宋丁　中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產中心主任

最近，粵港澳大灣區規劃即將出臺的消息一直是大家最為關注的焦點，其中一個重要的問題就是：大灣區會不會像雄安新區、海南島自貿港出臺時那樣，出現對房地產的全面嚴控？

今天，在大灣區的軸心城市深圳，一個超重量級的消息傳出來了：《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱“意見”）正式徵求意見了！這是深圳住房制度改革歷史上最重要的文件，是精準落實中央“房住不炒”戰略的落地性文件，是將深刻影響深圳未來多年住房供需關係體系的長期指導性文件。可以說，意見是深圳深化住房制度改革的定海神針性文獻。

深圳顯然是以住房制度的革命性變革應對大灣區的隆重降臨！

我初步看了一下，這份意見最重要的政策價值主要有如下十點：

第一，意見明確劃定文件指導的時間窗為2018年至2035年，長達18年時間。

顯然，這是一份長期性、戰略性的指導文件，幾乎相當於國家過去實施貨幣化改革、住房商品化以來的時間，是經過深思熟慮、理性佈局後的時間窗安排，與十九大提出的在2035年基本實現社會主義現代化的時間表完全吻合。

第二，明確提出了建設60%的保障性住房、40%的商品性住房的保障為主的比例關係。這是意見中最重要的戰略佈局之一，充分體現了住房制度改革的基本方向，就是要把民生屬性擺在更加突出的位置，實現住房保障化為主，住房商品化為輔。這個保障性住房和商品性住房的比例，在新加坡是80：20，在香港是50：50，而在中國內地過去二十年來一直是商品性住房為絕對主角，只有非常少量的保障性住房。現在深圳確定了60：40的比例，將深刻改變住房的基本格局，普通消費者的居住權利將得到有效落實。

第三，明確提出了建設50%的租賃性住房、50%的購買性住房的租購併舉的比例關係。這也是意見中的一項重要的戰略佈局。過去，深圳的房屋數量超過1000萬套，而真正合法供應的住房只有200萬套，佔比僅20%多一點，其中絕大部分是購買性商品住房，而其他80%的房源是沒有紅本的小產權房、農民房，其中大部分用於社會化租賃。現在提出建設50%的租賃性住房，意味著政府將動員社會力量大幅度介入原有非紅本性房源的改造，意味著未來深圳住房市場上的合法的、品質化的租賃性居住的比例將大幅提升，這將深刻改變深圳的居住模式。

第四，提出適當提高居住用地在城市建設用地總量中的比例和開發強度。這一點非常重要，因為深圳是一個土地非常匱乏的城市，特別是每年用於居住的用地非常少，遠遠低於國家規定的居住用地佔比標準，更達不到國際通行的城市住房用地佔比標準。現在提出來要適當提高，顯然有助於改善深圳的居住條件，讓更多的市民可以安居樂業。

第五，保障性住房分類更加完整和具有針對性。意見提出了三類保障性住房：人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，其各佔住房供應的20%左右。這是在對保障性住房資格人群進行深入調研後提出的配置策略，符合深圳保障性住房供應的現實需要。

第六，提出了更加靈活的多主體供給、多渠道保障的供應和保障體系。其中，提出多主體供給的渠道有八條，特別引人關注的是，支持企事業單位利用符合規定的自有用地或自有用房，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，也支持各類金融機構和社會組織參與建設保障性住房，這意味著住房用地政策的重大變化，將來許多企事業單位將利用自有土地發展保障性住房，有效壓縮市場對社會性商品住房的需求，可能會改變市場供需關係。

第七，所有住房供應均以適合普通市民需要的中小戶型為主體。就商品性住房而言，強調以普通商品住房為主，這應該包括90平米以下的剛需住房和90—144平米的改善型住房。而三大類保障性住房都在90平米以下。顯然，將來深圳的住房供應中，真正的大戶型、豪宅比例將會明顯減少，估計佔比在總供應量的10%左右，這可能導致豪宅仍然處在搶手的基本格局中。

第八，住房的貨幣補貼面將大幅提升。由於保障性住房的比例提升為60%，相應的財政貨幣補貼也將相應提升，意見提出了明確的貨幣補貼擴大的範圍，這也是政策扶持保障性住房建設和分配的重要舉措。

第九，強調全面實施更加有利於人才落地深圳的人才安居工程。鑑於全國許多大城市實施人才爭奪戰，深圳在關鍵的住房保障上提出了強有力的舉措，包括實施先租後購、以租抵購制度，確保給人才真正的落地發展的基本保障，這比一些城市僅僅以落戶為手段的搶人策略更加高明。

第十，強調加強政府對住房制度改革的監管責任。一方面，對加強人才住房、安居型商品房和公共租賃住房分配管理，堅決避免違法違規現象發生；另一方面，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，嚴格落實各項調控措施。規範房地產市場秩序，加快建立適應市場規律的基礎性制度和長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

可以看出，深圳這份關於住房制度改革的意見有非常多的亮點和創新，和雄安新區和海南島的房地產全面嚴控政策相比，可以說，深圳的這份意見既保持了宏觀調控的共同特徵，又在具體落實上完全不同於雄安和海南，是根據自身特點制定的務實性、可持續性的政策。從某種意義上說，深圳的這份意見代表了大灣區未來房地產發展的政策導向，就是在基本尊重過去房地產發展的歷史現實的基礎上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生價值為導向，實施住房制度的革命性變革，引導房地產進而影響國民經濟邁向更加健康的方向。

可能不少人更加關注：這個意見出臺後會對深圳的樓市產生什麼影響？會不會影響房價？我的看法是：當供給側發生這麼劇烈的變革，需求側也必然出現深刻變動，大量需求會湧入保障性住房消費行列，原有的商品住房上的供需兩端都在收縮，特別是商品房中間的普通住房在大量保障性住房的壓力下，可能出現價格趨穩的局面。但豪宅部分，由於佔比減少，可能會保持需求旺盛的格局，房價可能仍然有上浮的較強動能。也就是說，將來深圳的普通商品住房和豪宅之間的價格可能會進一步拉大，這一點應該不難理解。

這個意見所涉及的問題面很寬，可能在未來實施過程中會出現很多困難和問題，但是，它的大方向是符合深圳房地產發展戰略方向的，無論如何都非常值得期待，期待意見能夠儘快全面、高效得到貫徹落實，真正推動深圳住房制度的實質性變革，推動深圳“房住不炒”、“住有所居”的實現，推動深圳房地產市場的長期平穩健康運行，推動深圳在即將降臨的粵港澳大灣區的發展中起到更加重要的作用。