中銀國際證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
招商蛇口(001979)
2019年前三季度，招商蛇口實現營業收入255.4億元，同比下降24.4%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤50.9億元，同比下降38.5%；EPS0.64元，同比下降39.0%。考慮到公司在粵港澳大灣區土儲充足，隨著推盤及竣工加速，銷售高增延續可期，但受到階段節奏及結構擾動，2019年結算業績小幅低於前期預測，我們調整公司2019-2021年EPS預測分別至2.25/2.81/3.54元，對應19年PE8.4倍，維持買入評級。
支撐評級的要點
結算節奏影響營收，全年業績保障性強。2019年前三季度公司實現營業收入255.4億元，同比下降24.4%；實現歸母淨利潤50.9億元，同比下降38.5%。營收下降主要由於竣工時間及結轉時間分佈不均衡，當期結轉面積較少，預計四季度結算規模有所回升。業績降幅大於營收降幅源於部分限價低毛利項目進入結算期，以及三項費用率提升，結算結構預計將得到改善。公司19年計劃竣工面積1,000萬方，同比+100.5%；三季度末預收賬款達1,347.3億，同比增長35.2%；計劃竣工高增疊加預收賬款充足，19年全年業績保障性較強。
銷售金額增長近四成，三季度擴儲積極。2019年前三季度公司實現銷售金額1,620.4億元，同比增長39.4%，實現銷售面積833萬平方米，同比增長49.7%，增速領跑龍頭房企。公司2019年前三季度新增項目52個，新增計容建面830.9萬方，同比下降17.3%，拿地金額佔比銷售金額約36.7%，同比下降33%；三季度擴儲相對積極，拿地建面447.6萬方，同比增加126%，新增土儲仍主要分佈在一二線城市。
銷售回款大幅增加，槓桿率顯著下降。報告期末公司資產負債率75.6%，淨負債率65.4%，分別下降1.6、11.9個百分點，槓桿率下降明顯。報告期內，公司經營活動產生的現金流淨額為90.9億元，同比增長255.8%，銷售回款明顯增加。報告期末現金677.8億元，現金短債比1.3，償債能力較強。
估值
我們調整公司2019-2021年EPS預測分別至2.25/2.81/3.54元（原預測為2.61、3.24、3.92），對應19年PE8.4倍，維持買入評級。
評級面臨的主要風險
四季度結算規模不及預期；三項費用率上升超預期。
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