改革開放以來，在經濟高速增長與市場旺盛需求的多輪驅動下，我國房地產行業發展迅猛。但隨著近年來經濟增長放緩、市場需求下降、購房政策收緊與經濟產業結構調整、金融土地約束政策出臺、供給側改革去庫存力度加大等多種因素影響下，我國房地產產業發展面臨著嚴峻挑戰與生存壓力。不論是住宅類地產企業，還是城市開發類與商業類地產企業，抑或近年來興起的科技地產與工業地產企業，都需要思考一個重要問題：房地產行業如何實現產業轉型?又向何處轉型?
房地產行業發展的新挑戰
房地產行業不僅是社會發展基礎與保障產業，也一度成為我國經濟發展與解決就業的支撐產業。因為房地產行業不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關聯產業的發展，對帶動經濟繁榮、解決社會就業起到重要支撐作用，同時由於特有建設用地供給制度，也為政府財政提供來了重大支撐。
在當前發展新的時期，各類房地產企業都遭遇了新的挑戰。一是住宅類房地產發展受限。二是商業地產類房地產遭遇制約。三是城市建設類地產發展緩慢。四是工業類房地產發展畸形。五是房地產產業轉型落入發展陷阱。
當前產業發展新形勢
從“項目時代”進入“產業時代”
由於我國改革開放初期有著強大的市場消費需求，經濟的發展基本是依靠眾多產業項目與單一企業形式來實現驅動的模式。而經過多年高速發展，產業發展從鏈條完善度，到建設佈局，再到產品生產規模，尤其是市場需求也出現了革命性、顛覆性的變化，當前產業發展必要立足於整體經濟與市場的需求與變化進行規劃、佈局，而不可再僅僅思考某一企業、產品。房地產行業從市場緊缺到產能過剩、從政府扶持到政策限購、從市場寵兒到遭遇打壓正是“產業時代”的一個例證。
從“佈局時代”進入“融合時代”
經過多年快速發展，大多數產業到了產業內部整合要素資源，產業間進行多產業協同協調發展，產業外部環境進行產業與金融、產業與城市發展，產業與社會發展融入融合發展的新階段。中國當前房地產產業出現的產能過剩、庫存過大等問題恰恰是產業與市場需求、社會發展“脫節”的具體體現。
從“建新時代”進入“盤舊時代”
從現實來看，對眾多產業發展來說，不再是上產能、新建工廠、擴大投資的階段，而應該把重要力量放到產業要素整合、產業閒置資源盤活、產業低效產能提升的“盤舊工程”上。
從“自我時代”進入“服務時代”
還應該清楚看到，當前不管一個企業，還是一個產業都不再是自我發展階段，而應該融入整個經濟發展、市場潮流與社會趨勢中去，全面進入服務時代。服務既需要發展理念的轉變，更是自身發展的需求。因此，不論是一家企業，還是一個產業都應該深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務意識，提升服務能力，做好服務文章。
從“轉型時代”進入“戰略時代”
當今世界政治經濟與產業格局發展深刻變化，發展理論、發展方式、發展方向皆需要重大調整，因此，不論是發展目標的確定、發展格局的佈局、發展資源的搶佔都進入到一個全新的“戰略時代”。
“產業地產”產業發展的巨大需求
傳統產業地產理論是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以產業集聚的各類產業園區為主要形態，為整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式。從上面地產產業發展面臨的新形勢、新挑戰，再到地產產業市場新需求、新趨勢來看，傳統產業地產還是建立在地產開發為基礎，在單位開發土地上佈局產業，而這種地產發展模式還仍然算是“地產產業”，而不是真正的“產業地產”。
產業地產理論應該是基於產業發展為目標，地產發展為手段，形成的一種以產業園區為平臺，圍繞培育、壯大、發展主導支柱產業為目標，以地產開發、建設、運營為服務工具，實現產業園區、主導產業與地產互動性、互促性、互贏性的產業發展創新模式。
基於以上對“產業地產”理論的創新，結合對當前發展形勢趨勢的分析，在當前經濟與產業發展具體實踐中，產業地產具有巨大的市場需求。
一是新興產業發展需要新的產業配套。在當前大力培育經濟新動能、加快戰略新興產業發展的形勢下，新的業態、新的產業、新的模式不斷創新湧現，而這些新產業都需要地產的支撐服務，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產開發建設模式，而是要運用創新的業態發展模式。
二是傳統產業轉型升級需要新的建設服務。目前，無論是傳統的製造業，還是城市商業，都面臨著加快產業轉型與升級的迫切性與必要性。而這種產業轉型升級必將增加從生產廠房、現代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產業地產發展的機遇，也對地產產業提出了新的需求。
三是舊城產業升級需要新佈局。中國城市經過數十年高速發展，不論是城市建設設施，還是城市產業發展，還是城市生活都發生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務型成為城市地產發展的重要方向。舊城改造、產業升級、生活升級為產業地產提供重要發展機會的同時，也對地產行業提出了技術、創意等方面新的要求。
四是傳統產業園區需要新整合。改革開放以來，我國建設了眾多的高新技術產業開發區、經濟技術開發區等各類產業園區，而這些產業園區依託的就是包括土地一級建設開發、工業地產開發等在內的多種地產產業發展，而在當前絕大多數產業園區運營困難、面臨轉型突破的形勢下，同樣也給產業地產行業帶來了發展機遇。
五是新城建設需要產業地產新定位。一方面大批舊城需要改造升級，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。比如被稱為千年大計的雄安新區建設，比如粵港澳大灣區世界城市群建設等，這些新城大多按照產產融合、產融融合、產城融合、產社融合的創新發展模式，這也必定為產業地產帶來又一發展機遇。
創新設計“產業地產”的新應用
產業地產既是傳統地產概念的顛覆性理論創新，因為不論是住宅型地產，還是城市與商業類地產，還是工業性地產，都是以地產開發建設為主體，只是功能不同罷了。同時，產業地產也不同於傳統的產業地產理論，因為傳統產業地產是基於地產而發展產業。產業地產是為發展產業而開發地產，因此產業地產的定義與運用必須具有創新性。
首先，產業地產是按照產業發展思維設計發展戰略。第二，產業地產是圍繞單位區域內產業佈局制定發展規劃。第三是產業地產以服務產業發展而謀劃發展。第四是產業地產需要配套區域產業發展配置資源。第五是產業地產的價值實現要融合產業價值。
前瞻產業研究院觀點：目前，有數以百家的傳統房企均宣佈進軍產業地產行業，運營起來並有收入的產業地產商依然還只是少數。從當下房企其他主要轉型方向的盈利情況來看，除了物業管理領域給企業帶來的業績貢獻在不斷增加;長租公寓、特色小鎮、共享辦公等“風口業務”的佈局，目前仍處在摸索階段，部分新業務初期尚為虧損。儘管房地產市場的形式和社會需求使得房企的多元轉型已經成了發展趨勢，但這條轉型之路並非一蹴而就，轉型效果的顯現尚需時日。
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