文/ 劉曉博
這個週末，有兩條房地產方面的新聞引人注目：
新聞一：深圳驚爆“史上最瘋狂購房”
5月26日，招商地產公佈了“雙璽花園”第三期2棟、3棟的銷售方案。由於意向購房者眾多，招商地產宣佈將引入兩條重要規則：一是購房者要繳納500萬元的誠意金，二是在深圳首次實施“政府監督下的抽籤選房”。
“政府監督下的搖號（抽籤）選房”，這在很多城市都已經實施了，算不了什麼。令人感到驚訝的是，“雙璽花園”採取了繳納意向金才能參與抽籤的銷售方式，而且意向金高達500萬元。當前，不是什麼人都有資格繳納500萬意向金，你首先要符合深圳購房資格；此外，如果你不是全款購房，還要符合申請貸款的條件。
所以，有媒體稱“雙璽花園”為“史上最瘋狂購房”。
新聞二：多個城市出現土地流拍。
據報道，近來在北京、成都、杭州等城市的土地拍賣中多次出現流拍，其中僅北京就有6起流拍發生。
上述兩起新聞，一個是說“二級市場（新房銷售）”的火爆，一個是說“一級市場（土地銷售）”正在趨冷。那麼問題來了，樓市為什麼出現了“一級市場”和“二級市場”的背離走勢？這到底預示著什麼？
我的看法如下：
1、深圳“雙璽花園”之所以驚爆“最瘋狂售房”，一個重要的原因是價格管制，造成了新房銷售價格低於二手房，這也是大城市全面進入“新房銷售搖號時代”的背景。
“雙璽花園”位於深圳蛇口的海上世界片區，這裡屬於深圳自貿區的範圍，靠近深圳當前樓市最熱門的前海、後海，“雙璽花園”本身就是一個高檔項目，配套完善、環境優美，至少一半戶型擁有海景。
這個片區的次新盤的二手房均價，至少在11萬元以上，朝向好、戶型好的在13萬元以上。由於政府限價，“雙璽花園”3棟部分低樓層戶型竟然出現了8字頭的售價，低於11萬元的戶型也比比皆是，所以被搶購是必然的。
僧多粥少的時候，一般會在兩個地方出現“貓膩”：一是搖號環節作假，二是一家多人去參與搖號。現在“雙璽花園”的銷售方案，一是引入政府監督，試圖杜絕搖號環節的作假。繳納500萬誠意金，則可以提高“一家多人搖號”的門檻。
2、土地市場流拍，有著複雜的原因，但政府對新房銷售限價，是重要因素。換句話說，上述“新聞一”就是“新聞二”出現的原因。
政府限制新房銷售價，讓開發商利潤變薄、經營風險陡增。所以開發商拿地自然變得慎重起來，對於限制條件過於苛刻的土地、偏遠的土地、定價高的土地，大家都會謹慎對待。
此外，由於金融去槓桿、理財產品打破剛性兌付，都讓開發商獲取資金的渠道變窄，資金會變得緊張。對拿地就更加謹慎。
或許有讀者會說：不對呀，財政部公佈的1到4月“中國有土地使用權出讓收入”達到了1.8萬億元，同比增長四成，這說明開發商拿地仍然很積極！
同比增長4成的是成交金額，而不是成交面積。過去一年土地價格暴漲，其中三四線城市最為顯著，很多城市地價迅速翻倍，甚至漲了三四倍。所以，1到4月成交的土地面積，反而可能是下降的。
下面是國家統計局公佈的1到4月開發商購置的土地面積增長情況，同比下降了2.1%：
下面是1到4月開發商“到位資金增速”，也在明顯回落中。
這說明了什麼？說明在政府嚴格限價下，開發商正在進入觀望期，拿地熱情、投資開發的熱情都在下降。
3、由於去庫存，中國多數城市商品房的“消化週期”正在變短，很多城市面臨無房可售（主要是住宅）的局面。在需要“補庫存”的時候，開發商拿地熱情不斷降低，這將倒逼房價上漲。
根據“易居研究院”的數據，截止2018年4月末，納入監測的100個城市的“新建商品住宅”庫存規模回落到了六年前的水平，整體“消化週期”為10.3個月。而按照住建部的規定，“消化週期”低於12個月的城市，都應該增加供應土地。
表1 100 城新建商品住宅存銷比排序
此前我在專欄裡曾披露過湖南部分城市令人震驚的“住宅消化週期”，比如在韶山市住宅只夠賣1.1個月了：
上圖：湖南官方文件裡部分城市房屋的“消化週期”，其中住宅非常短缺，但“非住宅”則普遍過剩。
一方面是住宅不夠賣，一方面是開發商拿地熱情在下降。解決的辦法不外乎是兩種：
第一，讓樓市迅速入冬，讓大家失去購房慾望，忘記買房子這件事；
第二，放鬆新房限價，讓開發商有拿地、建房子的熱情。
大家說說看，最終這個矛盾將如何解決？我的看法是：限價會慢慢放鬆，而不是讓樓市入冬。如果樓市成交量真的全面下滑，地方政府恐怕支撐不住，最終會拖欠公務員工資、拖欠PPP項目的回款，導致失業率上升。
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