兩年前開盤的融創·星美御最近終於交房了，然而業主收房時卻氣得想打人！
現場的實際交付跟宣傳與承諾得完全不一致。
融創·星美御這個樓盤可是當年炙手可熱的高端盤，它在2017年6月首次開盤的價格為高層17500，洋房25000。
當時西安的均價不過9500元。
這個價格在當時可以算是很貴了。
不過，這依然擋不住當時買房人的熱情。
2017年6月28日凌晨，融創星美御7號樓高層突然開盤，搞了一場夜襲。
開盤後置業顧問開始瘋狂地給自己的客戶打電話，僅僅二十分鐘就來了好幾十人。
7號樓首日就幾乎售罄，只殘留了幾套樓層不好的房源。
二百萬起步的房子，好像跟不要錢一樣！
很多華為的員工當時都買了融創錦業路這個逼格滿滿的樓盤。
為什麼這個樓盤當時讓那麼多人著迷？
2017年6月，錦業路附近的房價一路躥升，當時綠地世紀城的二手成交價在14500左右，而位置更偏、學校更好的逸翠園二手成交價已經攀升到16000.
而在2016年，這兩個小區的成交價只有8000多元。
逸翠園已經接近實現翻倍行情。
這個時候，錦業路板塊風光無限，它的階段漲幅在西安名列前茅，曲江一期板塊與之相比也要甘拜下風。
作為樓齡、小區品質接近的綠地世紀城與中海觀園，綠地世紀城的價位還要再高上一千元。
而西安的冷門板塊、小區品質欠佳的小區，行情才剛剛啟動。
此時，城北、城東仍然能尋覓到不足8000塊的次新房。
未央湖板塊的長慶恆立苑，這個時候成交價仍然紋絲不動，單價只有3200元。
錦業路綠地世紀城的單價一度是未央湖長慶恆立苑的4.5倍。
融創·星美御是錦業路最後一塊住宅用地的純改善社區，號稱是融創最高端的項目。
高新絕版地段＋品牌開發商TOP繫住宅，17500的雲景豪裝大平層與25000的墅質低密花園洋房看起來物超所值，畢竟三環外的逸翠園二手房當時都16000了。
地段更好、產品更新、定位更高端的融創·星美御不應該更貴嗎？
很多人都抱著這樣的想法。
它當時是這樣打廣告的：
西安融創·星美御脈承天津融創星美御高貴血統，擇址西安高新區CBD錦業路上，享地鐵6號線丈八四路站便利。
為改善高新居住品質而來，打造區域內高端圈層生活方式，奢享低密生活環境。
打造城市中心低密大宅，以地標人居之姿態，塑西安高端品質住宅。
高新珍罕土地，撰著藏品級土地華章
融創純正血統，一脈融創血統匠心傳承
洋房低密社區，中軸禮序規制低密園境
法式美學洋房，考究法式建築收藏洋房作品
心歸至美幸福家，融情臻意讓心安住幸福家
說實話，當初我對這個樓盤的TOP系定位是質疑的，這還不是出於對融創的不信任，而是這個地塊的先天不足侷限。
交房的車禍現場，其實我還沒有預料到。
融創·星美御容積率2.8貌似不高，實則作為高低配混搭小區，這個容積率已經不低了，樓與樓之間的間距也比較擁擠。
融創·星美御洋房區域的容積率大約2.0，高層區域大約4.0。
洋房大致佔據60%面積，高層大致佔據40%面積,
2.0×0.6＋4.0×0.4=2.8。
無論是容積率2.0的洋房，還是容積率4.0的高層，都很難稱得上是純改善。
受制於狹長的地段，那個雲景大平層樓間距只有40米。
只不過在融創出類拔萃的宣傳與營銷下，一部人被矇蔽，精美的PPT與奢華的樣板間在潛移默化地激發人們的荷爾蒙，從而增加購買慾。
現在交房了，大家才發現，融創·星美御並沒有傳說的那麼高端。
交房前，對它是融創一號院的預期;
交房後，發現可能就是融創東方辰院。
現在有個尖銳的問題，就是融創·星美御在所見即所得的二手房市場上，究竟值多少錢？
評估一個項目的房東二手淨拿價，也是一個難度不小的話題，特別是一個高總價偏向改善的項目。
星美御的洋房總價過高，當時開盤都400多萬起步，暫時不予討論，就說說它的高層吧。
逸翠園小高的當前淨拿價大致22000，綠地世紀城的淨拿價大致19500。
融創·星美御如果在產品細節是匠心打造，符合Top系定位，它是有潛力在二手價格上壓制逸翠園的。
星美御的高層單價可以壓制逸翠園小高。
但是在這樣瞎折騰下，那就未必了。
拋去精裝修，融創·星美御的二手價格估計是跟逸翠園小高差不多的。
融創·星美御在地段與樓齡佔優，逸翠園的優勢是教育與樓間距。
逸翠園二手價位22000，是由21500清水價＋500半舊的裝修構成，21500部分包括了高新國際小學與逸翠園中學的雙指標。
融創·星美御高層未來的二手價位23500，是由21500清水價＋價值2000精裝構成.
如果滿三不滿二，估計只能淨拿22500.
精裝修隨時間流逝是逐步貶值的，而教育資源不會貶值，只要不進行大刀闊斧的教育改革。
中國人對房子與教育極度迷戀，所以產生了學區房、指標房這樣優質教育＋房子的魔幻組合。
擁有優質教育甚至比小區品質還要重要，
楓林綠洲二手價25000＋，丹軒坊成交價接近單價40000，是因為它們的小區品質無與倫比嗎？
兩年前17500，現在的二手價位可能也不過是23500。
這個收益不過34%，明顯跑輸西安的同期大盤水準，而且總價還挺高，流通性也不會好。
優質地段買好房子，難道有錯嗎？
在房地產市場上，強者不會恆強，弱者不會恆弱。
熱門強勢板塊、品質小區不會一如既往地上漲上去，冷門次級板塊、非品質小區的價位也不會一直恆定不變。
錦業路板塊與周邊存在著大量高薪就業崗位，所以每次行情啟動時間比較早，漲幅也很高。
但是2017年的6月下旬，錦業路及周邊的品質小區價格已經上漲了80%，階段漲幅明顯領先西安大盤。
這個時候再去追漲，再去湊熱鬧，是要透支未來漲幅的。
此時，應該選擇漲幅較小，行情還沒完全啟動的小區。
錦業路邊緣的尚品美地城高層，作為熱門板塊的非品質小區，2017.6之前的漲幅明顯低於逸翠園與綠地世紀城，終於在之後迎來較大幅度的補漲，跑贏了西安大盤。
滻灞一號，冷門板塊次新小區，2017.6下旬的價位還不到8000，之後漲幅跑贏西安大盤。
鳳城明珠，北二環臨高架點式樓小區，2017.6下旬剛剛6000，這個時候仍然屢遭嫌棄，行情剛剛啟動，後面也跑贏西安大盤，儘管它的2018.6月累計最高漲幅沒有達到平均水準。
作為融創·星美御的反面案例，冷門未央湖板塊的老破點式樓小區-----長慶恆立苑，截止2017.6下旬幾乎一分錢沒漲，但是在隨後一年迎來150%的暴擊漲幅，即使經過近一年價格調整，從2017.6---2019.6的漲幅仍然翻倍有餘。
很多人因為自己的房子不在熱門板塊、品質也不夠好，因而對未來升值沒有信心，其實大可不必。
持有熱門板塊的次新房當然很幸福，每次行情來的最早，漲幅也比較高，在市場冷卻觀望之前價格基本已經上漲到位。
取得先機意味著可以更早變現與置換，流通性也相對更好。
而冷門板塊與非品質小區絕沒有大部分人想象的一無是處，在特定的板塊輪轉、價格體系重塑階段，它也可以後發制人迎來補漲行情。
沒有不能買入的房子，只有不能買的價格與時機！
融創·星美御當然算是很不錯的房子，即使它現在看起來有不少缺點。
但那個時候，錦業路買品質房子已經喪失良好時機了。
領跑領漲不代表一直能把價格優勢維持下去。
有些房子是先發制人，而有些是後發制人，這是一種事物的發展規律。
可以說，價格上漲能夠治癒挑剔與嫌棄。
現在西安的一二手房倒掛是因為限購區的老盤確實在進行限價。
開發商因為拿地早，當時地價便宜，也無所謂，無非就是掙得少點。
但是，前一段時間拿地成本高的樓盤就不會這麼嚴格去限價了！
某些新區的備案價，價格比西安主城區還貴。
高企的地價會倒逼產品高端化，這會充分地反應到價格上。
這會不會真正地改善西安人民的居住品質？
誰也無法肯定。
但是，開發商會使出渾身解數地讓買房人相信，產品會很高端，XXX最後一塊地，而且絕對TOP系！
開發商實際擁有什麼，這並不重要;
重要的是，它能夠讓買房人相信它會擁有什麼！
維權來源於虛假宣傳與承諾，
憧憬與幻想，荷爾蒙衝動會迫使人掏出真金白銀。
恢弘大氣的售樓部，精緻奢華的樣板間，笑容可掬的售樓小姐，文采斐然與畫餅充飢的PPT都不足以證明這個項目真正的高端與TOP系。
融創·星美御就是一個近期現成的案例。
它當時的價位已經很貴了，但是依然無法兌現承諾，實際交付的產品與宣傳的定位有所差距。
這在影響房子的增值空間。
或者說，出於對美好新生活的嚮往，有些人只吃過度宣傳與承諾這一套。
二手現房的缺點一眼所見，他們不能忍受。
即使一二手價格不倒掛，售樓部期房價格更貴，他們更願意相信售樓部的宣傳與說辭。
可是世上真沒有那樣完美的100分房子，它只存在於樣板間與售樓部！
品質從85分提升到99分，成本可能會提成數倍。
中大國際九號與曲江玫瑰園在不少人眼裡也是不完美的，最多打99分。
而那樣真正的頂級CEO盤大平層，當時開盤單價是周邊剛需高層的至少3倍！
融創·星美御當時乍看很貴，實際它的高層只不過比隔壁的綠地世紀城貴20%。
TOP系，高貴血統似乎從來沒有那麼容易，況且還是營銷天才-----融創。
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