文丨子木
在一次研究會上，和同行們聊起了山東。
山東作為北方第一經濟大省，有底子有人口有能源有港口。然而這麼多年以來，城市發展格局卻很讓人揪心，比較像甄嬛傳裡的宮鬥戲，和儒家文化格格不入。
最後得出一個結論。
如果把山東比作一個家族，濟南就是家裡的長子，內斂實在；青島是最受寵的小弟，時髦張揚；而煙臺是什麼呢？
被遺忘的長姐，淳樸又帶點兒仙氣。淳樸是煙臺漁民市井生活給的，仙氣則是無邊壯闊的渤海。
這期，讓我們以煙臺樓市為核心，聊一聊山東煙臺這個城市。
1
不盡人意
回顧上一輪樓市週期，煙臺的起步是相對較晚的，大概是在2017年的3月份開始起勢。要知道這時候的青島房價已經跑了2輪，濟南也起步了一段時間。
論其原因，可以總結為三點。
首先是時代購房大潮下的板塊輪動。當一線城市完成上漲出臺限制政策後，購房需求開始外溢，資本流向價格窪地，在青島、濟南等省內明星城市完成第一階段上漲後，煙臺的價值開始暴露。
其次是棚改，從煙臺市住建局獲悉，煙臺市當初的計劃是利用三年時間（2017-2019年）對棚戶區全部實施改造，其中：2017年改造2.77萬戶，2018年改造8.44萬戶，2019年改造4.73萬戶。
棚改這種直接給錢買房的形式，短期內對樓市的刺激幅度很大。
第三個是煙臺匱乏的樓市庫存。
如果煙臺的庫存足夠，那麼即使是棚改刺激的需求，也會被消化。然而煙臺的供應卻一直是短板。
一個煙臺中介朋友說，2016年之前的煙臺，樓市不溫不火，一個樓盤一年銷售2-300套房就算十分可觀了，然而2017年一下子來這麼多需求，根本無法消化。再加上土地遲遲跟不上供應，直接引發了購房者的恐慌情緒。
2017年時，煙臺呈現的現象是：無論去哪個售樓處，基本都是無房可售，或者是所剩無幾的尾房。尤其是芝罘區、萊山區和開發區，缺房缺得厲害。那段時間，凡是家裡有一個有關部門的親戚，能拖上關係買上房，則成了周邊鄰居羨慕的事兒。
當然，在這三個原因之中，棚改是支柱性動因。為什麼呢？
數據顯示，2017年煙臺的新建商品房銷售面積達到737.5萬平方米，同比上漲了44.4%。2018年煙臺新建商品房銷售面積606萬平方米，比2016年上漲19%。而2019年上半年煙臺商品房成交23168套，同比下跌24.1%，成交面積241.5萬平方米，同比下跌23%。
你會發現，煙臺的“新房銷售週期”和“棚改力度”在某種意義上是吻合的。那麼隨著2019年棚改任務結束，煙臺樓市進入寂靜期，是必然的趨勢。
從這個層面上講，煙臺頗有些主流三四線城市的意味。
而且從2017年的開始到2019年的結束，說實話，煙臺房價的漲幅是不盡人意的。
我們翻數據，2015年煙臺的二手房均價是7495元/平米，2019年煙臺的二手房均價是9987元/平米，4年漲幅為33.25%。而同期，青島的漲幅是45.81%，濟南是87.36%，這是所有區加起來的平均房價漲幅。
如果以核心區房價來比，青島的市南區為3.4萬/平米的房價，濟南的歷下是2.3萬/平米，煙臺的萊山區才是1.4萬/平米。
(山東省各市2015年與2019年房價對比)
身為山東省第三大經濟體，煙臺的房價則和第一二名，差得距離有點兒遠。
當然煙臺目前的房價對於沒買房的剛需來說是友好的，但這樣的漲幅也從側面反映出資本對煙臺這個城市的發展期望的短缺的，而煙臺房價的增值空間也是不被看好的。
那麼煙臺這座城市的未來究竟是怎樣的？下面說一下我的看法。
2
艱辛之路
翻閱煙臺歷史，你會發現這個城市的發展道路很艱辛。改革開放的時候，就一起被中央定義為沿海經濟開放城市，和青島一起出列。但在很長一段時間裡煙臺都落後於其他兄弟城市。
變革開始於2002年，煙臺市政府提出了“大煙臺”概念，大型設計規劃開發得以施展。
不得不說，煙臺人民是非常努力的，在默默耕耘下，GDP一直碾壓省會濟南，在全國所有城市中一直高居第一陣營，保持著山東省第三大城市，經濟實力第二強城市的身份。同時獲得了“文明、安全”等城市形象殊榮，在這個層面上甚至超越了青島的地位。
然而在2018年，這一切都被打破了。
2018年，山東省報出年度經濟指標。煙臺GDP總量為7832億元，濟南市GDP總量為7856.56億，這意味著煙臺長達14年超越濟南的歷史被終結了。
當然這不是最重要的，最重要的是，煙臺這幾年的經濟增速不及濟南，而且2019年濟南吞併了萊蕪市，實力大增。煙臺未來的命運是可見的，只能被濟南越拉越大。
其實煙臺當年被定義為沿海經濟開放城市後，有過更好的契機。據我一個朋友講，說中央要把煙臺和青島一樣，定為“計劃單列市”，計劃單列的頭銜是極其珍貴的，這意味著任何好的項目和好的資源都會優先獲取，時不時獲得一攬子優質政策。
這點從青島這些年的發展路徑上可見端倪。
然而煙臺成為計劃單列的命運最後被掐滅了，原因是煙臺如果被“單列”，經濟指標就不歸山東所有，山東在經濟體量上將一落千丈，這是很多人所不願意看到的。
於是煙臺在失意中默默耕耘，負重前行。然而現在又迎來了“強省會戰略”，山東把一切利好給予了濟南。
這是在資源有限的情況下，無奈的選擇。但這樣會導致煙臺無論是城建、高鐵、地鐵還是5G等基建投資變慢，資本投資市場開始嚴重傾斜濟南，年輕人也會因為發展空間而選擇濟南。
一紙政策，讓山東城市之間形成了零和博弈的局面。
煙臺因為第三產業較弱，這幾年一直在努力轉型。又是開發區，又是高新區。意在發展以科技為主的第三產業拉動經濟增速。這又是極其艱難的。
因為煙臺和武漢、西安這樣的城市不同，高校沒有科技基因，社會又沒有科技氛圍。兩個短板根本無法“築巢”，這會導致對薪資有較高要求的人才源源不斷外流。
而自身以國企為主的工業產業結構，也對外來年輕人無法形成有效吸引力，再加上濟南和青島的夾擊，形勢並不樂觀。
要知道，“人才是房價的天花板”，目前煙臺的形勢會限制城市的發展和房價的投資價值。這也是煙臺此輪房價漲幅相對暗淡的原因。
3
置業建議
當然，山東城市的競爭格局，讓煙臺很失意，發展空間受阻也讓當地房地產缺乏投資屬性，但煙臺依然是北方經濟強市，即使沒有更高的行政等級定位和優質政策，房價跑通通脹還是可以的。尤其環境和地域風情，讓這個城市，煥發著自住魅力。
反過來講，上輪房價漲幅低，對剛需是一件好事。接下來針對當地剛需，幫大家梳理一下煙臺的地段價值。
煙臺有四個區發展是可以的。芝罘區，萊山區，高新區和開發區。
芝罘區是老城區，雖然配套方便，是煙臺一中所在地，還是商業中心，但是不建議購入，因為煙臺的區域規劃建設在於新區，是向東發展的。
這些年芝罘區的煙臺山醫院搬到了萊山區，煙臺二中搬到了高新區，市政府搬到萊山區，未來這種趨勢可能會更加明顯。老城區的歷史規劃決定了其房價天花板，而目前1.3萬/平米的房價也決定了其增值空間。
然後是開發區，目前開發區的整體房價為1.2萬/平米，不算便宜，就業機會雖然多，但大部分都是勞動密集型企業，而且學區太差，這是很大的硬傷。從投資角度來講，價值也是缺乏的。
萊山的話有煙臺市政府，煙臺大學，還有幾所學校，離海也近，環境不錯，學區主要還是看具體位置。總之萊山是煙臺未來的價值核心，當然也有好壞之分，目前萊山的新房很少，未來可供開發的土地也不多。尤其是沿海區域。
就二手房的投資說幾點，第一是位置，萊山區的市中心應該是佳世客商圈，煙臺大學周邊，在迎春大街周邊是最好的選擇。
第二，注重交通和學區影響。煙臺作為山東的沿海開放城市，未來幾年修地鐵的概率是很大的。而學區，具體的可以查一下優質學區所對應的小區。這兩個因素對房價的增值空間影響很大。
第三，小區的新舊及周邊配套，小區的檔次對以後房子是否好賣也有影響，小區的好壞包括綠化，物業，建築質量，開發商，等等要素，同樣如果買新房，周邊的配套不成熟反而麻煩。最好是5年左右，入住率高的配套成熟的小區。
第四，在煙臺，目前有很多人都喜歡海景房，但是像黃海城市花園等地，距海邊太近，目前的黃金親海距離是1千米到1.5千米左右，距離海邊太近，潮氣嚴重，對人身體不好。
最後是高新區。高新區的教育資源不錯，還有煙臺山醫院，和一系列醫藥，互聯網等高新技術企業園區。高新區的產業未來是煙臺的極值，這裡無論發展如何，勢必會彙集到煙臺的精英白領人群。而且在規劃裡，煙臺對於高新區的重視程度，相當於北京的海淀區。
據騰策數據顯示，截止目前，煙臺六區樓市存量為41644套，約491.04萬平方米，去化週期為13個月，芝罘區去化週期最長，開發區去化週期最短，牟平區存量最多，高新區存量最少，不足3000套。
去化週期越長，存量越多，說明房地產可投資價值越薄弱。這也印證了我上面的觀點。
再說一下煙臺的購房時機。雖然目前煙臺遭遇冷市，但是按照目前的房價格局，可下跌的空間不會太大。接下來煙臺會面臨長時間的“有價無市”，開發商會給空間，逐步推出各種各樣的促銷活動。購房者可以在年關上下關注樓市上車，是一個不錯的時機。
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