感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事！
开篇先问大家一个问题：2年后，绿岛湖总共会有多少套住宅？老铁先预估一个答案（答案隐藏在文章最末尾）
没错，从绿岛湖第一个项目涟岸在2014年开售至今，整个绿岛湖的二手，包括在售盘的货量，已经接近2万套。
这个数字看着有点儿瘆得慌，这些年，究竟那些人才是绿岛湖的主要买家？这个问题文末会有简单分析。
今次司仪来到禅城后花园--绿岛湖板块，看看这里各盘究竟什么状态。
- 金茂绿岛湖
- 2月底到3月促销最低1.2万+
金茂在绿岛湖一共有6块地，其中2块商地，3块宅地已售罄，现在的金茂鹭府是其在绿岛湖最后一个住宅项目，全部为4房以上户型。
该项目在2月底到3月初推出几十套4房单位，针对特定人士有额外85折优惠，非天地层，折完最低单价1.2万+，比年前直降2000~3000元/㎡。
此举令市场颇为震惊，价格直接回到3年前，随即这批单位很快消化，目前已恢复原价。
目前在清1/2/15座少量尾货（大约30套），其中1/2座为17层，两梯两户约130㎡4房，毛坯折后约1.55-1.65万/㎡。
15座为28层两梯三户，仅剩178㎡一个户型，可选楼层较多，毛坯折后约1.55-1.7万/㎡，二套首付需要6成。
据说后续会推出11/12/13座楼王大平层，超200㎡单位，值得期待。
户型方面
约130㎡四房，南北双阳台。两梯两户的设计，加上总共17层，绝对大平层的享受。
不过1/2座没能早早售罄的最大原因，是因为它南面靠近未来季华二桥延伸下来的主干道。
15座的两梯三户有143㎡和178㎡四房，其中143㎡西南向。而178㎡被设计成东北向望江，西南向望园林。
另外据销售透露，由于“西晒”，同层的03户型要比02户型贵将近10万。
点评：金茂鹭府为纯改善社区，4房起步，未来业主圈层起点较高。靠近东平河和南湖，环境和景观视野俱佳。也靠近规划中的地铁4号线绿岛湖中站~
但此前178㎡和143㎡均大尺度打过折，知道此前价格的买家，再看当下的售价，心里多少有些别扭。还有的买家后悔此前决策不够快，没有尽快下手，抄底价不再有。
- 阳光城佛山半岛
- 曾喊过3万+ 如今要中介助攻
佛山半岛也是阳光城在绿岛湖最后一个组团，挨着绿岛湖主湖，定位高端，去年首推的13座临湖楼王，单价更是喊出过3万+。
这不按套路出牌的营销章法，也为其它稍逊色的楼栋显著抬价，硬是突破了绿岛湖住宅2万+的单价。
如今13座售罄，现在清2座少量余货，面积为115/138㎡跃层三四房，带装修均价约2.2万/㎡。
据悉，项目准备加推9/10座平层，楼高30层2梯2户，面积为166㎡，具体时间、价格未定。
户型方面
115㎡单位，跟市面上的复式类似，首层为餐客厅、卫生间以及一个房间，二层为书房和主客卧。
138㎡单位，首层餐客厅+卫生间+2个房间，二层主客卧+灵动房间。
点评：佛山半岛算是板块的豪宅标杆，临一线湖景是最大卖点，尽管首开吹风价直逼“千灯湖”。
但如今在售单价2.2万/㎡，跟对面一路之隔的金茂鹭府比，着实性价比低。买来自住自己图开心，投资就谨慎碰。
作为绿岛湖售价最贵的项目，如今项目也需要中介团队助攻。
- 世茂望樾
- 南庄“地王”贴着成本卖 也快清盘了
2017年世茂在绿岛湖“平地一声雷”--以1.4万+/㎡的楼面价壮举高高站岗，是南庄板块当之无愧的“地王”。
经过一年多经营，如今终于接近尾声。目前在清1/2/3座少量余货（20套左右），面积为93/110/125㎡复式三四房毛坯，报价1.75-2万/㎡，相比年前价格略降。
其中93/110㎡的余货加起来不到5套，集中在1座天地楼层；125㎡货量较多，2/3座均有，还有楼层可选。
户型方面
93㎡三房，自带入户花园，首层为餐客厅、长者房，二层有两房一卫，无主套。
110㎡4+1房，首层餐客厅、长者房，二层少了一个家庭厅，多了1个卧室以及一个灵动空间，主卧自带卫生间。
125㎡四房，首层布局跟93㎡的基本类似，二层两个卧室及一个书房，主卧带套间。
点评：作为绿岛湖唯一的纯复式项目，并没有设实体板房。从临时板块预估实用率近120%，这是不少买家掏钱的主要原因，不过项目也是板块距离2号线站点最远的项目，并且靠近未来的市二医院新院区。
从拿地价上看，如今的售价可谓是良心。但项目有没有亏本，这个就不好说了。由于这类纯复式住宅在佛山也是首创，希望交楼后能令广大业主满意。
- 信业阳光城檀悦
- 尾盘1.35万/㎡起 去年片区销冠要收官
檀悦去年屡次登上禅城区的销冠宝座，出货节奏相当快速。由于有不少三房设计，深受主城区刚需热捧。
如今在清1/5/10/11/12座少量余货（30套左右），均为2梯5户，面积为100/130㎡三四房。
其中11座为毛坯，报价约1.5万/㎡，其他楼座带装修，报价1.6-1.8万/㎡，跟年前差别不大。
另项目还有不到10套顶层复式毛坯，一口价最低1.36万/㎡起。去年此类单位最便宜折后单价也在1.35万/㎡左右。
户型方面
约100㎡三房，户型方正，中高层西南向望湖，靠近别墅群，是去年最抢手的刚需户型。
130㎡四房，横厅设计，6层以上东北向望江，可尽揽一线江景。
虽然在样板间的阳台上，看着非常惬意，但其中的10、11座非常靠近未来的季华二桥。未来在江景视野上，可能会有些别扭。
90/130㎡一线江景
点评：作为目前绿岛湖板块里几乎是唯有三房在售的项目，它的市场关注度一直火热。靠着板块里独一无二的前望江后望湖，吸引了不少投资买家。
不过项目因为跟别墅规划在一起，园林比较狭长，但好在项目距离东平河边的湿地公园非常近，步行3~5分钟就可上河堤，以后的生活相当惬意。
- 龙光玖龙臺
- 绿岛湖刚需三房将补货 最快5月开卖
龙光玖龙臺位于季华路北侧、禅秀路东侧，由龙光于2018年5月以楼面价6617元/㎡摘得。
项目占地8.2万㎡，总建筑面积70万㎡，综合容积率为6.0，共规划10栋住宅+4栋商办+商业Mall。
项目在创意产业园开放展厅，预计4月中下开放销售中心，最快5月份入市。
项目预计首开4/5座，面积为99/115㎡三四房带装修，其中4座48层，2梯5户，5座36层，2梯4户，预计2023年交付。
户型方面
99㎡三房，跟对岸的龙光玖龙湾、及在售的龙光天阙颇为相似，传统竖厅三房。
115㎡四房，带南北双阳台，是龙光玖系和天系产品的抢手货。
点评：作为板块即将入市的新项目，它能够缓解板块目前缺乏刚需户型的局面。
作为地铁盘，自带商业，有望提升板块的商业档次。不过首推的产品距离季华路还是比较近，其北面的多栋住宅更值得期待。
至于价格方面，预计会比保利翡翠公馆售价要高一些。
- 写在最后
绿岛湖最大的卖点是环境好，其次离禅城主城区近，20分钟内的车程，其3房跟主城区在售均价，至少保持着一台顶配宝马5系的价差。
环境、价差，再加上地铁2号线，是它吸引众多外区客群的重要因素。那么回到开头的问题，2年后绿岛湖有多少套住宅？
答案是超过2.2万套。
那么谁又在买入绿岛湖呢？
答案很明显，除了南庄本地客群，禅城主城区的刚需和置换群体是主力，还有逐利的投资群体。
不少狮山、罗村的买家也买入，因为过绿岛湖通勤方便，两地价格没太大差异，且绿岛湖环境更佳。
但广州客目前光顾很少，司令认为得等2号线运营后，广州客的注意力才会被吸引。
日后等绿岛湖大量人口入住，通往主城区的季华路也会面临不小的压力，现在上下班塞车现象已经比较突出。
早上8点的季华路
不过日后季华二桥及佛山地铁2号线通车，希望塞车情况可以改善。
绿岛湖的各项配套将继续完善，还有多块地未出让，未来继续吸引更多刚需、改善、投资买家进入，也将是一如既往的常态。
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。
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