市場調控競爭加劇，雖然限價這個坎不好破，但不妨礙客戶越來越挑剔，好產品在市場調控的時候更是項目基礎。
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行業集聚化程度不斷提升，50強房企的市場份額愈來愈多，速度和規模已經成為房企們爭相搶佔的橋頭堡。所以一些規模房企不願意花精力去做研發，讓城市裡出現眾多“複製黏貼”的高層洋房產品。但客戶的審美，可是越來越高。
在這個看臉的社會里，那些注重產品設計的房企和項目尤為突出。如重慶的印長江的精裝大平層、金科地產九曲河的別墅、長沙珠江的頤德公館、金茂的金茂府、泰禾的院子系、金科的洋房，這些擁有獨立標籤的項目和企業，給我留下深刻的印象。以前也給大家分享過不少他們的特色項目，今天聊聊金科。
金科一直以“洋房專家”聞名於地產圈，經過多年“挑剔”的高端置業者檢驗，金科改善基因確實也被廣泛認可。現在市面上很多6+1或者7+1產品，多少有點金科元素。
金科，起家於重慶。其實我是很佩服在重慶做地產的房企，去過重慶的朋友應該有同樣的感受，因為山城規劃和地勢等因素，重慶的房子規劃很有難度。
從1999年金科花園開始，到最新的瓊華系、博翠系、集美系，每個產品都有它的閃光點。
這也源於金科的創新意識，從第一個做花園洋房、第一個做原創中國洋房、第一個做空中院館，到獲得“X+1夾層”、“別墅級洋房”等六項國家專利。金科在研發方面的專注遠遠高於一般房企。2010年金科就已經成立集團研發定位部，每年會投入大約3%的營業收入用於研發。
金科的第一代洋房在2002年-2003年面市，代表項目：金科天籟城。在這個項目，首次以通過院子、露臺等多維度空間佈局來呈現新式花園洋房。
在過去近20年裡，金科的洋房已經進行14次更新迭代，從第一代發展到第十代。從最初的洋房院、錯、退、露的設計，到目前的3D洋房、墅院洋房等新品，金科成就獨樹一幟的洋房風格。
在今年4月金科最新的博翠產品系亮相，專門公開了五大體系十八大系統美好生活的100個細節，當初的設想主張已得到印證並鋪陳。
當然金科也並非是只做高端產品，畢竟市場分化越來越嚴重。金科推行全適配地產鏈供應，將市場重心定位於剛需人群和改善型人群。從洋房專家，進一步成為剛需高層住宅、低密度洋房、別墅、商業地產、旅遊地產、產業地產的全業態供應商。
金科的三大產品線是：瓊華系、博翠系和集美系。
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市場從來不是一成不變，能夠讓一個企業一勞永逸。特別是這輪地產大週期中，很多房地產公司都在改名，就是把它的名字裡的“地產”、“置業”改掉了，原來有某某置業、某某地產，就直接改成某某集團。這是因為地產商不僅僅只有地產，還有服務和多元化。
比如在服務上，金科這方面也做出不少改進。近兩年，金科開始在品牌和服務上發力，從地產商搖身一變，成為地產服務。2016-2020總體戰略就是：地產+服務=美好生活服務商，積極發展現代服務業，以“地產+服務”連接用戶。
2016年金科斥資10億元成立的全資子公司金科社綜集團，主要就是負責社區綜合服務業務的投資和運營。目前已經成功搭建天啟大數據信息系統；並且與騰訊進行戰略合作，構建以“智慧營銷+社區服務+智能硬件”三位一體的生態模型，藉此把一些便民的智慧模塊植入到金科項目之中，來實現客戶、投資商、物業、商家多方的智能互聯。
據悉，金科智慧社區下一步發展方向是，通過天啟大數據系統，根據用戶需求信息為每一位用戶量身打造細緻的生活服務。同時不斷優化家裝、家政、汽車、金融等到家服務的產品體驗，讓業主可以切實感受到科技服務帶來的美好生活。同時社區裡類似健康小站、販售機、娛樂機、按摩椅等線下智慧設備也可以在適合的場景下找到自己的顧客，建設人性化、科技化的人工智能社區生活圈。
願意投入這麼多研發經費、重金砸向軟服務，在當下房企被爆高負債、高槓杆之時，金科依然能穩健發展同其工科的謹慎基因不無關係。由於董事長是做建築出身，對產品細節打造非常執著，常常對項目規劃設計的細節親自過問，使得這一階段成為金科地產樹立“工科金科”品牌的關鍵時期。據說在金科內部至今仍然流傳著創始人因認為園林“不夠完美”而在項目工程過半時推翻園林格局一切重來的故事。
由於工科的穩健基因，金科的擴張速度很健康。金科全國化的策略是“三圈一帶”，即京津冀經濟圈、長三角經濟圈、成渝經濟圈和長江經濟帶。不盲目擴張的同時，堅持重度落地原則，一旦進駐新城市，便深耕下去。
在2017年，金科發佈戰略規劃綱要，在2020年實現衝擊2000億元的目標。
如今距離金科提出2000億目標已過去一年有餘。從目前的業績情況看，去年金科實現簽約銷售業績658億元，同比增長93%。而今年憑藉著這種對市場的深度解析，金科實現跨越式發展，在2018年金科在全國新增近百個項目。根據克而瑞發佈的今年1～7月全國百強房企銷售數據，金科流量金額為693.2億元，位於百強房企第23位。
比如中原市場，在2016年1月27日，金科以8.796億元競得河南鄭州高新區192.55畝城中村改造地塊，此舉標誌著金科正式佈局鄭州，此後相繼在洛陽、許昌等潛力區域及熱點地市拿地，全面佈局河南。在業內看來，金科今年有望衝刺千億俱樂部。
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在位於綠博板塊門戶位置地塊，金科上馬自己最新的天籟城系，這也是金科全新的第十代洋房產品。
小區規劃結合地塊、地勢，整體規劃近乎“太師椅”造型，錯落式佈局讓社區內的空間更加開闊。所有樓棟圍繞景觀軸佈局，高層樓間距35m,洋房之間樓間距26m，這樣可以擴寬公共空間，來形成舒適的景觀視野。
整體採用新亞洲主義建築風格，洋房是三段式的外立面設計。入戶大堂屬深色石材，標準層採用米黃色真石漆，屋頂層採用紅色面磚。雙屋簷設計的頂部採用古代官帽造型，據說是塗裝深咖啡色金屬漆。
在項目設計之初，融入海綿城市設計原理和理念，遵循生態優先等原則，使雨水通過透水鋪裝，經雨水收納系統蓄積。下雨時吸水、蓄水、滲水、淨水，需要時將蓄存的水釋放並加以利用，蓄積水用以灌溉綠地植被及沖洗車輛等。
景觀上也是採用“三進禮序”的設計，從社區的大門、庭院景觀到入戶花園。為方便業主交流，引入“社區會客廳”概念，在小區內設計多個下沉式草坪庭院，這些綠地一方面可以供業主後期帶著孩子嘻鬧。此外，跑道、霧森系統、寵物樂園、兒童樂園這些景觀不同的功能分佈同樣存在。
不得不說的是金科在產品研發方面確實有特色。根據當地的氣候特徵，在戶型規劃上尤為突出南北通透、窗地比、廚衛的通風采光這些細節。為保證私密性，樓棟內的電梯採用雙開刷卡式入戶。
該項目傾向於改善屬性，高層的面積約105—141㎡，洋房標準層面積在124—162㎡之間，複式面積大概在155—210㎡之間。
162㎡的戶型為例，四房兩衛雙陽臺設計，衛生間乾溼分離完全分開；客餐一體化，約7.3m的大開間視野更開闊。約1.9m進深的闊景陽臺，可以放置一個茶臺了。臥室都是大飄窗設計，主臥設計帶衣帽間，有部分戶型分臥室是拐角飄窗，不僅可以增加採光，而且可以拓寬視野。
這種複式的洋房戶型，也是金科最新研發。四房四衛帶超大露臺，同樣樓下是雙陽臺，次臥也有衣帽間，三開間朝南，贈送的露臺面積近40平米。
客廳和餐廳約6.45m挑空，可以二次改造，累計可實現110%得房率。
還有底復產品，附有5.7米超高挑空地下室和一層花園，這對都市居民喜歡花園、希望組建自己的娛樂功能房的絕對是福音，並且所有的洋房主臥都是套房設計。
作為金科第十代洋房產品，金科天籟城是中國第七座天籟城。在這個全新的項目裡將引入金科首個智慧樣板間。
在實景呈現後，整個社區將配備的霧森系統，同層排水、室內安防、蚊控系統、無線WIFI覆蓋和智能座椅等。
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地產開發，產品好肯定是項目基礎。雖然最近幾年，軟服務比重在提升，但是地產行業經過30年發展，產品基石性並沒有改變。現在改善市場逐漸成為興起，客戶追求都是更好的，而房企將產品做好，自然也就有底氣。
除了大平層，洋房產品在未來將越來越豪宅化，所以有質感的外立面、功能豐富的花園、大面寬、大露臺、大陽臺、套房設計的洋房將會是客戶最認可的方向。
憑藉產品上的優勢，加上以實現“美好你的生活”為發展理念，全力推進的產業綜合運營、社區綜合服務等多元化產業結構和業務格局。圍繞“成長更好、便利更好、健康更好、鄰里更好、居家更好”提升自己。在產品和軟服務雙驅動加持下，相信“洋房專家”的項目將會帶來更多驚喜。
不知道，大家心中的理想洋房，又是什麼樣？
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