人活在世，要麼忍，要麼狠。
這話，有時候對買房來說也是沒錯的。
要麼手頭不寬裕忍住不買房，就租房或者擠在小房子裡，要麼就狠狠心掏空錢包買一套剛需或者改善型住房。
今年這開年不太好過，導致不少人停下了買房的腳步。
克爾瑞對29個二線城市以及150個三四線城市做了近萬份有效的調研問卷，統計出了一個結果。
剛需買房的人，少了。
這是真的嗎？
原話是這樣說的。
2020年二三線城市50萬以下、70平方米以下產品棄購現象或將最為嚴重，調研所得超3成的準客戶或將放棄置業計劃，此類產品去化前景著實不容樂觀。
準客戶按照標準來說，就是2020年打算買房的人，至少是有這個意向並且在看房的人。不過這裡面的水分還是有一些的。
實際上，用“準客戶”數據得出的結論並不十分充分，所謂“準客戶”是指有買房意向的購房者，但實際其中有4成根本不會最終決定買房。
所以，咱們還真不能只單純看下準客戶的人數。
而按照克爾瑞的數據可知，70平米以下成交數量大大減少，90平米以上的成交數抬頭。
我們可以從中發現一個很明顯的變化：
不是剛需購房減少了，而是剛需購房改變了！
這是什麼意思？
很明顯，人們對剛需購房的需求，已經不再是小平米能住人就行，而是更趨向於中等平米一步到位的改善型住房。
改善型住房，就是新的剛需！
來看一組數據，同樣證明了這一點。
從置業需求結構影響的調研結果來看，2020年潛在置業客群更為偏好主力三房戶型，成交佔比有望從2019年53.14%提升至65.53%，淨增長12.49個百分點。反觀一房、二房、四房及以上戶型銷售前景不容樂觀，成交佔比均有不同程度的回落。
這和我們的判斷完全一樣。
隨著城鎮化的發展，住房面積越來越大已經成了必然的結果。
深圳在19年時取消了豪宅稅，為什麼？
因為144平還稱呼為豪宅這是跟現在社會發展不相符合的，已經有很多普通人的住宅超過了這一標準。
而在2月和3月時，我們反覆說了，因為疫情期間人們只能憋在家裡，對住宅的舒適度要求提高了很多，所以不少人都產生了要換套寬敞點的房子住的念頭。
於是，以前的改善型住房，現在的剛需住房的需求就明顯提高了。
二線城市的數據也證實了這一點。
二線城市三房最受市場歡迎，成交佔比或將進一步提升至65.45%，較2019年淨增長13.15個百分點。
而相比較之下，140平米以上的大戶型成交數量則變得少了。
也就是說，雖然三房的需求變高了，但是再往上的項目依舊不好出手。
有人說，不對啊，為什麼我看到的新聞都是深圳豪宅秒開盤秒光。
那是深圳一個城市，不代表普遍性。
光一線城市就有四個，北上廣深中，只有深圳的豪宅最近銷售還不錯，而且還是那一個項目，具體有沒有炒作嫌疑，也不好說。
而上海某著名豪宅項目甚至有人降價了很多出售，真可謂是大出血。
何況真豪宅和140平以上大戶型還是兩種概念，總的來說，雖然人們需求改善型住房，但是對於特別大的房子，還是謹慎下手。
即使是改善型住房，在疫情來了後，人們的消費降級也很明顯，雖然都是三房戶型，但是成交主力由110-140平方米降級到了90-110平方米。
90-110平方米戶型成交佔比有望升至40.31%，較2019年淨增長17.33個百分點。110-140平方米戶型成交佔比或將跌落至31.99%，較2019年淨減少12.38個百分點。
而為了滿足人們的改善型剛需住宅需求，開發商們也開動了腦筋。
現在，70平米-90平米的新建住宅已經越來越少了，以前的剛需產品在現在不受歡迎，導致開發商們也不再多開發此類產品。
以重慶為例，從2017年開始，主城區70-90平米的銷量開始下滑，90-110平米的銷量明顯抬頭，也就是從17年開始，人們的需求已經變成了新剛需——改善型住房。
一二線城市的開發商，尤其是一線城市的開發商，近幾年將很多90平米左右的房子做成了三房戶型，美名其曰為：“打造三代同堂”。
這種情況下，就會看到很多平米數不大，但卻是三房的戶型。
這種想法也不能說錯，確實很多人追求三代同堂，有人幫著帶孩子什麼的多個房間也方便。再不濟，還有二胎這種情況被納入考慮。只不過這種情況就導致了整體戶型看上去比較擁擠。
不過疫情來了，面臨經濟壓力的情況下，與其要求每個房間都寬敞，那不如退而求其次，選擇稍微小一點面積的戶型，一樣滿足要求，經濟上也更加寬裕。
2020年對改善型住房來說，應該是最大的利好了。疫情影響下，不少城市對購房都出臺了寬鬆的政策，銀行貸款方面也出臺了不少利好。
總的來說，從供需上來看，今年應該是二房三房需求的人最多，賣的最好。一房以及四房及以上的不太好賣。
新剛需——改善型住房抬頭趨勢越發明顯了。
