商鋪根據所處的物業特性，分為綜合性購物中心、底商、街鋪、市場。一般可投資的商鋪主要為綜合性購物中心和底商兩類，而街鋪由於多為民改商或臨建，產權轉讓時多存在問題不宜投資，市場類商鋪由於經營的特殊性和回報穩定性較差，多為大業主持有，分散產權持有的產權式商鋪因鮮有成功者也不宜投資。
綜合性購物中心項目，多數會在引入知名主力店的情況下出售少部分產權(多為一層黃金鋪位)，即萬達模式。這類商鋪的優點在於能夠與主力店為鄰，租金較高，收益穩定。
底商又可分為寫字樓底商、公寓底商、住宅底商及群房。
一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價格比較高。經營業態以餐飲、便利店、銀行等為主，客群以中高端客戶為主，且單價較高，但同時收益也是成正比的。
所以，投資人應根據項目的具體物業形態和項目整體性來考量其投資價值。
其實，通用性商鋪是優選
商鋪投資落實到硬件上，就是本身的各項參數和配套設施，包括樓層、面積、進深、面寬、層高、柱距、店招，水、電、氣、暖、電信、管道等諸多方面。舉一個很典型的例子，如果商鋪本身帶有可做餐飲的條件，那麼本身其價值就要高於周邊商鋪，因為餐飲，特別是中西式快餐的租金承受能力較強。如果這個商鋪不是出租給餐飲商家，而是服裝、銀行、通訊等商家，則在使用上也不會有任何差別。
具體到商鋪類型上，大型綜合性購物中心、寫字樓底商基本都能適應絕大多數業態，在出租上不存在限制，而住宅、公寓底商則受限制相對較大，加上社區底商輻射半徑小，聚客能力較弱，同質性強，因此在養傷期過程中的競爭非常激烈，價值低。所以，通用性強的商鋪往往價值較高，價格也就高，這一點也是必然的！
所以，投資商鋪時，投資人必須將這些細節參數和配套情況調查考慮進去，避免日後出租時還需大量投入來進行改造。當然，通用性較強的商鋪此時的價值是可以期待的。
