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江蘇更值得信賴的樓市大號
上週，《六合盤2萬2！比周邊貴8-9千/平，居然賣光！還有更猛的……》一文中，評論區很多網友都在討論六合的公寓為什麼買的這麼貴，2.2萬元/㎡的價格比同區域住宅要貴8-9千/平。
事實上，公寓賣的比住宅貴，這事兒在江北不稀奇！江浦和高新也都有賣的比同區域住宅還貴的公寓項目。去年，毅達中心、東方萬匯城等熱銷公寓更是輪番漲價。
目前，江北有房在售的公寓項目多達14家，而且產品多樣，從平層到挑高，精裝到毛坯，一應俱全，價格也從1-2.65萬元/㎡不等。
選擇多了，買房人難免會挑花了眼。今天，我就給大家盤點一下江北這14家在售公寓的情況，一起來看看江北的公寓應該如何選購。
江北主力在售公寓概況
目前，江北主力在售公寓基本集中在四大商圈區域，也可以說是江北的四大“新街口”。
一、隧道口商圈
緯七路隧道（長江隧道）是江北最主要的免費過江通道之一，在聯通隧道口的浦口大道沿線，地鐵10號線又設有臨江站、萬匯城站和南京工業大學站等多個站點。
交通樞紐地段一般也是商業聚集地，緯七路隧道口周邊匯聚了明發財富中心、明發新城中心、東方萬匯城、毅達中心、江北虹悅城等眾多商辦項目，一個繁華的江北新商圈已初步形成。
目前，隧道口區域在售的公寓有明發財富中心、東方萬匯城、毅達中心和寶隆時代廣場等，毛坯價格在17000元/㎡左右。
1、明發財富中心
項目地址：江浦浦口大道6號（臨近東方萬匯城）
開發商：明發（集團）南京房地產開發有限公司
物業：上海金地物業服務有限公司
物業費： 2.8/平米/月
產品信息：在售40年產權平層公寓，戶型面積39㎡、47㎡、66㎡、69㎡、76㎡，均價17000元/㎡，毛坯交付。
2、東方萬匯城
項目地址：浦口新城總部大道（萬匯城站旁）
開發商：東方置地
物業：南京市東方萬匯物業管理有限公司
物業費：2.6/平米/月
產品信息：在售南區2號樓平層公寓，主力面積為34㎡、54㎡、58㎡，均價17000元/㎡，毛坯交付。
3、毅達中心
項目地址：浦口大道與寧合高速交匯處（工業大學地鐵口向西50米）
開發商：南京匯景摩柏房地產開發有限公司
物業：綠城物業服務集團有限公司
物業費：3.2元/㎡/月
產品信息：在售2號樓4.8米挑高公寓，戶型面積35㎡，總價90萬/套起，一房一價，精裝交付。
4、寶隆時代廣場
項目地址：浦口區新浦路與康盛路交界處
開發商：南京常發江北投資有限公司
物業：江蘇隆府物業管理有限公司（顧問公司：綠城物業）
物業費：2.8元/㎡/月
產品信息：在售3、5、8、9號樓4.8米挑高公寓，面積約52-69㎡；其中，3號樓4.8米挑高雙鑰匙公寓，面積52-56㎡，均價16500元/㎡，毛坯交付，一房一價。
5、明發悅庭（尾盤）
項目地址：七瑤路七號
開發商：明發集團
物業：綠城物業服務有限公司
物業費：3.2元/㎡/月
產品信息：在售少量4.8米挑高公寓，40年產權，戶型面積50-54㎡、44㎡，毛坯交付，均價18000-19000元/㎡左右，一房一價。
二、橋北中心商圈
目前，橋北只有弘陽時代中心這一家公寓項目在售，而且只剩下最後幾套小戶型尾房。該項目位於橋北中心商圈，周邊的弘陽時代中心、大洋百貨等商業體，人流量很大，是江北目前最成熟的商圈。
6、弘陽時代中心（尾盤）
項目地址：浦口柳州路與大橋北路交匯處
開發商：南京紅太陽房地產開發有限公司（弘陽）
物業：南京弘陽物業管理有限公司
物業費：3.8元/㎡/月
產品信息：僅剩3號樓極少量公寓房源在售，面積25㎡，成交均價14000-15000元/㎡，精裝交付。
三、高新星火路商圈
高新目前賣的比較好的公寓項目有龍湖北宸星座、星悅城和明發銀河城，都集中在地鐵3號線星火路站附近，其中龍湖北宸星座規劃打造40萬方龍湖天街綜合體，這也是高新當前最大的規模的商業體。
此外，位於高新核心住宅區的弘陽時光裡和招商城市主場還剩極少量公寓尾盤在售。
7、星悅城
項目地址：南京市浦口高新開發區星火路與匯賢路交匯處
開發商：南京明弘新房地產開發有限公司（明發、弘陽、新城）
物業：南京弘陽物業管理有限公司
物業費：3.8元/㎡/元
產品信息：在售4.8米挑高、雙鑰公寓，6號樓面積40-45㎡，均價18000元/㎡，3號樓和2號樓面積35-50㎡，均價17000元/㎡，一房一價，毛坯交付。
8、龍湖北宸星座
項目地址：南京市江北新區三號線星火路站旁（星火路與文景路交匯處)
開發商：南京名榮置業有限責任公司（龍湖）
物業：龍湖物業服務集團有限公司南京分公司
物業費：4.75元/月/㎡
產品信息：4號樓還剩少量4.8米挑高公寓在售，面積35、40、50㎡，毛坯交付，均價18000元/㎡，預計5月下旬加推2號樓，共594套房源。
9、明發銀河城
項目地址：惠達路與麗景路交匯處
開發商：南京明發高區置業有限公司（明發）
產品信息：在售A、B號樓4.8米挑高公寓，面積60㎡，毛坯交付，均價13000-15000元/㎡，一房一價。
10、弘陽燕瀾七縉（尾盤）
項目地址：東至泰馮路，南至浦泗路，西至寧六公路，北至中心路
開發商：南京平弘房地產開發有限公司（弘陽）
物業：南京弘陽物業管理有限公司
物業費：5元/㎡/月
產品信息：目前還剩10套精裝挑高公寓在售，面積64㎡，均價18500元/㎡，一房一價。
11、招商城市主場（尾盤）
項目地址：浦口高新區永新路與藍海路交匯處
開發商：招商蛇口
物業：南京招商局物業管理有限公司
物業費：4.2元/㎡/月
產品信息：在售少量平層公寓房源，面積50-80㎡，均價10000元/㎡，精裝交付。
12、弘陽時光裡（尾盤）
項目地址：高新區藍海路以北、僑康路以南
開發商：南京綠弘房地產開發有限公司（弘陽）
產品信息：在售少量精裝平層公寓，戶型28、34㎡，均價14000元/㎡，一房一價。
四、六合雄州商圈
六合的公寓都在集中雄州地鐵站附近，這裡被當地人戲稱為“六合新街口“，周邊匯聚了金寧廣場、紫晶國際購物廣場等已開業商業體，未來還會有體量更大、逼格更高的六合龍湖天街項目和歡樂港。
13、紫晶未來城·榮寓
項目地址：南京市六合區雄州街道棠景路14號
開發商：南京龍州房地產開發有限公司
物業：南京銀城物業服務有限公司
物業費： 待定
產品信息：在少量5.3米挑高公寓，面積51-93㎡，均價21000-24000元/㎡，一房一價，精裝交付。
14、御瓏灣（理想商業中心）
項目地址：南京市六合區雄州東路與白果路交匯處
開發商：南京盛豐房地產開發有限公司
物業：南京富都物業管理有限公司
物業費：2元/㎡/月
產品信息：在售理想商業中心2、3號樓公寓，5.5米挑高，面積50、70㎡，均價15000-16000元/㎡，毛坯交付。
江北主力在售公寓如何選擇？
絕大部分人買公寓都是衝著投資去的，對於商業地產來說，升值潛力基本可以拋開不談，所以租金就成了衡量公寓投資價值的最終標準。
1、江北哪些區域租金高？
想要租金水平高：跟著CBD和寫字樓經濟規模最大、密度最高的區域走。只有那裡才有能承擔高租金的優質租客。
目前，江北人口密度最大的區域是橋北，而高端產業辦公人群基本集中在在緯七路隧道口的研創園和高新。根據規劃，江北金融中心則落戶在江北新區核心區內。
從這點來看，江北隧道口的公寓最佳，一方面隧道口緊挨著江北核心區和研創園，是江北CBD和寫字樓聚集區域，另一方面藉助長江隧道和地鐵10號線，它還吸收了一江之隔的河西CBD的部分優質租客。
高新是江北另一個優質租客較多的區域，這裡匯聚了眾多高新技術產業，以及東大成賢學院、南大金陵學院、南京信息工程大學等高校，而且將來南京北站建成後，將給這裡帶來極大的人流量。不過，目前高新的人氣還沒起來，租房需求不大。
橋北是江北人口密度最大的區域，也是目前江北租房市場最旺盛的區域，但由於
目前過江不便，區域內又有很多體量龐大的住宅小區可供出租，所以租金比較低廉。
六合，跟以上3個區域相比，缺少CBD和寫字樓，且本地人居多，租房需求相對並不大。
2、江北哪些區域的房子好出租？
想要房子好出租：選擇通勤便利的地段，尤其是地鐵口。
目前，江北主力在售公寓項目的中，位於地鐵口的有：
10號線萬匯城站：明發財富中心、東方萬匯城
10號線南京工業大學站：毅達中心
3號星火路站：星悅城、龍湖北宸星座、明發銀河城
S8號線雄州路站：御瓏灣（理想商業中心）、紫晶未來城·榮寓
這些地鐵站中，地鐵10、11號線雙地鐵交匯處的萬匯城站最佳，地鐵10號線聯通頂山、江浦和河西，地鐵11號線貫穿整個江北新區，與江北核心區快速對接。
3號線星火路站也不錯，據根規劃，南京北站就設在3號線林場站附近，而且將效仿南京南站設立南京北站地鐵站，串聯起地鐵3號線和規劃中的4號線西延、15號線、寧滁城際。
3、相同地段，哪家公寓投資收益更高？
總的來說，影響公寓租金收益的因素主要是地段。那麼相同地段，又該如何選擇呢？
1、總價越低越好
租過房子的人都知道，同一地段，不同小區相同戶型的房子，租金基本都差不多，所以挑選公寓時價格非常關鍵。同一板塊，相同戶型，總價低的才是更好的選擇！
2、面積越小越好
房子面積約小，總價就越低，從租金角度考慮，投資回報率也越高。以江北的東方萬匯城為例，如下如所示，40㎡一居室租金2200元/月，80㎡兩居室租金2500元/月，前者投資回報率明顯大於後者。
此外，從租客群裡的特殊性來看，租公寓的多為一些注重個人獨立空間的年輕人，他們通常也更偏愛小戶型的一房或兩房。
所以說，在經濟條件允許的情況下，你最好選擇買多套小公寓去投資，而不是買一個多房大公寓去投資。
3、LOFT公寓溢價不超過30%為最佳
去年南京出臺新規，明確公寓層高不能超過3.6米，自此4.8米挑高公寓成絕版。雖然物以稀為貴，但挑高並非一定比平層更好。
目前南京市場上的挑高公寓價格都比較貴，有些明顯偏高了，反倒不如平層划算。雖然LOFT公寓宣稱“上下兩層，雙倍收益”，但事實真的如此嗎？
通過不完全的調查，目前LOFT戶型的租金一般只比平層戶型的租金高20%-30%左右。以南站附近的紫荊公寓和海鯨公寓的兩居室為例，前者精裝Loft租金是3500元/月，後者平層精裝3100元/㎡，差別不大。
所以，基於租金的溢價水平，加上Loft的裝修成本要比平層高，推廣到售價上，LOFT比平層售價也不應該超過30%為最佳，而且雙鑰比普通挑高更好。目前南京市場上在售的LOFT的價格都偏貴。
4、投資成本相同時，看品牌和物業
在總價差別不大的情況下，又該如何挑選呢？看品牌和物業。公寓先天條件所限，容積率高，人口密度大。沒有嚴格的物業管理，租客必定無法得到舒適的居住享受。而品牌，則是項目品質和口碑的保障。
關於江北的公寓，今天我們就聊到這兒了，如果有網友對江北公寓感興趣，歡迎加入江北公寓交流群進行更多的討論，分享你的看法與投資心得。
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