戴欣明談“長租公寓該怎麼做，才能夠降低空置率，未來的發展又將會何去何從呢？”-《財智菁英匯》採訪
戴欣明於近期，再次接受鳳凰衛視《財智菁英匯》採訪，2019年12月28日播出，欄目精彩內容一起看。
本期特邀專家：
戴欣明：中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任
宋 丁：中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任
主持人：“長租公寓”又叫做“白領公寓”或者是“單身合租公寓”，是房地產市場中新興的行業，就是把業主的房屋租賃過來，然後進行裝修改造，再配齊傢俱家電，然後以單間的形式出租給有需要的人。2017年之前，長租公寓在中國市場備受青睞，先後聚斂了大量的資本，但是，當熱潮退去之後，各種問題也逐漸暴露了出來。截至目前，已經有20多家長租公寓，因為資金鍊斷裂，經營不善等問題，而宣告破產，給眾多的租客、房東帶來了經濟損失。市場對於“金融+長租公寓”的模式產生了疑惑，一邊的是行業遭遇了“資本寒冬”，而頻頻爆雷，而另一邊，又是潛力巨大的租賃市場。長租公寓該怎麼做，才能夠降低空置率，未來的發展又將會何去何從呢？
解說：今年以來，長租公寓行業遭遇“資本寒冬”，行業普遍經營困境，爆倉的公寓品牌，更是一個接著一個。據不完全統計，目前全國爆倉的公寓品牌在50家左右。今年，杭州、南京是長租公寓集中“爆雷”區域，先後共有十多家機構“爆雷”。
戴欣明（中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任）：長租公寓，目前的爆倉情況，我認為還相對於是比較嚴重的，我們會發現整個的公寓市場，其實品牌的差異化是非常之巨大的，當我們在某個區域提升品牌價值的時候，你會發現，它很有可能就已經入不敷出了。就說它在經營一個品牌的時候，和它本身經營這房子本身的收益，實際上在某種意義上是不匹配的，所以說目前的狀態，基本上形成一個反差相對是比較大的，你的租金上不來，但是你發現你的環境好像是比別人略微好一點，但是旁邊的價格對於這種初創者來講，有可能是一百塊錢，兩百塊錢，甚至三四百塊錢，這樣一個租金的差距，對他們來講還是很重要的。
解說：數據顯示，長租公寓受訪用戶最能接受1500至2000元的月租價格，只有小於4%的受訪用戶，可以接受3000元以上的月租公寓。據瞭解，某些“爆雷”公寓，一方面採取“長收短付”的方式，分別與租客、房東簽約，也就是和租客約定押一付六、押一付十二，甚至有租客交付了兩年的租金。而和房東約定押一付三，同時還採用“高收低租”的方式擴大規模,即從房東手以高價獲取房源，而以較低的租金吸引更多的租戶選擇自身的品牌。
宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：它為什麼要高進低出，因為，高進它就是用大家來競爭，搶房源的辦法，那麼搶房又怎麼搶，我把租金給你業主提高,比如現在大概提高到20%-40%的規模,以這樣的高的租金來吸引業主，把房源放給它，那麼它但是這中介，它怎麼能平衡這個關係呢，它用一個非常巧妙的辦法叫“租金貸”，表面上我就是和你房源的租房的協議，那麼這樣的話，其實是什麼呢，我就是我一次產生了這樣一個租房協議後的話，你逐月表面上是向我還租房的貸款，事實上，這些錢是還到了金融機構手裡面，是還銀行的貸款。如果風平浪靜的話，也不會出什麼大事，但是一旦出現這樣一個價格的波動，那就出現什麼情況，這個槓桿兒加的太厲害。這就出現大船的傾斜，就出問題了。
解說：截至目前，全國公寓門店關店率達到3.6%，資金鍊斷裂、消防不合格、物業糾紛為主要的原因。另一方面，中國房屋租賃市場，租賃人口達到2.1億人，預計2022年這個數字將達到2.4億人。
宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）： 我覺得，長租公寓其實作為國家在發展租賃市場上，這一波來講的話，應該是國家給予它非常大的期望。甚至我們看到國家在供地，土地供應上也能夠像很多，上海、北京，包括深圳有些地方，它這個整個的長租公寓式專項的土地供應，這個供應的話它是常規化的土地供應價格的百分之二三十，非常低，就是為了鼓勵它的發展。那麼，鼓勵它的發展的話，其實是，我認為在這一波的整個長租公寓是中國租賃市場發展中間，政府有計劃、有資金安排、有規律的來推進市場規範化發展的，這樣一個重大的步驟。但是問題在於說，這些機制的面，包括政策建設、包括產業建設、包括土地供應方面，如果還沒有一個出現一個非常好的這個完善化的一個格局之下，就問題就撲面而來。這個問題就把這些個好的，這個發展的趨勢，給它掩蓋了。
解說：為了確保租賃市場規範運營，一些城市也開始制定相關政策。今年9月，南京市四部委聯合發文規範租賃市場，明確建立住房租賃租金託管制度，實行租金銀行託管，不得哄抬租金價格等。10月，杭州也發佈《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）（徵求意見稿）》，指出住房租賃企業需在專戶中，凍結部分資金，作為風險防控金，其總額以出租人月租總金額的兩倍確定。
主持人：在經歷了快速擴張之後，擺在公寓運營商面前的問題是如何精細化運營降低成本，提升運營效率，從而提升利潤水平，真正的實現規模化效應。回顧2019年，中國住房租賃市場，5月，國務院起草的《城鎮住房保障條例住房租賃條例》，代表著住房租賃未來將會得到規範和保障，“租購同權”將在更深層次得到發展和落地。雖然在長租公寓領域，依然存在著諸多亟待解決的問題，部分一二線城市的租賃房源的供給量還未能和需求，有效地進行匹配。但是呢，在“多主體供給，多渠道保障”租賃政策大背景下，2019年租賃行業的發展總體呈現出加速化，多樣化的格局。“重購輕租”的狀態，也正在逐步發生改變。
解說：從城市範圍看，2019年排名前16位的城市，進入2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點範圍。預計2020年租賃政策將會在更多城市落地。專家認為，強化對租賃房源的備案及監管，持續推進對租賃行業的金融類支持，以及稅收優惠政策，將是2020年住房租賃市場的主導方向。
戴欣明（中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任）： 我倒認為，我們在整個的目前的調控當中存在的一種一刀切的這樣的一個做法，當我們在新房進行調控的時候，我們實際上對於所謂的租賃房，這種市場其實也算有一種誤傷。就是它們一方面在做品牌的時候，在資本市場融資的時候，又沒有渠道，但是你會發現，很多的法律法規，對於租賃房市場，包括品牌供應應該怎麼做，是一個市場自發的這樣一個現象。並沒有一個很好的這樣一個政策進行鼓勵，或者很好的政策進行扶持。我認為，還是應該是政府引導，出臺一些政策對於這一種投資商來講，進行定向的扶持，比如說，可以進行聯合啊，作為這種人才公寓呀，或者這種形式，進行一個相互的補貼的形式來去做，共同來做一個市場化的，這樣一個長租公寓呢？我認為，這條路是可以的。
解說：中國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，中國住房租賃市場正在快速擴張。2019年，地方政府相繼推出住房租賃落地方案細則的落實，包括搭建租賃住房信息平臺，大力發展人才公寓等等。通過多渠道推進住房租賃市場的發展。北京、上海、深圳、廣州在今年上半年，均推出了租房稅減半的政策。合肥、杭州也相繼出臺相關政策，推行住房租賃合同網上籤約和備案。
宋丁（中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心 主任）：長租公寓市場建設是一個國家的戰略工程，它就是在改變我們的一種生活方式，改變我們的居住形態的一種戰略的一個方式，所以它是一個長期工程，不是短期能解決的。因為我們的城市化這個發展，我們整個的這個流動人口的比例非常的高。從目前來看，國家給出的一個統計數據，就是去年也達到了兩億兩千萬的，這樣一個流動人口的水平。那麼，其實我們知道凡是流動人口，絕大部分它是要進入到租賃市場的，少部分可能投親靠友，所以說這就給我們發展長租公寓，留出一個強大的市場空間，所以我認為現在也是剛剛拉開序幕，未來的話，這個領域裡面是有非常廣闊的前景。
解說：國際上，越來越多的家庭選擇租賃作為居住方式，停留在租賃市場的時間也更長。在紐約租賃人口占比為56.9%，洛杉磯為54.4%，倫敦為49.8%，東京39.5%。隨著房價的日益上漲，租住私人租賃住房的比例持續增加，倫敦2018年私人租房的比例增長到30%左右，社會租賃住房的佔比下降到20%，租賃總人口超過50%
戴欣明（中國城市運營和商業地產管理研究中心 主任）：國外的租賃市場，我認為和國內的租賃市場，在某種程度上它的差異性太大。因為它整個的房地產市場處於一個存量房市場，新房的比例大概應該在5%以下。而我們是大概70%左右都是新房市場，所以說，在國外這種出租市場，新房市場整個的狀態。是相對比較穩定的，整個的租金這種漲幅的幅度，跟我們這樣來講的話，波動性也是比較小的。那麼，如果說我們這種市場能和國外市場看齊的話，我認為可能還是幾十年以後的事情了，這是整個的社會經濟發展到一定的趨勢以後，它是一個必然的結果。
主持人：中國目前已經告別了住房短缺的歷史，中國家庭的戶均住房套數已經達到了1.08套，人均住宅面積也已經達到了36.6平米，基本上實現了供需平衡，進入到了由數量擴張，向質量提升轉變的階段。
在房價日益上漲的大趨勢下，年輕人的住房問題逐漸成了世界性的問題，一方面，年輕人越來越買不起房子了，成為業主的概率也已經大幅的降低。而另一方面，英國、美國、加拿大等國的研究調查都顯示，越來越多的年輕人與父母住在了一起，這些情況都促使租賃的快速發展，不少國家，將會成為租賃的國度。美國、日本、英國的租賃家庭佔比普遍高於35%，而德國更是高達了53%。對於中國來說，隨著房地產行業的進階，租賃市場也將進入新的階段，這也將為長租公寓的長期向上發展提供一個可持續的支持。
官網：
動能智庫-戴欣明工作室：
www.daixinming.com
中國城市開發網：
www.cnud.net.cn
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