房屋所有權人對自己的房屋一定享有使用權或居住權嗎?

原告：趙甲 原告：劉某 被告：趙乙

趙甲與劉某兩位老人婚後一直沒有生育，沒兒沒女。兩位老人為了能有人為其養老送終，遂與其侄女趙乙，於1999年底，訂立一份贈與合同，並經公證處公證。雙方簽訂書面贈與合同約定：贈與人趙甲與劉某將坐落在某市某區AA家園的一套房產權贈與給侄女趙乙所有，並且雙方約定：該房產依法辦理過戶後，贈與人仍然有權居住直至逝世為止，在此期間，受贈人無權干預贈與人的居住權。隨後雙方在房屋登記管理部門辦理房屋產權過戶手續，將房子過戶到趙乙名下。法院審理時查明，在兩原告購買這套房屋時，趙乙曾交付房款17320元訂立贈與合同時，趙乙又交付給兩位老人

法院查明：

原、被告雙方簽訂的房屋贈與合同是雙方真實意思的表示，合法有效。原告已經將房屋所有權過戶給被告，因此贈與人不能隨意撤銷贈與合同，又因為原、被告雙方居住在一起雖有矛盾，影響了兩原告對房屋的居住、使用，但並沒有嚴重侵害兩贈與人，也沒有符合法定撤銷贈與合同的其他情況，因而對原告要求解除贈與合同之訴求，不予支持。雙方在合同中約定原告逝世前對房屋享有使用權——居住權，涉案房屋又是成套住宅，無法分割使用，為保障兩位原告居住權不受妨礙，不受侵害，能安度晚年，讓被告搬出居住較為合理穩妥。被告可待雙方矛盾消除或兩原告逝世後再搬進該房居住。對自己的房屋支配使用。

法院判決：

法院判決如下：一、被告趙乙於本判決生效後十五日內搬出該住房；二、駁回原告趙甲與劉某關於撤銷其與被告簽訂的贈與合同之訴訟請求。

律師點評：

專業房地產律師靳雙權認為：本案爭議的焦點在於房屋贈與人是否享有贈與合同解除權以及房屋所有權人是否一定可以佔有和支配自己的房屋。現依據《合同法》及相關法律法規的規定予以分析。

1.贈與人能否單方解除贈與合同

根據我國《合同法》第185條的規定，所謂贈與合同，是指一方當事人將自己的財產無償給與他方，他方受領該財產的合同。贈與合同特點在於，其作為無償合同，受贈人取得贈與物而不必向贈與人給付相應的對價。贈與合同是單務合同，即使受贈人依約負有一定的義務，該義務與給與贈與物之間不存在對待給付關係，因而不是雙務合同。普通贈與合同是典型的實踐性合同。實踐性合同，又稱要物合同，其合同成立，不僅需要雙方當事人意思表示一致，還需要當事人交付標的物。在合同成立之前，贈與人可以撤銷其意思表示。但是，具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，是特殊的贈與合同，其性質為諾成性合同，一旦雙方當事人意思表示一致，合同成立；贈與人不得撤銷其意思表示。《合同法》第186條明確規定了，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。此外，贈與合同成立之後，法律還規定了贈與人享有法定撤銷權的情形。《合同法》第

本案中，原被告之間的贈與合同經過了公證，且原告已經將房屋過戶到被告的名下，所以贈與人不能適用《合同法》第186條關於任意撤銷贈與合同的規定。又因為本案原、被告在日常生活中存在摩擦，只是一般矛盾，尚未構成嚴重的程度，不符合贈與合同的法定解除條件。此外，雙方在合同中也未約定行使撤銷權的情形。可見原告不能解除與被告之間的贈與合同。所以法院對於原告趙乙某與劉某關於撤銷其與被告簽訂的贈與合同之訴訟請求予以駁回。

2.房屋的所有權人一定就能親自支配使用自己的房屋嗎

根據物權法財產所有人對屬於他的財產享有佔有、使用、收益、處分的權利。為什麼本案判房屋所有權人搬離自己所有的房子呢?其實這是由所有權的特點的體現，我們知道所有權具有彈性力，所有權人能在自己的財產上為他人設定權利，佔有，使用，收益甚至處分權都能與所有人發生分離。本案中原被告訂立的贈與合同中明確約定了房屋過戶後二原告仍享有居住權，且被告無權干預，這就是說，雙方在合同中對被告行使所有權作出了一定限制，這正是所有權彈性力的表現。我國合同法規定當事人依法享有自願訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。本案中雙方當事人是以自己的真實意願平等自願地簽訂的贈與合同，沒有侵害其他第三人的利益，符合合同的有效要件，本合同有效。《合同法》第

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