房企發展誰的績效最好？
3月20日，2019中國房地產開發企業500強測評成果發佈會在北京舉行，備受關注的“2019中國房地產開發企業500強”、“2019中國房地產開發企業商業地產綜合實力50強”等系列測評榜單揭曉。
而在這些吸引眼球的巨頭充斥的榜單中間，有一個房企排名卻引發媒體關注。讓人感到不可思議的是，傳統巨頭房企一家都沒排入榜單前十。
這個有意思的榜單叫“2019中國房地產開發企業經營績效10強”。
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與一直以來大家關注的，用規模排序的“中國房地產開發企業500強”和“商業地產綜合實力50強”等榜單不同的是，這個小小的排名卻關注房地產企業的運營質量。
對於運營質量的評估，說簡單一點就是從庫存、銷售、貸款三個角度進行的評價。在這個行業，庫存其實就是沒賣掉的房子。只有將庫存的房子儘快完成銷售回款，才能償還貸款，也才能帶動企業的正常發展。
實際上，這個排名表明的是房企發展健康狀況。
從整體市場看，2018年房地產企業發展情況並不十分樂觀。根據地產企業500強測評報告內容顯示，2018年中國成規模房地產企業發展速度放緩。
相關數據顯示，2018年排名500強的規模房企存貨週轉率為0.13，較2017年出現較大程度的降幅;成規模房企整體流動資產週轉率為0.13，與2017年相比同比下降較快;而總資產週轉率為0.11，這個指標與2017年比較降幅較小。從數據的基數上看，三大運營指標總體處於近6年裡較低水平。
也就是說，規模房地產企業資本的週轉速度下降，已經到了必須調整的時期。
這也是為什麼到了下半年幾家巨頭房企紛紛調整戰略，放緩腳步的原因。
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2018年地產市場有個詞繞不過去，就是“庫存”。
而根據測評報告顯示，500強房企2018年整體存貨貨值和增長率均繼續攀升。
500強房企平均存貨貨值為357.96億，較上年提升30.43%，存貨增長率已經連續四年實現增長。從存貨週轉率上看，2018年500強房地產開發企業週轉水平延續下行趨勢，存貨週轉率下降至0.13，但降幅較2017年大幅收窄。
庫存增加，帶來的銷售壓力猛增。但是，2018年房地產市場整體去庫存率都處在下降趨勢中。這使得很多地產企業資金緊張，又間接影響到三大基礎運營指標，從而帶來發展速度的降低。
而隨著消費者的日趨成熟，對地產產品品質有了更高的要求，這也使得那些關注樓盤質量，能提供更為合理樓盤產品的開發商取得一定的發展優勢。
此次傳統巨頭企業沒有入榜，很可能跟他們之前秉持快速發展、高週轉率的經營策略有關。畢竟，現在這些企業正處於調整期，相關數據沒那麼好看。
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這個榜單入榜的企業，都是一直不太注重發展速度，更關心發展質量的房企。
也許在之前以高週轉為核心的環境中，這類企業還顯不出來，但到了要以質量決定企業發展的時候，這類企業脫穎而出，就是一個非常正常的現象。
就以此次地產企業經營績效排名第一的旭輝集團來說，規模不是最大的，在500強排名中僅能穩定在前20名。但如果分析發展質量，旭輝集團卻是所有房企中最健康的，
財報顯示，2018年旭輝集團的毛利率達34.7%，較2017年提升5%;核心淨利潤率維持在13.1%，同比上升0.3%。而2018年期末旭輝集團的綜合融資成本僅為5.8%，處於行業較低水平。
庫存率低、銷售回款快、淨利潤維持高位，再加上合理的債務結構和低成本的融資，這樣非常健康的企業運營狀態，為旭輝集團長遠發展提供了有力支撐。
雖說旭輝集團的規模沒有進入地產巨頭的層次，但在現在這樣的市場環境中，規模大、發展快的地產企業，從長遠看未必能跑得贏那些穩健、健康走好每一步的地產企業。
畢竟，“有質量發展”是當下所有房企的共識。
這也是為什麼巨頭們都在忙於轉型的原因。
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