【要點總結】
尤其是在中國農村，房屋無證的現象非常普遍，無證房屋是不是屬於違章建築，能否獲得補償?今天聖運律師王有銀主任想通過這篇文章告訴大家：
1、 無證建築≠違建，違建認定必須通過正當程序認定
2、滿足四種情況就屬於合法的無證建築
3、合法建造的無證房屋也能獲得拆遷補償
只要符合以下四種條件，無證房屋也能得到補償
1、農村中的房產
在中國農村，土地使用人或者實際使用人沒有土地權屬證書的情況非常普遍。最開始農村建房管理較松，對產權這方面也沒有管理到位，因此農村有很多無證房。無證房屋不等於違章建築，只要是依法建造的房屋，即使沒有產權證明，在拆遷的時候依舊可以拿到全額補償。
2、歷史流傳下來的房產
聖運律師表示，歷史流傳下來的房產雖然沒有證件但也不具有先天違法性。這樣地房產通常面臨的狀況是，在建造時和建造後一段時間都是合理合法的，但由於城鄉規劃的變動和法律的完善，原本合法的房屋不符合現行的法律要求。
公民基於對國家法律和相關制度的信賴建造房屋，在當時是合法行為，其依法取得的權利應當受到保障。因而基於目前城鄉規劃的需要以及現行法律的規定對歷史遺留建築進行拆除，須按照房屋的市值進行補償。
3、 城中村住房
中國經濟發展速度驚人，有很多還屬於村集體的房子建造在城市中，城市要發展，這些房子在日後肯定要被徵收和拆遷的，即使沒有產權證明，只要沒有違法建造房屋的，都在補償的範圍中。
4、幾代人流傳下來的祖屋
一些建築形成於70年代，或是更早至五六十年代，在當時很少的手續就可建成，如果用現在法律要求分析可以歸為違章建築，這顯然不行，所以，必須結合建築物形成時法律規定確定合法與非法。
【基本案情】
原告沈先生於1999年3月30日及2000年9月18日分別和被告嘉善縣西塘鎮人民政府簽訂兩份《土地租賃》，為此沈先生在租賃土地上修建廠房，建築面積約2000平方米，用於生產經營。被告於2016年6月向原告口頭告知徵地拆遷，於7月16日向原告作出《違法建築告知書》，要求原告於2016年7月20日前自行拆除“違法建築物、構築物”，逾期將組織人員強制拆除。2016年7月30日，被告組織人員對原告房屋進行強制拆除。原告認為被告拆除房屋行為嚴重侵害了原告的合法權益，起訴至嘉善縣人民法院，請求確認被告拆除原告房屋的行政行為違法。
【裁判結果】
嘉善縣人民法院經審理認為，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《浙江省違法建築處置規定》等法律法規規定，被告西塘鎮人民政府對本行政轄區內違反城鄉規劃法律法規的違法建築具有強制拆除的法定職權。但是根據上述規定可以得知，對違法的建築物、構築物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告限期當事人自行拆除，當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟的，行政機關可以依法強制拆除。被告西塘鎮人民政府未依照上述法律規定執行，明顯違反了相關程序規定。故判決確認被告西塘鎮人民政府拆除原告房屋的行政強制行為違法。
【典型意義】
本案是“以拆違代替拆遷”的的典型案例，即徵收部門不顧歷史形成原因，一味以違法建築認定，不予補償。該模式的形成與2011年1月21日實施的國務院第590號令《國有土地上房屋徵收與補償條例》(又稱“新拆遷條例”)有直接關係。根據該條例規定，一旦房屋被認定為“違章(法)建築”，將會被依法處理(拆除)，且不予補償。徵收人正是依據這條規定，為其“以拆違代替拆遷”找到了“合法”的拆違依據。如此一來，徵收人不但可以將徵收範圍內的房屋進行拆除，順利完成拆遷任務，還能為自己的拆遷行為提供法律依據，規避違法拆遷的法律風險，甚至不用支付徵收補償。但一旦這樣做，就會埋下深深的違法根源，即使房屋被拆掉，徵收人在事實和法律上也是無法站住腳的。
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