期待已久的限競房銷售規則終於有信兒了，利弊兼有。對大家有利的是，終於看到開賣的曙光了；鬱悶的是，限價房轉共有產權房的那些項目，買房人是用原價買了打折扣的產權。
昨天，北京市住建委就限房價項目的銷售管理辦法公開徵求社會意見。《通知》擬規定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高於85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售;比值不高於85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。
也就是說，這一波限價商品房紅利，你最多能佔15%的便宜。
政策原文：《今起公開徵求意見》
根據《通知》，目前限競房出售有兩種方式：
第一種方式，如果限房價項目的價格與評估價比值高於85%，由開發商自行銷售。之前盛傳的統一搖號並不存在，銷售環節比照普通商品房，只要具備北京購房資格，都可以購買。
這種出售方式好的方面是之前猜測的限制限競房購買資格的條條框框沒有了，只要有北京購房資格，都可以進行購買。
第二種方式，如果限競房的比值不高於設定比例，則轉為共有產權房，由北京保障房中心進行收購。購房人獲得銷售限價佔評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。
直白點說就是，在此之前，如果你看中了某項目的一套房子，按照限定價格，這套房子450萬，100%產權歸你；後來這個項目符合限轉共條件，轉為共有產權房了，你依舊出450萬，但是其中有一部分產權是政府的。當然，按照規定，歸屬於政府的產權至少應該在15%以上，至於上限，則看評估價了，項目價格與評估價比值越低，政府的產權比例越高，你的就越小。
購買這部分房源就需要具備北京共有產權房購房資格：單身家庭購買，購買人必須年滿30週歲；申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房；一個家庭只能購買一套共有產權住房。另外，離婚不滿三年，在北京有房屋轉出記錄的通通不可以申請！
而且，在符合共有產權房購房資格這個大前提下，限轉共這部分房源出售有優先級。
第一級，優先出售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的北京其他區戶籍、非京籍家庭；
第二級，剩餘符合北京共有產權房購房資格家庭；
第三級，如果所有具備北京共有產權房購房資格家庭選完後房源還有剩餘，則可以出售給具備北京購房資格的無房居民家庭，其中建築面積大於140平米的可向具備北京購房資格的居民家庭進行銷售。
看到這裡，限競房的銷售規則我們基本就搞清楚了。但《通知》裡還有一個關鍵點需要格外注意，那就是限價房轉共有產權房的分界線——85%，這個值是由政府評估的。
首先，怎麼評估、誰來評估，很有看點。《通知》裡規定是按限競房項目的“市場價格”進行評估，如果按這個邏輯推理，那性價比高的，限價限的最嚴的項目也是最有可能轉為共有產權房的。而且這個85%的比例只是暫定的，在實施過程中會根據市場變化和銷售情況適當調整。
具體評估方式雖然咱們還無從得知，但可以肯定的是，最有可能出現產權變化的，當屬海淀、西城等幾個位置超級棒的項目，比如已公佈案名的佑安府、永定府，以及尚未公佈案名的天恆海淀區四道口地塊、九龍倉的豐臺西局地塊等。
其次，限價房轉共有產權房，由政府收購後再進行轉共，這裡面，用什麼價格收，又以什麼價格賣？
如果按照前文所說“購房人獲得銷售限價佔評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。”
以常理推斷，既然購房人獲得的是“銷售限價佔評估價比例的產權份額”，那麼，當然購房人依然按照此前的銷售限價出錢。
但是，既然規則裡面沒有明確說“此銷售限價是否為彼銷售限價”，也沒有明確說你得到比例產權份額，是否就一定出“比例份額的錢”，所以一切都沒有定數。當然，幫主認為最大的可能就是按照此前的銷售限價出錢，產權按銷售限價與評估價的比例與政府分。
最後，還有一點是，這僅是“啟動徵求意見階段”，至於最後政策會不會調整，還是有餘地的。
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