4月廣州一二手住宅成交均在“3月小陽春”的熱度帶動下保持向好態勢，其中一手成交近9000宗創2019年月度成交紀錄；二手方面，增城“來勢洶洶”，成交體量進一步逼近番禺。
2019年4月（1-27日）廣州市（不含南沙、從化）中介網籤量為4560宗，較3月同期（4485宗）環比微升1.7%，市場成交平穩向好。從4月各周成交量來看，周度成交量呈現穩步攀升。首周成交量僅為903宗，15周成交量升至1238宗，16周再進一步至1300宗左右。
小研君認為，本月整體成交量穩中上升主要因為：一、信貸環境有所放鬆，貸款利率出現微幅下調，廣州首套貸款利率相比春節前下跌1.5-2%左右。利率的下調能夠有效降低客戶置業成本，大大促進剛需買家入市熱情升溫，致使成交回升。二、目前樓市政策環境穩定，致使前段時間擠壓的觀望客戶開始逐步入市，上門看房客增多，市場交投活躍度明顯上漲。
價格方面，本月二手住宅網籤均價為26711元/㎡，環比微跌1.0%。
- 增城成交直逼番禺，黃埔排名超荔灣
從各區成交情況來看，本月增城表現亮眼，成交急起直追，以823宗的成交量排名各區第二位，僅微微落後首位番禺（831宗）。小研君認為，樓價低窪、樓齡新、配套逐步完善等多方面因素加持，增城二手房源對剛需客有較強吸引力，市場需求不減。同時，由於不少開發商有意儲備“彈藥”迎戰紅五月，促使整體推貨節奏相對緩慢，迫使部分客戶分流至二手市場。
另外，本月黃埔區同樣表現亮眼，1-27日黃埔共成交230宗，環比上漲4.5%，成交佔比達5.04%，成交排名超越荔灣（176宗）上升至第八位。
- 天河多板塊成交活躍，白雲低窪板塊受青睞
本月，天河區多個板塊成交活躍，如後天河北板塊、天河公園板塊、東圃板塊等，其成交均價分別為59052元/平、60622元/平、46859元/平。
另外，本月白雲區多個價格低窪的板塊成交活躍，分別為機場路板塊、羅衝圍板塊等，其成交均價分別為27282元/平、26279元/平。
根據監控顯示，4月廣州網籤一手住宅成交量為8996宗，環比上漲21%。超越3月成為2019年成交新高；回顧近半年一手成交，本月同樣為峰值，可見今年3、4月廣州市場成交明顯改善。
但需要指出的是，統計週期內4月成交主要依賴3.26-3.31一週貢獻成交，該時段累計成交3027宗單位，佔4月總成交量的34%。相比之下，4.1-4.21累計成交4812宗單位，平均每週僅成交1604宗單位，比3月末大幅下滑47%。
廣州中原研究發展部認為，造成四月中下旬成交回落的原因主要有：
一.清明節假期看房客返鄉、外出，整體成交熱度出現一定程度下降。
二.4月新增供應集中在五一之前，月中供應量偏低，買家選購新貨的空間收窄，尤其市場主流大盤，普遍集中在五一或五一前“搶跑”；
三.部分買家認為五一期間樓盤將有讓利促銷活動，故推遲入市時間。
- 成交情況：增城、南沙仍是主力，黃埔表現搶眼
4月成交中心六區均迎來環比上升，升幅較大的區域荔灣、天河兩區。其中荔灣成交面積達665宗，環比上漲26%，大幅拋離其他老城區。該區成交主要得益於茶滘、廣鋼、兩大板塊支持，其中茶滘板塊的保利花海灣單盤成交97宗，佔區域成交的15%，廣鋼板塊包括中金茂府、保利碧桂園·公園大道在內的5個樓盤累計成交323宗，得益於近年供地增加，廣鋼南區新貨入市，2019年荔灣有望迎來成交“大年”。
天河則依靠蘭亭盛薈一盤成交131宗支撐熱度提升，據瞭解該盤3-4月期間多次推貨，最新推出79㎡小戶型單位，以低總價吸納市場需求，備受市場關注。
此外，本月黃埔區表現搶眼，得益於供應量增加，該區本月成交達11.28萬㎡，環比增加17%，主要發力板塊為知識城，該板塊龍湖雙瓏原著、招商·雍景灣、時代天韻三盤累計535宗。據瞭解，知識城對天河、黃埔剛需上班族具有較強吸引力，從市場情況來看，今年春節過後知識城板塊成交明顯增加，除貨量充足外，不少買家由於擔心年底21號線貫通至天河將刺激知識城板塊樓價上漲，因此加快入市步伐。
外圍區方面，南沙、增城兩區累計成交4876宗，佔全市總成交的54%，其一手主力地位“不可撼動”。
- 庫存狀況：供應持續低位影響消化週期，2019年以來首次回落
本月消化週期回落至10.2個月，較上月下跌0.3個月，同時為2019年以來首次出現回落，除3-4月成交較2月提升外，整體月供應持續處於50-60萬㎡/月“低位”亦是主要原因。
從各區情況來看，天河、黃埔、從化本月得到的貨量補充較多，消化週期較第一季度有所改善。其中天河從2月低點3個月提升至4.7個月。黃埔區在知識城、科學城、長嶺居三大板塊的加持下，消化週期提升至6.1個月，“缺貨”現象有所緩解。
一手商辦：需求持續放緩，供應高位補充
3月多區舊盤受捧，拉昇商業市場成交，市場也迎來“小陽春”。不過，此市場熱度未能延續，4月商業市場紛紛回落。一手商鋪、寫字樓、公寓市場4月分別成交4.98萬㎡、2.1萬㎡、13.99萬㎡，較3月分別下跌32%、13%、18%；其中，寫字樓市場更是錄得同比52%的跌幅，大部分區域尤其主力成交的外圍四區環比紛紛下跌。
不過，延續3月供應升勢，4月各物業市場新增貨量繼續走高。上個月擺脫零供應的公寓市場4月收穫10.36萬㎡新增，較3月上升60%；一手商鋪、寫字樓4月多個項目集中入市，分別供應3.03萬㎡、10.37萬㎡，兩物業環比、同比皆大幅上升，其中寫字樓更是一掃近期的供應低位走勢。
一手商鋪、寫字樓
2019年4月一手商鋪市場成交4.98萬㎡，較3月下跌32%，連續兩個月下跌。本月多區成交下滑，中心區、外圍區、增城從化整體分別成交0.67萬㎡、3.03萬㎡、1.28萬㎡，僅外圍區整體成交環比上揚13%，主要是南沙多盤社區鋪成交貢獻。中心區則未能延續上個月升勢，本月中心各區成交平平，成交量皆低於0.3萬㎡。
不過4月一手商鋪物業供應增多，其中大部分項目為外圍區社區鋪，新增項目13個，供應面積佔比超過一半，主要是不少樓盤五一集中供應，其中包括商業。
本月整體商業市場無批量交易，主力需求來自外圍社區鋪，其中亞運城集中成交0.46萬㎡，此外，其他個盤成交平平，成交量低於0.3萬㎡。在此貢獻下，本月社區鋪佔比較上個月上升14個百分點至77.6%，社區鋪也佔據成交榜前4。
近期幾無外部刺激，商業市場投資氛圍較為平靜，4月商鋪物業需求仍未見起色，不過近2個月持續上升的新貨補充，將為後續市場提供良好的支撐，預計五一傳統樓市黃金週將帶動市場不錯的上升機遇。
一季度以來，一手寫字樓需求持續低位，4月同樣未有太大起色。本月市場僅收穫2.1萬㎡成交量，較上月下跌13%，連續3個月低走。中心區整體成交雖較3月錄得52%升幅，但整體成交量僅0.6萬㎡，各區成交量仍零星，新增供應稀缺仍是主要影響因素。值得一提的是，本月市場新增2個全新項目，其中海珠區琶洲板塊的中岱廣場項目入市4.02萬㎡甲級寫字樓。
外圍區繼續主力撐市，合計貢獻1.29萬㎡，佔據62%高位，不過環比仍錄得36%跌幅。四區皆有成交，成交量介於0.06-1萬㎡，但各區皆環比下跌，跌幅在12%-81%；此外，本月從化個盤零星成交0.22萬㎡。
與上個月市場表現無太大差異，本月寫字樓整體表現仍較一般，主力成交來自花都綠地空港國際中心項目，該項目本月批量成交近1萬㎡，主要是5棟單獨多層成交以及3、6兩棟零星貢獻。此外，本月無太多突出成交案例，整層交易案例也明顯減少。
本月雖繼續有新貨補充，且中心區也突破較長時間的零供應，不過整體供應和可售量仍較稀缺，此外外圍區供求同樣收縮，市場舊盤表現平平，預計上述走勢仍將延續。
一手公寓
4月再有5個項目新增供應1749套公寓項目，延續上個月的高位補充。其中，黃埔兩全新項目金博商務中心、廣州國際玩具城分別供應304套、228套公寓入市，其餘為舊盤加推，中心區天河尚塬頤都匯項目加推405套平層公寓入市。值得注意的是，本月全部新增項目個人都可購買。
目前商服物業市場政策環境較為穩定，而1219新政對相應項目個人購買力的釋放，持續支撐公寓物業需求。4月公寓市場有所下滑，共成交2508套13.99萬㎡，成交面積環比下跌18%，但整體仍保持不錯的市場需求，全市多區需求回落，不過也有四區錄得升勢。
外圍四區持續受捧，本月共計成交1909套，但環比下跌25%，僅南沙保持連續上升勢頭，該區共計成交669套高居本月各區之首，多個盤加推受捧撐市。其他三區則錄得3%-64%的跌幅，其中黃埔領跌，僅成交303套；番禺、花都兩區繼續依靠個盤批量成交，仍收穫超400套成交。
中心區4月整體成交514套，較3月上升22%，天河區依靠多個項目貢獻226套，重新佔據中心區撐市主力位置，荔灣區在單個項目支撐下繼續保持超200套的市場需求。增城從化共計網籤85套，環比上升23%，近期保持不錯的升勢。
4月熱銷TOP10共成交1426套，較上個月下跌24%，佔全市的57%，其中8個來自外圍。成交量破百套項目也減少1個，花都綠地空港國際中心繼續高居榜首，本月收穫363套批量成交，環比微幅下跌23%，包括多棟單層成交；番禺萬博粵海廣場集中網籤208套緊隨其後，不過大部分來自此前成交延後網籤。本月南沙多個項目繼續批量網籤，中交匯通中心、越秀國際總部廣場均錄得超150套成交，此外星恆公館、南沙珠江灣兩項目也分別收穫92套、86套成交量，近期南沙公寓迎來供求高位。
此外，黃埔新盤佳兆業城市廣場本月收穫83套成交，該項目整體均價1.8萬/㎡，複式均價2.8萬/㎡；本月中心區荔灣中海花灣壹號、天河天健匯近期推新受到市場關注，本月收穫集中網籤116套、74套，中心區較為成熟居住氛圍、產業佈局以及配套，都是吸引投資者的重要因素。
本月成交雖再度回落，但整體需求得以保持，多個近期入市項目推新也受到市場關注，加之不少舊盤持續平穩成交，也說明1219新政的利好刺激延續，個人買家需求仍在持續釋放。此外，市場供應繼續收穫補充，本月全部項目個人都可購買，預計近期市場勢頭有望保持。
注：本文數據月度統計週期，如無特別說明，均按“陽光家緣”統計口徑，即上月26日至次月25日
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