踩盤者說
寶安老城區新安街道，又一新盤——
聯建君鈺府，剛剛拿到預售許可證，目前正在接受認籌，明天開賣！
1、樓盤567套房，會全部拿出來賣嗎？
2、聽群友吐槽，每平米強加4500元裝修費，是真的嗎？
3、戶型怎樣，周邊配套如何，對應什麼學區？
4、約6.3萬/㎡的均價，對比周邊二手房，是否划算？
貳哥火速趕往聯建君鈺府樓盤，實地探盤！
貳哥探盤
聯建君鈺府
聯建君鈺府位於寶安新安街道，前進1路沃爾瑪旁邊。目前附近沒有地鐵通達，距離5號線靈芝地鐵站，約2公里的距離，有點遠。目前公共交通，主要靠公交出行。
未來，項目500米處，有規劃中的地鐵12號線上川站，開通後，項目公共交通將得到改善。
目測，施工進入褪綠網階段，高層玻璃、石材等外立面都已經建設完成。
據貳哥瞭解，去年，聯建君鈺府就已經封頂，符合預售條件，但是因為備案價高，遲遲拿不到預售許可證。
在項目展示中心旁邊，一塊廣告牌上，醒目地寫著：
將於5月20號開盤，優惠申請中。
聯建君鈺府整個地塊不大，總佔地9194.30㎡，根據銷售人員介紹，樓盤由三棟樓組成，其中1棟、2棟為住宅，3棟為保障房+商務公寓。
1棟、2棟均由A、B兩座組成，其中1棟為兩梯三戶、2棟為兩梯四戶 。
強加4500元/㎡裝修費
20號開盤只賣1A、2A
貳哥從新房預售備案系統查到，本次聯建君鈺府三棟包括底商、商務公寓、商務辦公、住宅共計567套，全部拿到了預售許可證。
不過，根據銷售人員介紹，5月20號開盤，只賣其中1棟A座、2棟A座的住宅。
銷售時，每平米要加4500元的產品升級費，其實就是所謂裝修費。銷售人員解釋，目前正在認籌，可以交5萬元認籌金，就可以享受每平米只加3000元裝修費的優惠。而下一批開盤的1棟B座、2棟B座，則要每平米加收4500元的裝修費 。
貳哥詢問，可否不要裝修，銷售人員表示，不能！必須要加裝修銷售！
銷售人員表示，這筆裝修費將單獨簽訂合同，不會顯示在購房合同中。
可以分期支付，以90㎡計算，共需要額外交27萬的裝修費 ，開盤時，支付一半，也就是13.5萬，半年後，再支付20%，也就是5.4萬，一年後，支付最後的30%，8.1萬。
單價5.7萬/㎡起
戶型以90㎡2+1房為主
這是部分價格表信息：
（點擊可查看大圖）
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聯建君鈺府住宅為約84㎡-120㎡戶型，商務公寓為48㎡-69㎡戶型，商業為24-122㎡戶型。
貳哥梳理了聯建君鈺府的預售備案價格，住宅 最便宜的一套為1棟A座2樓90.84㎡戶型，價格為5.7萬元/㎡。
住宅最貴的一套為1棟B座33樓頂樓的86.31㎡戶型，價格為約6.69萬/㎡。
商務公寓價格大都在6萬/㎡以內，商鋪的價格統一為15.89萬/㎡。
貳哥跟隨銷售去看了下樣板間，由於不讓拍照，只能結合戶型圖介紹了！
聯建君鈺府住宅主力戶型為84㎡、86㎡、87㎡、89㎡、108㎡的2+1戶型。兩個標準臥室、
另一個則由多出來的一個陽臺改造而成。開發商交房時，保持陽臺原樣結構，後期需要購房者自行改建為臥室。部分主力戶型圖展示：
89.53㎡（1棟A座A戶型）
86.47㎡（1棟C戶型）
84.43㎡（2棟B、C戶型）
87.2㎡（2棟D戶型）
貳哥計算了一下，84-89㎡的主力2+1房戶型，總價在518-577萬之間。
1棟A座、2棟A座算上每平米3000元的額外裝修費，總價要再加27萬左右。1棟B座、2棟B座算上每平米4500元的額外裝修費，總價要再加40.5萬左右。
周邊商業配套齊全
名校資源匱乏
項目效果圖
聯建君鈺府整體地塊較小，三棟樓合圍的小區，可供業主活動的空間不大，不過一公里範圍內，分佈著上合社區公園、流塘公園、寶安公園等，可供業主休閒活動。
上合公園實景
其中，上合社區公園雖然小，但就在聯建君鈺府旁邊，步行5分鐘可達。公園內還有籃球場和足球場。
上合公園實景
聯建君鈺府周邊，安華工業區，房屋較為老舊，街道也比較狹窄，置業顧問表示，安華工業區已經納入舊改範圍。
安華工業區 實景
安華工業區 實景
商業方面，門口就是沃爾瑪，路對面是天虹商場，能滿足基本的購物、娛樂需求。5公里內，還有中洲華府配套的約8萬㎡集中商業。
具體到購房者最關心的學校問題，聯建君鈺府所屬的小學學區為上合小學和孝德學校。
初中學區，則被劃分進了文匯學校的學區範圍。
貳哥查詢了2016年文匯學校的中考成績，文匯中學八大錄取比例14%，十大錄取16.%，排名寶安區第5名，全市第48名。成績並不算很差，但跟隔壁學區的寶安中學，差距較大。
（點擊可查看大圖）
周邊二手房3.8萬/㎡
隔壁寶中學區新房6.1萬/㎡起
（點擊可查看大圖）
聯建君鈺府處寶安老城區，周邊二手房，大多是較老的樓梯房小區，均價在4萬/㎡左右 ，旁邊的次新房小區，價格也大都在6萬/㎡以內。
聯建君鈺府，預售備案均價為6.3萬/㎡左右，但是強加了裝修費後，以3000/4500元/㎡算，真實的銷售均價達到了6.6-6.75萬/㎡。
玖悅雅軒的預售備案價，最低6.1萬/㎡起，均價為6.8萬/㎡。並且，玖悅雅軒，位於靈芝地鐵口旁邊。
玖悅雅軒 實景
踩盤總結
貳哥認為：
1、聯建君鈺府這種強加裝修費的行為是否合規先不論，疊加裝修費後的價格，無論是相比片區內二手房，還是隔壁寶中學區新房，都不是很有競爭力 。
2、聯建君鈺府戶型大都是2+1戶型，並不是標準意義上的3房戶型。改建陽臺為臥室，嚴格來說屬於改變房屋使用結構，存在違建的風險。
3、聯建君鈺府整體小區較小，雖然小區外有公園彌補，但家裡有孩子、老人的朋友應該很清楚，小區園林、綠化、休閒設施、乃至標配的游泳池，對於生活舒適度來講還是很重要的。
4、貳哥認為，投資寶安老城區，主要看這幾個價值點——寶安中學學區範圍內的房子、已開通或規劃地鐵密集的區域、舊改密集的片區。聯建君鈺府三條只能算佔了1.5，就目前強加裝修費後的價格來看，投資價值並不突出，可替代的選擇還有很多。
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