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提問：請問總價都是800 頂樓120平帶閣樓 選未來科學城的未來金茂府還是孫河的天瑞宸章？未來哪個升值空間大？
回答：北京有數百個限競房，但是真正有價值的，一隻手數得過來。 金茂，向來是豪宅的定位，府系列，價格自然不會便宜。 所謂的限價，不等於便宜。 掛牌就貴50%，8折也要貴上20% 開發商並不是根據周邊二手房來定價，一手和二手是2個市場。 很大程度上是由土拍決定價格，土拍本身可以高額溢價。 孫河也是溢價集中地，同樣的單價望京更划算。 自住和投資2種邏輯，思路推翻重來。
提問：房姐，您好。已有一套西城學區房，貸款200多。目前手裡有300 多一些，想買個能保值的，朝陽有窪地推薦嗎？考慮兩三年後或5年能出手，置換一套可以自住的。現在新盤看了一些，感覺水分很大，未來看不了那麼遠，所以考慮城裡二手房。本打算入手民族園附近可改三居的二手房自住或出租，等幾年再置換。但租房太久以至於完全看不上安貞安華北四環的房子……考慮買房後再轉手，除了物業，軌交等因素，樓齡也是需要考慮的吧，我的考慮是起碼要95的房子。請指點！謝謝！
回答：安貞這個片區有幾個共同特點： 受亞運村餘波影響，部分有點貴； 整體交通一般， 生活配套少，公園多。有性價比的標的不多 根據你的情況推薦看 望京02後的品質次新6+，惠新西街7＋，亮馬橋一帶公寓類6上下
提問：你好房姐，看帖很久，把目標放在瞭望京SOHO旁邊的寶星二期和望京西園。純投資。現有回龍觀120平米一套。家庭年入50，子彈300。1 全款抵押買入後可再貸出400萬，如何投資可衝抵貸款利息支出2 擬再購2居室，100平左右，目前寶星跟望京西園哪個更合適？多少價位可入？
回答：全款優勢一定要利用好，會是一個套利的機會。做點小裝修將房子出租，提高租金，增強現金流。寶星 7左右，望京西園6左右
提問：您好房姐 一直關注您，沒以前文章都仔細看過，現在想要買房，問題有點多 想要諮詢您 1.2020年8月份老公才有五年社保資質 擔心明年房價變動 有沒有辦法提前在北京買二手房？2.目前手裡現金90萬左右，石家莊有一套房子150萬 有30萬貸款 賣房子加現金總共210左右 計劃月供在1.5以內 我們找多少價位的房子合適？您建議石家莊房子是還清貸款抵押 還是直接賣掉置換北京？3.我工作是國企 在金臺路 老公外企 看您推東三到東五環老公房 想問房姐附近有沒有價位比較契合的小區推薦 ？考慮工作生活方便 4.新房 亦莊金隅學府4.4萬一平 您覺得怎麼樣？5.二套全款抵押 需要具有什麼資質嗎？怎麼操作？
回答：可以考慮拖延流，提前看房鎖定房源，然後按揭的時間點定到符合社保資質之後，這個就看你們的拖延功力了 500萬以內 石家莊不值得長持，建議賣掉 金隅學府4.4可以考慮 抵押主要看你流水是否充足
提問：房姐好，我目前有三套房子，紅橡墅聯排邊戶出租1.35，天通苑西三區板樓複式273平自住，女兒名下未婚，天暢園一號樓183平出租1.65。我和老伴已退休，想調整一下住房，但希望兼顧保值，最好增值，交通生活都方便，請務必給個建議
回答：紅橡墅聯排會長期跑輸大盤，考慮保值的話可以出掉 天暢園和天通苑可以不動 自住+保值，推薦：望京以寶星，慧谷等為代表的次新7*200平 CBD陽光100單價6.5*220 雙井九龍山次新7*200平
提問：房姐老師怎麼看北七家？只要2萬多的價格加上房子的品質比天通苑還好，是不是現在該買北七家了？
回答：北七家對比天通苑 價格一樣 部分樓盤品質略好於天通苑 無地鐵vs有雙地鐵，北七家只有最東面才有地鐵，而傳統北七家品質小區在中間和西側。 對於通勤的郊區地段，地鐵是至關重要的。 北七家不是孫河，孫河高端住宅有大量開車出行替代。
提問：親愛的房姐，看了您很多的帖子，很有啟發，想根據自己的情況向您諮詢下意見。本人情況sfsd，首付大概350左右，30出頭單身，海歸一年，但是有計劃近兩年找人結婚要孩子，不知道要不要考慮學區屬性的房子。國內買房小白，之前看東城較多，主要關注新景家園，國瑞城，還有和平里二區的房子，後又看了房姐的帖子看了雙井，廣渠，朝陽公園，附近的房子，本人在國貿上班。看了雙井附近富力，珠江，首城等標的感覺均價跟新景差不多，但是不如新景學區。九龍，蘋果社區，華騰等又感覺環境好像較差，且近幾年房價趨勢也在下降，想諮詢房姐的意見，謝謝！
回答：每個人買房最終需求不同，學區，投資、品質自住，無法兼得 學區有溢價，一般不推薦提前夠買，包括政策風險 學區+品質自住一定會有溢價，要能接受未來的漲幅可能低過大盤 首套房未來大概率會置換，推薦以保值+自住為選籌重點，讓雪球能滾動起來
提問：房姐您好！京戶，夫妻二人45歲，家庭成員4人。目前有東鐵營橋92平兩居。想換賣了加上貸款，換一套大三居或者四居自主為主。目標鎖定在西紅門九龍山莊或者九龍花園選一套老破大（600個左右），或者西紅門薈聚附近臨近地鐵的，您怎麼建議？
回答：西紅門商業發展還不錯，在大興自住+保值是不錯的選擇 九龍山莊和九龍花園算是大興很早的商品房，周邊配套很成熟，不過大興從保值角度次新最好同時也要接受溢價，或者折中看2000年後的盤
提問：請問現在重慶破三無按揭，有哪些辦法最好最快呢？
回答：後置按揭 jjh 還行的通 就是成本高 正常流程的話 補個稅最快 但只有極少數銀行認可 成本也不低 補社保有的銀行要求按月存 效率低 開公司繳稅滿一年 最合規 但最慢
提問：您好，個人情況年收入1000-1500W 目前自己名下北京住宅有一套在五環，還有一套資格。孩子過三年要上小學了，計劃考慮學區房，從投資角度看您推薦朝陽公園附近，我該如何選擇，從教學質量來看首選海淀？另外，每年的收入應該怎麼投資，請指點，多謝了
回答：1. 從質量和多校劃片穩定性考慮 ，東西城均衡點，海淀學校分部差異大, 東西城>海淀 2. 以房產為核心配置，建議北京+深圳雙地持有，長遠看一線房產依然是最優選擇 北京 主看看 望京、朝陽公園、雙井 深圳 主要看 深圳灣、蛇口、寶中
提問：房姐好，現金350，首房首貸，中央財政撥款單位，公積金可貸120，自己不住，純投資。目前的思路是貸120買400左右兩居老公房，剩餘資金做理財。問題1.該思路是否正確？還是盡最大努力買更優質房？近幾年內無大額現金支出。2.若買上述老公房，有無合適地段和小區推薦（最好能具體到小區），盼指導。
回答：如果只貸120太保守了sfsd這樣用太浪費，房產的穩定性遠超過其它資產 在你的承受能力內，建議買大，400內的標的都是紅海市場，想找到性價比高的很難，只能追求跟隨大盤 公房主要看 甘露園、北工大、潘家園、勁松、十里堡等區域
提問：房姐您好，一直好奇購買北京十萬一平老破小的是什麼人，可以簡單做個買家畫像麼？感謝感謝
回答：學區房的家長。 30-40歲居多，體制相關工作者居多。 多數早年在北京已有1-2套房產，出售一套四五百標的，加上幾百首付，換購一套600-1000左右的學區老破小或商品房。
提問：你好，孩子在西城區新街口附近上班，公務員，現北京集體戶口，單身，可融資300萬，考慮居住兼投資屬性，有可推薦的性價比高的小區嗎，價位多少錢比較合理。另外按照北京的戶籍管理規定，是否在其他區買了房，戶口就得遷出西城，考慮到將來結婚後小孩上學的問題，戶口不想遷出西城，綜合這幾個因素，能否給個建議。
回答：戶口不用遷出 300首付看750左右標的，當下無上學需求不建議看帶學區屬性 推薦 惠新西街，開車到新街口20分鐘左右，距離合適，區域內並未完全溢價有部分淘筍機會，滿足投資+自住需求，主看 7*100標的
提問：把您的問答做了一個功課，感覺您認為的相對窪地大概有團結湖老破小、勁松老破小、常營次新、tty大戶型、雙井老破大、望京。我大概的投資範圍現金+抵押貸，能達到800多萬。能幫我分析一下以下組合的優劣順序嗎？換句話說，哪個投資回報率相對更高？非常感謝！ 1、雙井老破大一套(主要考慮九龍花園) 2、望京一套(對望京不是很熟) 3、常營次新一套 4、tty大戶型一套 5、團結湖緊湊兩居兩套(主要考慮甜水園) 6、勁松緊湊兩居兩套(主要考慮農光裡) 7、團結湖一套+勁松一套
回答：常營超過500總價流動性不足, tty大戶型+緊湊兩居也可行，不過還是不如單套，主要在於總價高才能脫離紅海，提高淘筍幾率，公房是上車盤首選，漲幅跟隨大盤，由於對手交易充分基本不存在淘筍空間 所以優先一套，推薦1和2
提問：珊瑚灣，珠江羅馬家園，國美第一城，這幾個小區都是6萬多，如果要買一個大戶型怎麼排序？
回答：從選籌小區上來看，珠江羅馬嘉園＞國美＞珊瑚灣。 從品質上來看，珊瑚灣反而最好，但是「地形不好」。 從大戶型（150+）上來看，珊瑚灣是大戶型主力，其次珠江羅馬嘉園，最後國美。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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