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這麼多年踏入東北的土地僅僅只是過了山海關的東戴河考察過兩次，東三省這幾個省會城市瀋陽、長春、哈爾濱一直沒去過，一是覺得平時看新聞天天說投資不過山海關，然後說東三省人口持續減少，老齡化嚴重，經濟落後，房價便宜一直不漲，也沒什麼好房子。
前幾天第一次去了一趟哈爾濱。哈爾濱是黑龍江省的省會，有“冰城”、“東方莫斯科”的美稱，根據政府官網的數據，戶籍總人口955.0萬人，市區人口550.8萬人。
哈爾濱新航站樓
從下飛機那一刻看到剛剛落成的新航站大樓，美麗的松花江、極為熱鬧的中央大街、歷史建築索菲亞教堂等，很是漂亮。
美味的東北燒烤、和相聲演員一樣的出租車司機，正宗的鐵鍋燉、年輕時候曾經帶著手槍專門要賬現在開滴滴東北小夥、熱情的地產圈朋友，都留下了極為深刻印象。
和全國很多城市一樣，哈爾濱的樓市這兩年也持續保持火熱態勢。所以，在今年的5月8日，哈爾濱市政府辦公廳近日下發相關文件，在主城區6區範圍內，凡新購買商品住房（不包括二手住房），自商品房網籤合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。
數據上看，2018年上半年哈爾濱成交均價8990元/m²，同比2017年上半年上漲11.7%，環比2017年下半年價格上漲1.6%，但是後續的上漲壓力不小，因為2018年上半年哈爾濱僅供應土地7宗26.9萬m²，同比2017上半年下降88.2%；上半年供應商品房42155套，環比2017下半年年下降83.9%，要知道，2018上半年商品房就成交了49819套。
哈爾濱做為一個省會城市，離北上廣深及杭州、南京等新一線城市的發展有不少差距，發展相對緩慢，但是由於毗鄰俄羅斯，是中俄貿易的橋頭堡，另外國家也把深圳和哈爾濱列為了對口合作城市，加上週邊地市的吸附作用，哈爾濱這幾年迎來了社會、經濟、環境全面發展的新機遇。
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由於時間有限，我們選擇只看地標和當地出名的頂尖項目。
在市區開車的時候，總能看到一個在售的高層項目工地和塔吊，由於這個項目正好處於交通樞紐且緊鄰松花江，所以看著特別顯眼。通過打聽才知道，這就是哈爾濱目前售價最貴的項目，緊鄰松花江，由富力地產開發，叫富力·江灣新城，是一個城市頂級綜合體項目，有10萬平米自持精品購物中心、270米哈爾濱第一高的超甲級寫字樓、超五星酒店麗思·卡爾頓酒店和精裝大平層豪宅。能有麗思·卡爾頓酒店的項目一般都不會差，這是因為本身酒店管理方都有一定的要求，比如西安的第一豪宅中大國際九號，引入的也是這個酒店。
置業顧問告訴我說，公司就是希望從哈爾濱城市未來思考，提升哈爾濱的城市形象和地位，激活這個城市活力，給本地精英一個高級商業交流和居住的家，所以才會打造這麼一個頂級的城市綜合體。
售樓部內的沙盤，其實住宅已經是實景現房了，寫字樓正在做外立面
富力這個企業總感覺比較低調，上一次高調還是在2017年7月19日。在那一天，萬達、富力和融創的聯合發佈會上宣佈富力以189.55億元的價格收購了萬達的73家酒店資產包，目前富力累計擁有有88間酒店和26365間客房，是全球最大豪華酒店業主。
畢竟是哈爾濱售價最貴的項目，我想聊聊他們的住宅和寫字樓產品，熟悉富力這個企業的應該知道，他們的頂豪產品不多，我真沒想到哈爾濱竟然有這麼一個TOP系產品。
尤其是上面這個售樓部海報用的航拍效果圖，景色真是無敵了
在哈爾濱你和當地人聊天，他們會說我們東北人都“好面”，所以如果請你吃飯去的地方不會太差，點一桌子菜，所以這項目在規劃上就嚴重的迎合了當地人“好面”這個特點。
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先說住宅，首先規劃了哈爾濱住宅項目少有業主會所，4300平米，游泳池、棋牌室、檯球室、健身房、舞蹈室、業主會客廳等一應俱全。
最有意思的是，為了適應東北冬天的氣候，他們還搞了一個陽光暖房，裡面小橋流水，種了大量的植物，放置了一些桌椅，方便冬天時候在暖房裡休息。
陽光暖房，冬天在裡面曬太陽應該很舒服
而項目的戶型，直接就是215平米起，最大的戶型是435平米帶泳池，3梯2戶，全部精裝交付，園林為法式風格，室內和公共部分的裝修是梁志天。由於是現房，都是直接在實體樓看交付標準。
項目住宅是超高層，這個規劃最少是6年前的，作為豪宅，我理想中的外立面應該是石材，這兩年特別流行鋁板和玻璃幕，遺憾這個項目用的還是真石漆。置業顧問說他們大哈爾濱純住宅項目的話，還沒見過有一個項目的外立面用純石材或鋁板玻璃幕的。
室內全部精裝修，梁志天設計的風格，配置的比較全，中央空調、地暖、衣櫃、廚衛電器潔具、熱水器、智能家居，包括晾衣架都是有的。
廚衛的品牌大概看了下，電器伊萊克斯和西門子為主，TOTO潔具、日立電梯和中央空調、漢斯格雅的花灑等，品牌是國際一線。
向小區內部景觀看，能深刻的體會到豪宅就是資源佔用。
地下車庫也進去轉了轉，雙大堂設計，由於已經交付，涉及隱私沒有拍照，豪車真的很多。
據瞭解，他們項目有好幾個東北籍的明星業主，而且他和自己客戶都搞的關係特別好，平時遇到什麼幫忙的事，基本找自己的業主迅速就搞定了。
從大數據看，東北人口一直在減少，但是哈爾濱作為省會，對下邊地市的吸附能力還有很強的，本地人也有終極改善的需求，加上項目自身配套有購物中心和甲級寫字樓，尤其還有一個麗思·卡爾頓酒店，對當地“好面”的有錢人有很大的吸引力。
仔細研究各地有錢人你會發現，買本地最貴的房子，是他們的一致選擇，尤其對比上海、杭州、重慶的一線江景豪宅你會發現，這個價格超級實惠。
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最讓我感到詫異的，其實是哈爾濱的寫字樓市場，真的沒想到。
眾所周知這兩年大部分城市寫字樓市場無論是銷售還是出租行情都不太好，租金一再降低，寫字樓的投資回報率有限，很多售價2萬左右的寫字樓，租金也就是一平米2—2.5左右。但哈爾濱的情況讓我感到詫異，我去之前做了些功課，找朋友要了哈爾濱易居做的寫字樓報告：
根據他們的調研報告，哈市寫字樓項目的整體租金集中在2.8-3.8元/㎡/天，市中心寫字樓項目租金多為在3.5元-4.85元/㎡/天以上，大大超乎了我的意料。
我說我有購買資格後置業顧問順勢強烈推薦我投資一套商鋪，如果預算充裕，一定首先考慮麗思·卡爾頓所在的富力中心T1座寫字樓。簡單也說說這個項目的寫字樓部分：
寫字樓效果圖很漂亮，置業顧問介紹說：設計靈感來自於春天冰雪融化萬物復甦之際的松花江冰面
寫字樓部分共三棟，T2、T3座都是純寫字樓，單層面積2300平米左右，層高4.2米，有網絡地板，帶新風的中央空調，和接入市政暖氣的散熱器，大堂12米高，電梯18部。
T1座高270米，建成後是哈爾濱第一高樓，共56層，麗思·卡爾頓酒店在37層以上，37層以下是半層起售的寫字樓，另外寫字樓也全部是帶裝修交付的。
現在寫字樓的價格基本是均價3W左右，如果按租金4元/平米/天來算，大家可以計算一下回報率如何。
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整體來說，此次哈爾濱之行還是對我的認知有一個重新的認識，以前想象的東北和實際看到的還不太一樣。從房地產本身來說，產品的設計和品質還有不少提升的空間，尤其是細節的處理和服務的品質上，這也和北方人大大咧咧的個性有關。當然，哈爾濱這個城市還是很有文化氣息的，加上松花江穿城而過，讓整個城市非常有靈性。由於第一次去，房地產業是匆匆考察，比較微觀，熟悉的朋友可以多說說東北的情況，等冬天的時候，準備領孩子去哈爾濱的冰雪大世界好好看看冰雕。
關於東北的房市，歡迎大家評論互動！
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