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廣州案例 ● 第十三期
在城市化進程中，以安置房形式獲得房屋拆遷補償很常見。購房者能否購買因拆遷獲得的安置房或安置房指標？這類買賣合同的效力又如何呢？
基本案情
盧某系花都區某村的村民，唐某並非盧某所在的集體經濟組織的成員。
2014年1月，盧某作為甲方與唐某作為乙方簽訂一份《轉讓合同》，內容包括：甲方是某重點工程徵地拆遷補償對象之一，於2013年12月取得安置房指標，乙方向其購買安置房指標。甲方將其所持有的安置房指標505平方米（安置房戶型為五套共505平方米回遷房）轉讓給乙方，轉讓款為6000元/平方米，合計3030000元。
2014年1月，盧某作為甲方與唐某作為乙方又簽署了一份《轉讓合同》，內容包括：甲方是某重點工程拆遷補償對象之一，於2013年12月取得安置房車位指標，乙方向其購買安置房車位指標。甲方將其所持有的安置房車位兩個轉讓給乙方，轉讓款為50000元一個，合計人民幣100000元。
2014年1月25日，唐某通過轉賬形式向盧某支付3130000元。同日，盧某出具《收據》，確認收到以上款項。
後以上兩份《轉讓合同》不能履行，唐某遂將盧某訴至法院，要求盧某退回上述款項，並支付利息。
爭議
焦點
兩份《轉讓合同》的效力如何認定？
裁判結果
廣州市花都區人民法院認為，根據《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款的規定，宅基地屬於農民集體所有。本案中，徵地拆遷補償對象獲得的安置房指標是國家對宅基地被徵收的農民所作的補償，具有專屬性質，依法不能轉讓。因此，唐某與盧某簽訂的上述《轉讓合同》屬於無效合同。
《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
因上述《轉讓合同》無效，盧某應當向唐某返還因此而取得的財產。唐某並未實際取得安置房指標，故無需向盧某返還相應財產。為此，判令盧某向唐某退還3130000元，並支付利息。
盧某不服一審判決，向廣州市中級人民法院提出上訴。
廣州市中級人民法院經審理判決：駁回上訴，維持原判。
法官說法
主審法官 曹鈺
花都法院 民二庭副庭長
本案的審理焦點是安置房指標轉讓合同的效力問題。
本案中，唐某的主要訴訟請求雖然是要求盧某退回上述安置房指標購買款，但案件的審理必須首先解決唐某要求退回款項是否具有法律依據，即涉案的安置房指標轉讓合同的效力問題。
安置房 是國家對被徵收土地、房屋的所有權人、使用權人給予的補償方式之一，安置房指標是獲得安置房的資格。該指標是否能夠轉讓，不能一概而論，取決於該安置房的性質和是否附有權利的限制。
主審法官認為可以分為兩大類。
第一類是對本屬國有土地上房屋進行拆遷的安置房。 對於原屬國有土地上的房屋，在原房屋的所有人對原房屋具有處分權的情形，其因該房屋被拆遷而獲得的安置房及安置房指標均屬於一種財產性的權利，可以轉讓，在雙方當事人就安置房或安置房指標轉讓事宜協商一致、簽訂合同的情況下，該轉讓合同系基於當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同。
必須指出的是，此類合同有效不等於此類轉讓行為沒有法律風險。一方面，購買房屋後是否能夠順利辦理過戶手續，取決於當地是否有針對該房屋的某些限制政策，否則買賣合同即使有效，但仍然無法辦理房屋產權過戶。例如部分安置房屬於經濟適用房，假如買家自身不滿足經濟適用房購買條件，或者賣家不滿足取得安置房後轉讓的最低年限規定，將無法辦理房產過戶手續，或者可能需要補交大額費用（如土地出讓金）後才可辦理；另一方面，由於安置房指標買賣的操作往往是雙方在簽訂該指標買賣合同後，以賣方的名義與拆遷方簽署安置補償協議，再由賣方轉讓給買方，其中存在較長的時間週期，特別是在房價上漲的情況下，很容易出現賣家反悔的情形。因此，在購買此類房屋前，應當充分了解該房屋的權屬、性質、權利限制等信息（可通過徵拆、國土房管、規劃等有關部門查詢），對賣家的身份（包括是否有權處分、共有人信息等）進行必要的核實，對違約責任進行必要的約定，注意可能的法律風險，勿因貪圖便宜而造成損失和不必要的糾紛。
上述案例中，唐某並非盧某所在的集體經濟組織的成員，其沒有資格取得該集體經濟組織的宅基地，故在該宅基地被徵收後，其不能獲得該集體經濟組織的拆遷安置房指標。
《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項規定：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”上述兩份《轉讓合同》因違反《中華人民共和國土地管理法》的強制性規定，屬於無效合同，故雙方當事人因合同取得的財產應當予以返還。
法官在此提醒：
對本屬國有土地上房屋進行拆遷的安置房可以買賣，但買家要注意查詢該安置房是否負有轉售條件的限制，同時要審查賣家的身份（包括是否有權處分、共有人信息等），對違約責任進行必要的約定，注意防範房產無法辦理過戶手續的風險；對國家徵收農村宅基地而補償的安置房，買家更要到有關部門查詢該安置房的性質，不能購買非商品房性質的安置房，否則可能面臨相應買賣合同被判無效的法律風險。
來源 | 廣州市花都區法院
編寫人 曹鈺
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