態就發生了很大變化，實業並不是每個人都能做好的，我還不如去買房。
2012年買了龍崗的房子之後，我就結婚了。結婚之後，我就想著歇一歇，陪陪家人，那段時間就開始關注到房價的變化，研究深圳樓市。
龍崗外國語建好之後，我的房子立馬漲價了，單價直接到2萬/平。那時候就覺得，來到深圳，就是買房賺的錢多。
2014年，930新政，當時我預測：政府肯定會救市，於是離婚用老婆名字繼續買房，190萬買下星河時代的89三房。
2015年，330新政，在中介的推薦下，我就想再買一套龍崗外國語的學區房。最後買了陽光天健城140平稀缺戶型，雙龍抱珠，450萬（比當時的市場價貴30萬）。
幾次買房，我嚐到了房產增值的甜頭，就在想辦法再買房投資。2015年下半年～2016年，借用朋友名額，合夥投資買房，大約買了十幾套，選的都是80多平三房，剛改主力戶型。後面陸陸續續都出手了，賺了些錢。
去年，我觀察到深圳灣、香蜜湖的房價上浮了不少，就開始關注南山福田區域，當時就去看房看著玩，後海深圳灣，看中了一套翡翠海岸的89平，很快就借名額買了下來，加上稅費花了1620萬，慶幸的是在“三價合一”政策之前成交的。其實我更喜歡翡翠177。
今年，我想在華潤城再買一套，很看好那邊。
預判深圳未來三大中心區域
未來深圳最牛的區域第一肯定是香蜜湖，深圳的老大，恆定不變。它已經代表了深圳文化。
因為那裡的業主，基本都是第一批來深圳創業成功的企業家，那個圈層已經註定它就是一張名片。住在香蜜湖裡面，直接就跳到了被尊重的需求。
第二個就是深圳灣，第三是華潤城。
這三個區域有個很大的共同點，香蜜湖有個明德學校，深圳灣有深圳灣學校，華潤城是南二外科華部。它們3個將來是要打造複合型人才，它們的教育理念是中西文化結合。
而且這三個學校，將成為中國領先於應試教育的開山祖師，因為明德學校的辦學效果已經看出了這種趨勢。
目前香蜜湖的明德學校已經辦學多年，對房價的紅利大部分已經兌現；深圳灣的學校也已開學了，對房價的提升也兌現了一部分；目前只有華潤城南二外科華部，教育利好尚未兌現，加上政府限價，所以最具投資價值。
預測深圳房價走勢
2018年3月28日三價合一政策之後，註定了這波樓市的結束。
未來深圳將在2018~2021年，我們的房價均價一定是平穩的，樓市將分化。
其實從2016開始，樓市的第一波分化——區域分化已經結束了，龍崗、福田、羅湖、南山等等，南山進一步把其他區域甩在了後面。
第二波是片區分化，2017年，香蜜湖漲、深圳灣漲、華潤城漲，這叫片區分化。
接下來就是物業分化，比方說翡翠海岸與陽光海濱花園、頤安閱海、漢森吉祥龍這些，會進一步拉開差距。
最後一步就是產品分化，同一個小區的不同戶型之間的差距要拉開。
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