商圈，是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中心向周圍擴展形成輻射，對顧客形成吸引力的一定範圍或區域。城市的發展和軌道交通的成熟，讓北京商業版圖越繪越大，佈局向多商圈、多中心的方向發展，呈現出遍地開花的趨勢。
消費升級的遞進，更是改變了京城商圈的固有格局，老商圈擴容升級，新商圈不斷湧現，新興業態蓬勃發展，新的行業洗牌已經展開。為展現京城商圈的全貌，贏商網將對北京27個商圈逐一報道。敬請關注《北京商圈變遷簡史》。
通州建於西漢年間、盛於明清時期，古代帝王下江南就是從通州碼頭上下船的。通州歷為京東交通要道，漕運、倉儲重地。多年來，作為北京的近郊，通州一直是承載北京城中心人口、職能疏解和新產業集聚的地區。
由於核心商圈商業物業供應有限，北京的商業物業也開會向城市周邊發展。隨著“北京城市副中心”的規劃逐步落地，曾經人們口中的“睡城”通州，憑藉著地緣優勢和政策的利好，已經站在了投資的高地上。
如今，“北京城市副中心”的工作正如火如荼的進行，通州的商業地產市場也是暗流湧動，難以維持往日的平靜。
01
交通樞紐是通州商業發展的重要載體
作為北京的東大門，通州從最早的“重點新城”，到“現代化國際新城”、“首都功能新載體”，升級為現在的“北京城市副中心”，區域的地位一直較為明顯。
作為北京長安街延長線上的城區，由通州來往市中心區的交通路網建設完善，其中僅地鐵線就有兩條貫穿通州，分別是地鐵八通線和地鐵六號線。 交通的完善為通州的商業發展提供了便利條件。
軌道交通是城市繁華商圈核心發展的引爆點，可以推動區域的升級，帶動商業的發展。地鐵八通線作為北京較早通車的地鐵線路，2003年開始正式投入運營。而六號線作為緩解通州交通壓力，連接北京通州新城運河商務區的新修線路，也已於2012年正式通車。八通線和六號線的相繼貫通為通州商業帶來了發展的機會。
觀察目前通州的商業項目佈局不難發現，大多數商業項目都圍繞地鐵站。如地鐵八通線通州北苑站附近的通州萬達廣場和BHG Mall，位於八通線線九棵樹站附近的京通羅斯福廣場，以及六號線通州北關地鐵站附近的遠洋新光、通州大融城項目、通州合生匯等項目，通州北關也因此被列為北京商業潛力最大的3大地鐵站之一。
據瞭解，地鐵6號線北關站，現已新建了大量寫字樓和商住公寓，承接運河商務區，也是通州未來的重要商務集中地帶。
02
商業以滿足生活基礎性消費為主
據贏商大數據調查顯示，目前通州商圈主要以通州萬達廣場為商業核心，並輻射通州北苑地鐵商業帶、新華大街等。其中，2014年第四季度入市的通州萬達廣場和京通羅斯福廣場的聯合體量近30萬㎡，幾乎是之前通州集中商業存量的一倍，如今優質商業存量已有近40萬㎡。
2014年底，通州萬達廣場的開業引起了行業的廣泛關注，它不僅是萬達在北京佈局的第三座萬達廣場，更是彼時通州區域內體量數一數二的商業綜合體項目。
通州萬達廣場位於地鐵八通線通州北苑站附近，總體量60萬方，涵蓋購物中心、寫字樓、住宅等。項目包含六大主力店：萬達百貨、萬達寶貝王、大玩家、大歌星、永輝超市，以及200餘個品牌齊聚。
由於超大體量加上豐富的業態和品牌佈局，通州萬達廣場至今仍然是通州區域內首屈一指的商業項目。筆者在走訪時發現，儘管是工作日下午，通州萬達廣場的室內外區域都聚集著大量客群。
而與通州萬達廣場兩站之隔的京通羅斯福廣場，同樣是2014年開業。在定位和招商方面，京通羅斯福廣場似乎有意與通州萬達廣場進行差異化定位和招商，但與通州萬達廣場相比，京通羅斯福廣場的品牌同質化更嚴重。
筆者在走訪時發現，京通羅斯福廣場的品牌大多是市場中常見的品牌，且店鋪裝修風格也與市場上大多數店鋪相同。而且與通州萬達廣場相比，京通羅斯福廣場的品牌種類和數量都明顯較弱。
整體而言，無論是通州萬達廣場還是京通羅斯福廣場，通州商業的主要特點仍以滿足生活基礎性消費為主，與城市優質商業項目相比缺乏特色。
但隨著北京城市副中心的建設進程推進，想必未來的通州商業將會有煥然一新之感。
03
運河商務區商業潛力可期
作為北京城市副中心的先行啟動區和戰略引擎區，以五河交匯為龍頭的運河商務區，是副中心高端商務功能的主要承載地。
一眾知名開發商相繼進駐，帶去一系列商務樓宇、酒店以及城市功能綜合體項目。其中，北關地鐵站周圍的三個待開業項目：通州遠洋新光、通州大融城、通州合生匯賺足了行業眼球。行業人士認為，這三個項目的入駐，無疑會帶領通州商業更新迭代。
其中，遠洋新光項目是由遠洋集團與臺灣新光集團共同打造的融匯高端商務、生態居住、完善配套的高端城市綜合體。項目位於運河商務區的核心位置，西鄰新華北街、南鄰通燕高速輔路兩大主幹道。值得關注的是，該項目也是新光集團在京落地的第二個項目。
早在2006年3月，新光集團與日本三越合營公司聯合持股的臺灣新光三越百貨公司，便與北京華聯集團共同打造了國內百貨的奇蹟項目——北京新光天地（今北京SKP）。儘管最終因為種種原因，北京華聯全面接手了北京新光天地，但新光三越此前對項目的貢獻不可小覷。
而遠洋集團長久以來在商業地產領域的管理運營能力有目共睹，其與太古地產合力打造的成都遠洋太古裡、北京頤堤港項目均成為了所在城市的標杆項目。新光集團和遠洋集團的雙劍合璧，令通州的遠洋新光項目尤為引人關注。
業內人士表示，遠洋新光項目作為未來通州高端商業的代表作之一，選擇佈局在運河商務區，也是看中了該區域未來在商務、消費等領域的明顯優勢。
世邦魏理仕的一份報告綜合分析了通州運河商務區的三大優勢，分別是優越的地理區位和城市定位、重大項目工程的快速推進、交通基礎設置的日益完善。
世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天表示：“長期來看，這三大優勢將支持通州運河核心區建成北京又一新興商務區的發展道路上大步前行；業已進駐的一眾知名開發商，也將為區域帶來一系列高品質、地標性商務樓宇、酒店以及城市功能綜合體項目”。
往期回顧：
《北京商圈變遷簡史》
地點：石家莊
諮詢熱線/媒體合作：010-85890257
閱讀更多 商業地產觀察 的文章
