深謀，方有遠見。
有人高歌猛進，有人如履薄冰。有人鍥而不捨，有人錯失良機。
搜狐焦點&拼房帝，年終盤點品牌房企排兵佈陣，剖析頭部項目逆市熱銷密碼，預見2020，誰將再主沉浮。
2019年的六朝古都南京，正在迅速變成大鱷央企的主戰場。
一方面，是以華僑城、金茂、葛洲壩為代表的“土拍天團”，差不多佔據了南京主城近年土地出讓的半壁江山。只要有看中了的好地皮，絕不輕易拱手相讓。
另一方面，是以中海、華潤、中冶為代表的“熱銷天團”，全年不間斷地火力全開，有的甚至完全沉迷於突突突地把所有存量子彈統統打完，也要全方位制霸南京樓市的頭條。
他們是資本雄厚的地產國家隊，更是開啟新一輪壟斷時代的寡頭。 在今年即將進入尾聲之際，我們不妨回頭再看，會發現央企軍團大大小小的戰績赫赫，且拿地與出貨的勢頭相較於往年更加兇猛。掀起一波又一波的圍獵戰、狙擊戰和攻城戰。
說得再直接點，央企陣營的存在感與大手筆重倉投入，在南京已經達到了歷史上的頂峰。
（一）
以財大氣粗的央企華僑城為例，在過去五個月一氣呵成打出“6連擊”，只為持續加倉南京。其招式之勢大力沉，不禁讓人刮目。
6月5日，江北核心區G04綜合體地塊經過1輪競拍，被華僑城以底價36.5億拿下，樓面價10565元/㎡。項目規劃1棟150米超高層辦公、1座大型商場，2棟酒店式公寓以及13棟高層住宅。意味著華僑城首次將觸角伸向了國家級江北新區的腹地。
7月3日，經過59輪報價，燕子磯新城G37地塊被華僑城以總價37.3億競得，樓面價17539元/㎡，溢價率18.41%。該地塊位於經五路中軸大道東側“C位”，將有望解渴區域房荒。這也是華僑城首次進軍燕子磯。
10月10日，華僑城再次出其不意，以總價9.1億摘得棲霞山G69宅地，樓面價13741元/㎡。值得注意的是，這也是華僑城在棲霞山“主場”繼翡翠天域之後獲得的第二個住宅地塊，意味著將持續深耕、加倉紫東地區。
10月12日，溧水華僑城大型文旅綜合項目正式簽約落地。根據官宣，華僑城集團將在溧水經濟開發區投資120億元建設歡樂港灣文旅項目，總用地面積1.5平方公里。
10月23日，華僑城揮師殺入南部新城核心區，以總價29.2億元斬獲G70地塊，再下一城。有業內人士指出：“G70地塊作為華僑城南京第六子，標誌著華僑城對南京主城區初步完成從東向西，由北向南的四面合圍。”
10月29日，江北核心區G04地塊（華僑城+金地商置聯合開發）案名曝光，項目名稱為江畔都會上城（ ）。放風最快年底首開，推出千套精裝房源，主力戶型89-140㎡。打造核心區最強“抽水機”。
入寧四年，華僑城在南京市場已經佈局了七大項目：即南京華僑城歡樂谷（翡翠天域），歡樂濱江（三期天鵝堡），江畔都會上城（江北G04綜合體地塊），燕子磯新城G37地塊，棲霞山G69地塊，南部新城G70地塊，溧水華僑城歡樂港灣項目（土地待出讓）。開發物業類型涉及住宅、商辦、文旅等，總投資規模接近1000億級。
其中，南京華僑城與河西歡樂濱江兩個頭部項目的投資額均雙雙超過200億級，溧水歡樂港灣預計投資額超過100億級，江北核心區G04綜合體項目光是拿地就花了36.5億，預計總投資達到70-80億。
截至目前，華僑城在南京手握2個主力在售項目，1個待售項目，另有3幅宅地土儲，1個已簽約待拿地項目，堪稱是七劍下金陵。
除了今年拿地勢頭最為兇猛的華僑城，其他央企如金茂、葛洲壩等央企在土拍市場也表現不俗。例如，在7月3日，南部新城大校場G32地塊經過129輪激戰，金茂以51.5億元拿下，樓面價29705元/㎡，溢價率33.07%。一時震驚南京業內。
喜新，但不厭舊。立足於一二級聯動開發的巨大優勢基礎上，“地主”金茂今年還將繼續深耕青龍山國際新城。尤其是積極引入中梁、禹洲聯合開發在去年底摘得的G66新地塊，正式定名為上東逸境花園（ ），打造6棟高層住宅。值得一提的是，青龍山新城目前在售項目已經達到7家。準備入市的待售純新盤2家，分別為金茂G66地塊（上東逸境）和深業青麓上居（ ）。
而事實上，金茂在青龍山多年“合縱連橫”，合作開發手法早已玩得爐火純青。加上入局操盤江北CBD綠地國金中心的部分住宅（揚子江金茂悅）與公寓項目（A5領寓），以及與平安不動產、華潤置地聯手開發魚嘴G97摩天綜合體地塊，與電建地產聯手開發河西金茂府，與蘇豪聯手打造湯山溫泉康養小鎮等，金茂在佈局南京中高端改善人居、地標商辦和養老方面更加長袖善舞。
通過自身經驗的不斷積累，最終，在今年水到渠成地促成了金茂+新希望+金基+南京建設發展共同開發大校場G32地塊的“四手聯彈”。
可以預見的是，在很長一段時間內，金茂已經把南京視為繼上海之外的“第二主場”，品牌力深耕優勢不言而喻。
至於“水電雙雄”之一的葛洲壩地產，更是從2015年開始不斷在南京主城拿地，包括“麵粉”4.5萬/㎡的全市單價地王G14（中國府），樓板價近2萬/㎡的上秦淮地王G53（紫郡府）。但最讓業內津津樂道的，是今年8月底葛洲壩“梅開三度”再進城北小市地區，一家獨大的壟斷意味十分濃厚。我們不妨再次重溫一下小市舊改與葛洲壩的不解之緣：
2015年6月10日，葛洲壩地產聯手融創以32.3億元拿下小市G11地塊（線路器材廠地塊），樓面價8746元/平米。後“踢出”融創，轉而與招商蛇口攜手打造葛洲壩招商紫郡蘭園。
2018年12月18日，葛洲壩地產聯手常州三禾以15.1億拿下小市G50地塊（汽輪電機廠地塊），樓面地價22413元/平米，後引入陽光城合作開發，打造鼓印蘭園（相當於紫郡蘭園二期）。
2019年8月29日，葛洲壩地產經過82輪報價，以總價32.3億拿下小市G49地塊（起重機械廠地塊）。樓面價26393元/平米，引發業內一片驚呼：“小市地價漲了4000元/平！”
至此，葛洲壩初步完成“紫郡蘭園+鼓印蘭園+G49地塊”三位一體的項目佈局，填補了從安懷新村到汽輪新村之間“斷檔”的大片空地，幾乎將半個小市攬入懷中。
“事實證明，葛洲壩正在有條不紊地憑藉央企主場優勢，一點一點吃掉汽輪電機廠周邊、起重機械廠等小市舊改地塊的城市更新。這樣的區域壟斷局面，放在全南京也較為罕見。”
（二）
講完南京土地市場的央企進擊之戰，我們再來看看央企在今年南京樓市掀起的出貨狂潮，力道也是相當驚人。其中，以中海為頭號代表，推盤火力之兇猛，最為“囂張”。
據不完全統計，“銀十”南京預計有6000套左右房源入市，而中海一家就有近2000套房源出貨，佔據整個十月南京推盤量的三分之一。開發商甚至自信地宣佈“南京進入中海時間”。
實際上，自2019開年以來，南京中海就以多個網紅盤、日光盤輪番上陣，屢次刷新熱銷紀錄。目前已完全做到九子聯動“組合拳”，實現了銷售規模與銷售額的雙爆發。
回首今年春節期間，燕子磯網紅盤—中海燕磯聽潮率先迎來開門紅，10天突破5億，豪奪2019南京樓市上半年單盤銷售套數Top 1。賣得最瘋狂時，“工作日平均去化10套/天”。
同樣是在2月，中海城南公館首開1小時，宣佈售罄142套洋房。全部為建面約131-140㎡的大戶型，均價3.4-3.9萬/㎡。“一夜撕裂城南限價天花板”。
到了3月，江浦雨山路的中海原山首開，吸引千組客戶搖號。122套房源以光速售罄，吹響江北樓市熱銷第一聲號角。
6月初夏，江北核心區的中海左岸瀾庭創造歷史，開盤5小時狂銷1006套，32億貨值。創下南京年度單盤開盤銷售套數紀錄。此後，該項目保持“每月推一次盤”的高週轉快銷節奏，不間斷批量出貨，五開五捷。
據中海內部人士透露，截至目前，南京中海銷售額已突破150億，將在年底衝刺200億大關。共計九盤同時在售“圍剿”南京市場，構築最強推貨陣容：中海棠城公館（六合）+中海雲麓公館（祿口）+中海左岸瀾庭（江北核心區）+中海燕磯聽潮（燕子磯）+中海城南公館（賈西）+中海原山（雨山路）+中海潤江府（鎮江）+中海濱江U-BOX（鼓樓濱江）+中海桃源鉑公館（鼓樓濱江）。如此大規模的同時推盤，覆蓋多個主力板塊，放眼南京樓市無出其右。
但，我們也要清晰地看到：在中海這場貫穿2019全年的出貨狂歡盛宴的背後，還有一個孤獨的身影暫時被按兵不動：那就是位於江寧百家湖商圈的中海龍灣U-LIVE。從2017年7月12日項目拿地算起，該商辦性質公寓迄今遲遲未能入市。難免引發坊間諸多猜測。
另一個不容忽視的事實是：2019年，中海似乎只顧忙著埋頭出貨，全年手頭上竟沒有一塊新增的土儲。這與彼時在2017年一口氣豪擲130億拿地，連下7子，待開發土儲超百萬方的超大手筆形成了鮮明反差。
不難看出，中海2017-2018連續兩年累計砸下200多億重倉南京。可是到了今年，巨大的存量與回款壓力勢必將倒逼這家頭部央企，拼盡全力馬不停蹄地出貨、出貨、再出貨。“新的地皮可以先不拿，大把銀子回籠要緊。搶在冬天來臨之前，變現落袋為安。”
除了一騎絕塵的中海，其他央企如中冶、華潤等，也是追求跑量為王。先看中冶，憑藉盛世濱江單盤多組團的混合打法，繼2018年五開五捷之後，又在2019年接力推出400多套“接地氣”的拉小學區房（65年產權），戶型35-135平米，總價120萬起步，最低首付只要36萬起。開盤熱銷8成。
再看“央企長子”華潤置地，其負責操盤的魚嘴潤府在今年6月首開一炮而紅，然後開始小批量加推，逢開必光。有消息稱，“項目一期會在今年收官。”在魚嘴一江之隔的江北新區CBD，那個萬象公館的小公寓也賣得差不多了。
但真正的重頭戲，還得看獨攬燕子磯門戶的百萬方大盤萬象天地，由華潤操盤的低密度住宅戶型據說很驚豔，大有未開先火之勢。“據說，突破區域限價的希望很大。”
“刁鑽的地段，過硬的產品。只吃魚身，不吃魚尾”。論嗅覺，還是這些頭部央企最敏銳啊。
（三）
在央企南京陣營，有人高調逆市前行，也有人收斂起過往的光芒，變得小心翼翼，如履薄冰。
比如五礦，近年新拿的地塊大多選擇合作開發，並交給其他房企操盤。比如江浦五里橋立交口的G25宅地，光是拿地就花了41.5億，最後確定由五礦、保利、金地三家聯合開發。金地負責出面操盤，“地主”五礦隱在幕後，也就是今天的江山大境。
還有五礦與葛洲壩在河西新江東商圈聯手砸下65億摘得的G30地塊，由五礦、葛洲壩、保利、鼎信四家聯合開發，已更改案名為金陵府。值得注意的是，該項目原定案名為長江國府，擬引入葛洲壩旗下最高端“國府”系產品線，與河西南的葛洲壩南京中國府分庭抗禮。但因為種種原因，最後還是調整了定位。
此外，G30項目的“麵粉價”達到34043元/㎡，被要求現房銷售（貨量800多套），另外配建保障房面積1.56萬㎡（近150套保障房）。“有業內消息稱，戶型面積約140-210㎡。但拿地2年多，該項目整體進展並不是很快，似乎在刻意保持某種低調。”
從另一個角度看，在調控總基調延續、但部分限價已開始鬆動下，南京房地產市場仍然充滿變數，個盤去化冷熱不均。這也在倒逼各家央企即便有錢任性，也要謹慎小心，準備過冬。此外，這樣的謹慎，還突出體現在對外圍板塊的“偏見”上：比如央企軍團“誓死”不進龍潭，不進寶華，不進橋林，不進板橋，不進南京遠郊一些邊角料地區。背後值得思考，也很耐人尋味。
但，當我們翻開南京今年的樓市地圖，仍然會發現央企牢牢佔據半壁江山的主角席位，從四面八方“攻陷”六朝古都。且經過多年運籌帷幄，精心佈局，一步步將更多的中小民營房企“擠壓”出這座長三角唯一的特大城市核心區。
無論市場如何風雲變幻，他們仍然在不斷努力地進擊，並選擇最適合的方式，用自己的實力與資源“瓜分”南京。
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